2021年以来，国家大力发展保障性租赁住房，为加强保租房项目监管，提升运营管理效率，各地政府加快建立和完善住房租赁管理服务平台，住建部联合建行开发了保租房APP，目前已在多个城市上线，将逐步实现保租房项目全过程监管。

与此同时，地方政府也关注到新一代年轻人的租赁需求升级，更注重租住体验，在规划建设中充分考虑年轻租住群体的生活方式和居住需求，在面积、配套、科技等方面提出具体标准和要求，提升产品品质。保租房管理平台的搭建和完善以及建设标准的明确，将推动保租房建设提质增效。

#01.

住房租赁管理服务平台不断完善，加强全过程监管

去年以来，从中央到地方密集出台了多项政策支持保租房发展，在土地、金融、税费、财政补贴等方面享受优惠政策。在项目管理上，要防止以保障性租赁住房为名骗取优惠政策或违规经营、以及上市销售或变相销售等问题，及时掌握保租房项目立项建设情况，需要建立统一的住房租赁服务管理平台，实现对保租房项目全过程的监管。

从运营角度来看，近年来，有关租房平台的负面新闻不断，资金链断裂、“跑路”、“爆雷”等问题的出现，租房群体的安全感和对机构化租房平台的信任度明显下降。保租房主要面向新市民、青年人等群体，用户群体规模大，需求急切，对租住过程的公平度、公开度、透明度、安全性需求较高，对政府信息化监管水平要求更高，需要以政府为主导建立统一的租赁住房管理服务平台，保证保租房有效落地。

此外，政府住房租赁平台不仅公信力力更强，也能倒逼其他住房租赁平台规范与有序运营，促进行业健康发展。

为及时掌握保障性租赁住房项目立项建设情况，住建部要求地方政府加快建立健全住房租赁管理平台，保障性租赁住房项目要全部纳入住房租赁服务管理平台统一管理，所有项目要纳入工程质量安全监管，省级人民政府要加强对城市发展保障性租赁住房情况的监测评价，并且将监测评价结果纳入对城市政府的考核。

各地积极推动租赁住房管理服务平台建设，增加保障性租赁管理模块。例如，济南市搭建“泉城安居信息平台”，设立了政府、金融机构、企业、个人四方端口，将住房租赁企业、新市民等信息集成大数据库，解决租赁双方信息不对称、供需不匹配和租赁房源结构不合理的问题。

信息平台不仅审核新市民资格，同时审核住房租赁企业资格，实现市场主体等级、保障性租赁住房核验发布、租赁合同网签备案、项目管理全流程监管。南京市对现有的租赁平台进行升级改造，开发保障性租赁住房管理模块，依托市大数据局以及“智慧房产”数据中心，将保障性租赁住房的项目认定、联合审批、建设管理、租赁服务、租金监测、信用管理、满意度管理、奖补管理等应用集合在模块中。成都在“住建蓉e办”中增设“保障性租赁住房”专栏，可实现资格申请、项目登记、房源管理、投诉与建议等。

数字化时代，APP或小程序具有强大的功能，已融入现代人的生活。住建部联合建行开发了保租房APP，主要功能包括项目管理、进度查询、房源管理、统计分析等，通过开发公安、民政、社保、不动产、公积金等外联接口，将能够实现项目审核、建设、出租及运营管理的全过程监督。

从去年开始，住建部就开始安排各地保租房APP上线工作，目前无锡、南通、佛山、长春、长沙市、贵阳等多个城市已上线保租房APP，各级住房城乡建设部门正在完成系统用户设置、计划报送、项目信息录入等工作。保租房APP成为多地推动保障性租赁住房项目落地，加强项目管控，掌握房源建设进度，督促城市工作，开展监测评价的重要手段，也为住建部及时掌握各地保租房筹建进度提供基础。用户端，符合条件的租房群体也可通过APP实时查看房源信息，办理申请、网签合同备案等手续，提高保租房的使用管理效率。

此外，各地通过住房租赁管理服务平台或保租房APP/小程序及时发布保租房及其他租赁住房的租赁价格，还可为保租房项目定价和价格调整提供依据，指导市场租赁住房价格变动。

#02.

保租房建设导则发布，促进行业规范和高质量发展

新一代年轻人对租住品质的关注不断提升，地方政府在大力发展保障性租赁住房时，不仅仅是加快增加供给量，而且在保租房建设规划中充分考虑年轻租住群体的生活方式和美好居住需求，出台建设标准文件指导保障性租赁住房规划设计建设管理，提高保租房品质，促进住房租赁市场高质量发展。

今年3月份，宁波发布了《宁波市租赁住房设计导则（试行）》，4月，北京市发布了《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》（以下简称《建设导则》），两大文件从套型面积、配套设施、应用技术等方面为本地保障性租赁住房发展提供了建设标准和要求，促进行业规范发展。

下面以《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》内容为主，来说明保租房建设标准及要求。

北京发布的《建设导则》将保障性租赁住房分为住宅型、宿舍型、公寓型三大类别，首次提出了公寓型租赁住房，是根据北京已建设大量集中式公寓的租赁市场特点新增的租赁建筑类型分类。《建设导则》提出，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，充分考虑家庭代际及多孩、适老性等新需求。住宅型租赁住房倡导多居室精细化套型设计；宿舍型租赁住房人均使用面积不得小于4平方米；公寓型租赁住房原则上适用1人至2人居住，人均使用面积不得小于5平方米。规定必要的居住空间标准和人均租住面积，提升租客居住的舒适度。

加强配套生活服务设施建设，提升居住品质。《建设导则》提出，项目应结合周边地区设施实际和不同租住人群需求，建设产业、居住、服务相融合的活力社区。倡导保租房营造尺度适宜、功能丰富的活力交往空间，满足不同租住人群需求。要求套型面积较小的宿舍型和公寓型保租房设置面积不小于12平方米的会客厅，配置智能快件箱、公共洗衣房和公共活动空间，充分发挥"小居大家"优势。对目前尚无非机动车停车指标规定的宿舍型、公寓型租赁住房，提出以栋或楼群为单位进行配置并给出最低配置要求：宿舍型租赁住房按照40辆/1000平方米、公寓型租赁住房按照20辆/1000平方米进行配建。

表：保障性租赁住房配建机动车停车场（库）的停车位控制指标

注：1表中停车位控制指标为低限配置规模，实际以规划部门审批要求为准。

表：保障性租赁住房配建非机动车停车场（库）的停车位控制指标

注：1表中非机动车停车位控制指标为低限配置规模，实际以规划部门审批要求为准。

《建设导则》提出，保租房设计应符合智慧技术管理与服务要求，倡导应用智能化技术，打造智慧社区。项目设计要充分考虑老年人需求特点，推广使用智能化适老产品，公寓型应设置智能门锁，推广室内水、电、气、热的智能化调节，倡导远传抄表、智能缴费等便民技术。同时，保租房应加强消防物联网等智慧消防建设。在装修交付方面，保障性租赁住房全面实施全装修成品交房，宿舍型、公寓型采用装配式装修，住宅型鼓励实施装配式装修。

《建设导则》将指导北京市保租房市场高质量，不断优化住房租赁市场。同时，该文件对其他城市也将起到一定的示范引领作用，促进保租房优质化建设。除此之外，上海、深圳等城市通过组织保租房设计大赛，向社会征集保租房设计方案和意见，以便更好地了解租房群体的租住需求，进一步优化完善保障性租赁住房的推进工作。

#03.

政策措施不断完善，保租房或将开启租售同权

近几年“租售同权”不断被提及，新冠疫情反复下，租客对于租售同权的呼声高涨。其实早在2017年开始，广州、深圳等12个城市被批准试点租售同权，但在具体试点实施中发现，落户、享受义务教育、医疗等租房权力是需要房东配合的，然而很多房东并不愿意配合，甚至有小区物业业主联合起来区别对待租户，“租售同权”推行难度较大。

由政府主导发展的保障性租赁住房，覆盖人群广，具有一定的保障属性，受政府统一监管，在推行租售同权上具有天然优势。管理端，保障性租赁住房全部纳入政府租赁住房管理平台，房源稳定可靠，租赁合同需备案，在办理落户、居住证方面更加顺畅、便捷，更好地享受义务教育、基本医疗等公共服务。政策端，上海、重庆、成都等多个城市在发布的保租房发展政策中明确表示实施租售同权。如重庆在《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》中提出，要积极推进承租人在义务教育、基本医疗、公共卫生、基本养老、就业保障、社区事务和住房公积金提取等方面实现租购同权，享受与本地居民同等的公共服务。

此外，保租房配套生活服务设施也将不断完善，对于新建的保租房，要求加强配套设施建设，提升租客居住体验和生活幸福感。

表：部分城市政策明确保租房实施租售同权

资料来源：公开资料整理

#04.

小结

自去年以来，保租房相关政策陆续出台，配套措施不断完善。目前，多个城市已建立租赁住房管理服务平台，上线保租房APP，规范保租房建设运营管理，促进行业健康发展。《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》为保障性租赁住房发展提供建设标准和要求，鼓励开发建设单位提高建设品质，促进保租房市场高质量发展。

与此同时，由政府主导的保租房在政策支持和管理优势下，将推进租售同权，让更多青年人实现住有所居、住有宜居。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）