文/乐居财经 严明会

  上市一年后，顺丰房托（02191.HK）迎来了第一笔资产注入。

  6月6日，顺丰控股发布公告称，其下属子公司顺丰丰泰产业园有限公司（以下简称“顺丰丰泰”）将向顺丰房托下属子公司金紫荆物流控股有限公司（以下简称“金紫荆物流”）出售其持有的长沙产业园100%股权及特定应付账款，从而将长沙物业注入顺丰房托。

  本次交易总金额约为4.932亿元（相当于约港币6.036亿元），交易完成后，顺丰房托则间接持有长沙产业园100%股权，其中包括长沙产业园间接持有100%股权的长沙物业。

  截至评估基准日2022年3月31日，长沙物业的账面价值约为5.122亿元（相当于约港币6.268亿元，未经审计数据），长沙物业的评估价值为5.504亿元（相当于约港币6.736亿元）。相比于最后交易额，顺丰控股给予了顺丰房托一定的“优惠”。

  从股权结构来看，顺丰控股持有顺丰丰泰100%股权，后者为顺丰房托股东，直接持有其35%股权。金紫荆物流为一家境外有限公司，由顺丰房托100%持有。

  对顺丰控股来说，此次交易能为其一次性带来税前股权投资收益预计约0.20至0.25亿元。对于出售目的，顺丰控股称是基于长期战略发展，为了进一步提升资金循环效率，优化资产负债结构，进一步支持公司战略资产投入。 

  业内人士分析称，顺丰房托相当于顺丰旗下孵化的一个物流地产平台，此次交易的目的是实现将其打造成物流地产平台这一目标的开始性步骤，未来或将有持续性动作。

  此前业绩会上，顺丰房托管理层曾表示，计划在上市两年内将总资产从现时的60亿扩大到120亿港元。

  上市后首次资产注入

  自2021年4月29日成立到此次收购长沙物业前，在成立一年时间内，顺丰房托的投资资产并未有所增加，仍旧为香港青衣亚洲物流中心顺丰大厦、佛山桂城丰泰产业园以及芜湖丰泰产业园3处现代物流物业。

  此次资产注入将为顺丰房托增加超6亿港元的底层资产。截至2022年5月31日，长沙产业园总资产为6.33亿港元，总负债为6.67亿港元，净负债为3363万港元。

  据悉，长沙物业位于湖南省长沙市黄兴镇合心路102号，可出租面积合共约为12.01万平方米，由包括下列设施的五个部分组成：一座两层坡道式分拨中心，一座地上三层地下两层的仓库，两座单层仓库，一座九层办公楼及三座配套楼宇。

  另外，长沙物业还拥有两幅地块，分别为第一阶段地块(总土地面积约为11.73万平方米)及第二阶段地块(总土地面积约为5.25万平方米)。长沙物业配备量身订造的设施，如自动分拣、冷藏及供应链支持设施，以满足不同物流租户的需求。

  截至2022年3月31日，长沙物业已出租予湖南顺丰快运及湖南顺丰速运（均为长沙顺丰关连租户）等多个租户，主要用作地区配送的现代物流物业，同时也出租予多个独立第三方租户。整体出租率达98.9%。

  在今年的业绩会上，顺丰房托表示，2022年希望可以多收购几个项目，并会重点先考虑顺丰集团现有的物流地产项目。同时，顺丰房托行政总裁兼执行董事翟廸强表示，手头上的现金和未动用贷款大概有7亿港元，足够在短期内收购一个项目。如果进行更大型的收购，可能会通过股本融资，目标是上市两年内将总资产从现时的60亿扩大到120亿港元。

  去年9月底，顺丰控股以175亿港元的价格收购嘉里物流51.8%股权，嘉里物流就此成为顺丰控股子公司，纳入公司财务报告合并范围。或许，这也是为顺丰房托提前准备的“饲料”。

  76.6%收益来自母公司

  作为一家刚成立不久的新公司，顺丰房托离不开母公司顺丰控股的支持。

  从去年4月至年底，顺丰房托录得2.443亿港元收益，其中，位于香港的青衣物业贡献的收入为1.916亿港元，占总收益的78.4%，而佛山物业及芜湖物业分别带来了3680万港元及1590万港元的收入。

  佛山物业近乎全部被顺丰集团占用，作为区域枢纽以支援其在广东省的快递服务，芜湖物业可出租面积的89.1%租给了顺丰控股不同业务部门，包括快递、货运代理及合同物流，青衣物业65.9%的可出租面积也租给了顺丰控股租户。

  总体来看，顺丰控股租户贡献了顺丰房托总收益的76.6%，租用面积占用可出租面积的80%。早在2021年5月顺丰房托上市前，顺丰控股租户便将原本已签订的租约续签五年，为顺丰房托提供了未来五年稳定的出租率和收入。

  对于对母公司的依赖，顺丰房托也毫不掩饰，甚至表示，在2022年将着眼于分布中国内地不同城市，且以顺丰控股股份集团为主要租户，以稳定收入来源的物业，借此扩大顺丰房托的投资组合。

  截至期末，顺丰房托总资产为70.10亿港元，包括65.42亿港元的投资物业、3.98亿港元的现金及现金等价物，以及7030万港元其他资产。总负债为29.19亿港元，资本负债比率为30.6%。