招商蛇口：高城深池丨国之大者(55)-乐居财经

招商蛇口：高城深池丨国之大者(55)

原创乐居财经研究院张林霞 6.0w阅读 2022-06-09 11:18

编者按：地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财经研究院，推出2022年度策划③——《国之大者：2022年国企地产巡礼系列》，将陆续推出百家国企地产商的成长故事。

文/乐居财经研究院张林霞

4月2日，招商蛇口工业区控股股份有限公司与佳兆业集团控股有限公司、中国长城资产管理股份有限公司在深圳签署战略合作协议。重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。

此次协议可以看出，招商蛇口的目的很明确，希望借此补充优质土地资源，特别是粤港澳大湾区核心城市的城市更新项目。

发力城更

招商蛇口是中央直接管理的重要骨干企业招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，位列中国房地产百强企业第6名。公司以产业园区、集中商业、招商积余及邮轮为核心IP，着力构建“美好生活圈”多元产品服务体系，业务覆盖全球超110个城市和地区。

2022年，招商蛇口将“积极把握城市更新和并购机会”作为投资策略的重要方向，2021年，招商蛇口获得了14个旧改项目的排他资格，预估土地储备面积510万平方米，货值超1200亿元。2021年6月，8家基石投资人共同发起设立总规模约800亿元的上海城市更新基金，招商蛇口是发起人之一。这也是目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

3月22日，招商蛇口发布2021年年报。2021年末，公司总资产8562.03亿元，同比增长16.15%；归母净资产1086.71亿元，同比增长7.2%；2021年实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%；归母净利润103.72亿元。每10股派发现金红利5.40元（含税），现金分红总额约占归母净利润的40%。

2021年分红42亿元，占公司归母净利润的40%。高额的分红背后，也是招商蛇口财务稳健的具体表现。

高利润与招商蛇口的战略部署密切相关，针对行业变革，招商蛇口重新制定了商业发展模式，即在133341战略的基础上，落实 “三个转变”，从开发为主向开发与经营并重转变；从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变，从而实现企业的稳步发展。

据企查查，招商蛇口共有114家对外投资公司，全资子公司55家。其中房地产类64家，租赁和商务服务业39家，批发和零售业37家，金融业12家，其他的为建筑业，制造业，居民服务、修理和其他服务业，水利、环境和公共设施管理业，文化、体育和娱乐业等。

从省份分布来看，招商蛇口的114家全资公司基本上分布在广东。

114家对外投资公司，全资子公司55家。其余为合资企业，从合资的企业来看，招商蛇口主要与华侨城、中国电信以及地方财政厅等央企合作。

土储大户

2021年，招商蛇口累计实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%，行业排名提升至第7。并且，在深圳、上海、南京等7个城市的销售规模占据当地前三。

2021年，招商蛇口全年累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，权益面积886万平方米。截止2021年末，招商蛇口未售口径总土地储备约4,400万平米，充裕的土储奠定了其较大的发展空间。截止2021年末，招商蛇口的可售货值6200余亿元。城市能级占比方面，一线城市占比28%，二线城市占比48%，三四线城市占比24%。

2022年招商蛇口的销售目标为3300亿元，计划新开工面积1,400万平方米、竣工面积为1,400万平方米。招商蛇口优质的土地储备，为其销售目标的实现奠定了坚实的基础，也能够应对市场的诸多不确定性。

2021年招商蛇口营收稳定增长，还得益于多元化的发展道路。招商蛇口旗下除了地产业务之外，还拥有商业运营、园区、物业、大健康等业务，并且这些业务的发展势头良好。

在商业运营方面，招商蛇口确定了“一二线核心商业为主、二三线区域绝对核心为辅”的拓展策略，在2021年取得4宗集中商业项目，位于上海、南京成都以及厦门一二线城市的核心地段，集中商业体量为43万平方米，并取得3个轻资产项目。

2021年，招商蛇口主要在营集中商业项目共 25 个、在营写字楼项目 21 个，运营管理的酒店 14 家，均分布在北京、上海、深圳、武汉等一二线城市。

另外，招商蛇口园区业务布局分布在长三角、粤港澳大湾区、长江经济带及一带一路沿线国家。8 个大型产业新城项目，总合作管理面积468 平方公里；主要运营管理的项目25个，布局 15 个城市，规划建筑面积475 万平方米。

此外，招商积余作为旗下轻资产运营服务平台，坚定“12347”战略方向，大力推动大物业+大资管生态圈建设，积极打造“沃土云林”综合性云科技平台型商业模式，顺利推进融合融效工作。全年物业管理业务实现新签年度合同额30.50亿元，同比增长24%。

融资优势

在融资方面，招商蛇口优化销售回款管理举措，提高资金综合使用效率，全年综合资金成本为4.48%。招商蛇口的融资方式多元化，包含票据、债券、银行贷款等。并且，2021年招商蛇口多次发行低息债券。

另外，在并购贷方面，招商蛇口是首家受到百亿授信的房企，业绩会上，管理层还表示，招商蛇口正在同多家房企接触，倘如并购项目风险可控、价格合理，公司会充分利用并购贷来抓住市场机会。

在财务方面，截止2021年末，招商蛇口的融资余额为1777亿元，其中一年内到期的债务占比仅为24.4%，2-3年到期的债务最多，为533亿元，占比近30%。2021年年内到期的债务为434亿元，而同期公司所持的货币资金则达795.33亿元，偿还短债无压力。体现出招商蛇口财务和债务结构的稳健、健康。

此外，截止2021年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率 61.67%，未剔除预收账款后的资产负债率 68.94%，净负债率 42.82%，现金短债比 1.25，三项指标均未触及红线，妥妥的“绿档”房企。

责任编辑：张帆

来源：乐居财经研究院

作者：张林霞

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