拿地榜上消失的名单

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  进深News 吕秀伦 8.2w阅读 2022-06-10 09:11

文/乐居财经 吕秀伦

长达两个月的“暂停”,并未影响上海土拍的热度。

6月8日,上海首轮集中土拍迎来收官,36宗地全部成交,共获土地出让金834.7亿元。然而这场土拍盛宴中,却不见在沪闽系大军,例如阳光城、世茂、正荣、禹洲、宝龙等身影。

其实早在5月底,厦门、福州两场土拍接连上演,这些闽系房企就集体“缺席”。

以“爱拼才会赢”著称的闽系房企,在地产黄金时代曾风光无限,他们在全国各地到处跑马圈地,甚至不断刷新总价、单价地王的记录。然而,地产骤冷的行情,杀的他们措手不及。

眼下,不仅是闽系房企,很多耳熟能详的开发商已经消失在拿地榜上许久。经历过去大半年的冲击,在保大还是保小的问题上地产老板们已经做出了抉择,他们纷纷通过收缩战线,减少或放弃拿地来御寒保暖,殷切期望着挺过这个地产寒冬。

原因在于,买错一块地,少则亏一两亿,多则亏几十亿;但地产行业已经没有容错空间,一些房企往往就是因为差一两个亿而倒下,这其实就是半块地不到的钱。

据机构数据显示,前5个月,百强房企中仅有34%房企在2022年有土地入账,超过6成房企一块地未拿。同期,百强房企拿地总额4681亿元,同比下降64.7%,降幅比前一个月扩大8.8个百分点。

虽然在公开招拍挂交易场上颗粒无收,但这并不意味着这些开发商就不拿地了,他们还通过收并购、与政府合作、城市更新等多种曲线方式来获取土储。

超6成房企“挂0”

5月27日,福州市完成今年第二批次集中供地。出让的19宗地块中,共有16宗地块成交,揽金101.37亿元。

与首批次集中出让结果情况相同,拿地企业清一色国央企。其中,厦门建发以9.03亿元竞得2宗,保利发展、厦门国贸各得1宗,仅有一家民企福建迪鑫正东发展竞得福州长乐一宗地块。

此前一天,福建另一重要城市——厦门,也迎来第二轮集中供地收官。共出让10幅土地,成交9幅、流拍1幅,共获土地出让金198.7亿元。

从出让结果来看,包揽地块均为厦门本土国企以及外地央企。其中,建发股份、保利地产各竞得2幅,联发股份、华润置地、厦门国贸、厦门轨道交通集团和厦门轨道建设发展集团各竞得1幅。

放眼全国,福建并不是个案。年内,在拿地方面,国家队成绝对主角,绝大部分民企则继续“隐身”。前5月,万科、华润、中海、滨江、绿城占据新增土地货值前5强。

一边,优等生持续发力拿地的同时;另一边,今年前五月,百强房企中超过6成房企一块地未拿。

这里还有一个数据说明了一切:1-5月,百强房企整体拿地销售比达到0.15,投资态度无明显转变。换言之,在集中供地持续进行的情况下,房企投资仍保持非常谨慎的态度。

实际上,房企投资力度下降的信号,在去年就已显现。2021年,只有16%的房企投资金额同比上涨,而且涨幅普遍偏低。同期,84%的上市房企投资金额较2020年下滑,投资力度下跌超50%的企业占了五分之一。

很多房企保命都来不及,跟别提还有兴致参与拿地。例如,首批暴雷房企泰禾,过去几年间,未见其有拿地。

同样状况的还有一家在上海的闽系房企,去年10月底,它因三季财报经营恶化,两名董事投下了反对票,这直接致使“股债双杀”,其时陷入经营危机和债务违约风险。

此后,该家闽系房企便未出现在土拍交易场。转而是掌舵者不仅要忙着找钱、出售资产,还要防止交叉违约风险的蔓延,为此和持有人进行大量谈判。

而在去年首批集中供地竞拍凶猛的某top房企,后续土拍场上更是难见其身影。进入2022年,该房企老板眼下的当务之急是,能不能来得及偿还一笔接着一笔到期的债务。

危机之下,手头没有富余资金的暴雷房企,将更多时间精力放在自救上,根本无暇顾及投资拿地。据统计,前四月,恒大、蓝光、富力、新力、绿地、荣盛、阳光城、融创、正荣、雅居乐、金科、禹洲、合景泰富、祥生、融信、中梁、泰禾一块地都没有拿过。

另一方面,尚属安全区的房企同样也在收缩战线,在拿地上同样尤为谨慎。

4月,碧桂园仅仅拿地0.22万平方米。要知道的是,去年碧桂园无论是拿地面积还是金额都是业内首屈一指,平均一个月拿地172亿元。而此前一向稳定的旭辉在4月也并未有新增土地储备。

除此之外,供地时间多次调整,规则更严。例如多地要求现房销售,集中供地致使房企资金承压;又如,房企去化放缓,资金回笼慢等多种原因致使民营房企拿地谨慎。

“选择性”撤退

房企在投资拿地上谨慎之余,也在收缩战线,退出一部分城市。

近两年,不少房企已经开始执行“回归一二线城市”的布局战略。2021年百强房企投资分布中,有七成位于一二线城市;这一比例,比2020年提升了10个百分点。

今年房企回归一二线核心城市的投资策略也日渐明显。截止5月末,百强房企投资金额超过八成集中于22城。

多家房企在业绩会上亦有提到拿地聚焦核心城市策略。如碧桂园、美的都提出了换仓升级、调节方向的需求,美的更是明确逐步退出低量级、低能级的城市,聚焦29个根据地;碧桂园也会向确定性更强、相对高能级的市场去调节,退出一些非确定性的市场。

再如,龙湖近90%的土地储备布局在高能级城市。与此同时,龙湖相关负责人也表示,很庆幸过去几年没有盲目下沉,没有过多布局一些低能级城市。

之所以,房企着重一二线城市投资拿地,是因为这些城市人口、经济发展潜力较大,市场规模较大,购买力强,促使刚需、改善需求优于其他等级城市。

以深圳为例,该城5月30日再现日光盘。某项目239套住宅,均价约12.6万/㎡、总价最低近1800万元的所有房源,6个小时全部选完,吸金57亿。因此看出,一二线城市的购买力是其它城市不可替代的。

另一方面,目前一二线楼市趋于回暖。机构数据显示,5月楼市整体成交上升,其监测的17个主要城市成交面积环比上涨8.8%;其中,二线代表城市环比上升8.31%,环比上升的城市中,苏州涨幅显著,为31%。

除此之外,三四线城市的棚户区改造正在减少,市场活跃度走低,这也是致使开发商回归一二线城市原因之一。

收并购成“上策”

土地作为房企开疆拓土的物质资料,是房企生存发展的根基。一旦房企不拿地,便面临着规模收缩。当下,开发商拿地意愿减弱,土拍场上少见民营房企的身影,那么它们靠什么生存?

一方面,房企常年的积累,有着较为可观土储。克而瑞指出,截止2021年末,总土储货值TOP100房企的货值总量达到42.5万亿元。截止去年年底,年内并未拿地的世茂也有着9021亿元的总土储货值,这一数据要高出招商蛇口近600亿元。

在拿地方式上,房企也趋于多元化,并非单纯的依靠招拍挂来获取土地,包括通过城市更新、与政府及企业合作、兼并收购等方式积极拓土。

一些典型房企在多元化拿地方面值得借鉴。比如越秀通过TOD、城市运营、国企合作等多元化的方式拿地占比达到56%;绿城则通过老旧小区更新、TOD、产业小镇等各种形式增加了近千亿货值。

尤其今年业绩会上,房企管理层提到最多的“增肌之策”是收并购,而不是招拍挂。

因为有并购贷的加持,一些能融到资且有资金空间的房企,会更倾向于收购现成项目,以便更快地转化为可售货值。因此,开发商较低土拍参与度,并不让人意外。

美的置业管理层便表示,接下来可能会推进一些合作项目的股权收购或者置换,主要是为了使项目更加顺利推进,提升权益占比,提升自操盘比例。另外,这家房企还将通过并购贷去解决收购资金,通过收购,项目的去化、操盘得到了改善。

郁亮也表示,“万科在确保自己安全,不给行业添麻烦的情况下,尽其所能去做一些对行业健康发展、良性循环有利的事情,所以也会留意相关的收并购机会。”

再如,碧桂园常务副总裁程光煜于业绩会上表示,收并购一直是公司一个重要的投资手段,从面积角度看占了接近5成。“我们预计在未来一段时间里,收并购占比或者量也会增多。因为机会多,我们会加大一些这方面的部署。”

此外,据乐居财经了解到,银行和AMC公司手头有一些好的收并购标的,目前也在积极与一些开发商接洽。

通常而言,AMC并不差钱,但其局限是开发和周转速度都远不如品牌房企,且地产开发与项目管理经验不足;而代建方拥有品牌溢价,无需耗费资金便可“免费”获取的利润。

例如,去年年底,素有“代建之王”之称的绿城管理签署了多个不良资产处置项目,并与东方资产达成战略合作。绿城管理副总裁祝军华曾表示,除了东方资产外,中国信达也与绿城管理共同处置项目。



来源:进深News

作者:吕秀伦

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