乐居新媒体 段美云 发自太原

  5月23日，太原发布救市新政“36条”。随后，新政相关配套措施也陆续出炉，太原楼市开始有小幅回暖的趋势。

  距新政发布仅一周，太原市规划和自然资源局集中挂牌拍卖9宗地，地块总面积近750亩，起拍总价超34亿。这是今年以来太原土地市场首场大型土拍，将于6月22日在太原市国土资源局进行。

  履现流拍

  在此次土地集中挂牌拍卖之前，太原土地市场，可以用“门前冷落鞍马稀”来形容。太原上一次土地成交还是在2022年1月，且均为本土房企拿地。

  2月底，太原土拍市场三宗地以流拍收场，这是继2021年12月15日的土拍因无房企报名而流拍之后，土拍市场的又一次滑铁卢。

  3-5月，土地市场也延续开局冷清状态，零成交。

近一年太原土地市场供应面积/成交面积走势(月度)

  从近几年土地成交面积走势来看，2016年-2019年，太原土地成交呈快速增长的趋势；之后，房企拿地速度放缓，土地成交面积也一路下滑；今年，太原土地成交面积更是跌至近年来最低点，截止目前，仅成交22.06亩。

  另外，据朗润智业2022年二季度太原住宅市场可售货量盘点数据，住宅市场2022年二季度预计可售货量519万㎡，其中朝阳、环西南、综改区货量均在50万方以上；待入市项目分布在朝阳、长风西、南城核心板块。

  TOP10房企可售货量约214万㎡，TOP20房企可售货量约295万㎡，万科、保利、碧桂园等头部房企已推未售存量和在售项目预计推货量均保持高位，这也是房企不打算继续拿地的一个主要原因。

  在市场下行期，房企融资难度加大、企业资金链吃紧，多数房企以去库存为主，不打算继续拿地，触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。业内人士分析称，“过去购买土地的庞大资金，大量来源于预售款挪用，而近年来预售资金监管了，拿地能力自然大幅下跌。”

  土地新政

  在房企谨慎拿地的背景下，政府出手救市。其中，关于土地方面的政策占据11条。1、确保土地供应基本平衡，根据商品房库存情况合理编制年度住宅用地供应计划；

  2、保持土地价格基本稳定，建立房价地价联动机制，合理确定用地出让价格；

  3、支持已批未建项目指标调整，可申请调整商业兼容比例、户型结构、房屋套数等；

  4、支持居住用地商业兼容比例灵活处置；

  5、适当放宽车位配建比例；

  6、鼓励地下空间开发利用；

  7、延长土地出让价款缴纳期限，新出让国有土地可按起始价的20%确定竞买保证金，签订合同后1个月内缴纳首付款的50%，余款一年内分期缴清；

  8、优化城中村改造项目土地出让金支付方式；

  9、加速土地二级市场流通；

  10、加大税收政策支持力度；

  11、优化预售监管资金使用。

  多项土地相关政策释放积极信号。某高端项目营销负责人分析称： 此次新政出台，对于房企也有诸多利好。从土地出让金、预售监管资金、税收支持，到房证同交、商住兼容比的调整，此次政策组合拳，有利于提振市场信心，提高购房者的购买意愿，从而提升项目去化速度，促进开发商资金流通和经营恢复，实现房地产市场的良性循环和健康发展。

  乘政策东风，“集中”土拍终于来了！

  乘风开拍

  有人戏称，“距离太原上一次多宗地块集中拍卖，还是上一次。”

  的确，很多人已经记不起上一次太原土地市场的高光时刻是何时……

  750亩，34亿起，如此大体量的公开拍卖，使得原本沉寂的土地市场瞬间泛起涟漪，引起行业内外的广泛关注。

  据测算，此次拍卖的9宗地保证金均下调至起始价的20%。此外，乐居新媒体实探了解到，这些地块大多较为平整，无需大拆，地块周围均已筑起高高的围挡，有绿色防尘网覆盖。

  从位置来看，9宗拍卖地块中，有4宗位于环内，分别是位于南中环街附近的SP-2211，地处双塔景区的SP-2216、SP-2217，和平南路地矿小区东边的SP-2213。无论是交通便捷度，还是配套完善度，环内都要优于环外。

  Part1：南中环街附近的SP-2211，为住宅兼容商业、托幼用地，出让面积34405.22平方米，起始价44690万元。地块周边已筑起围挡，地块目前为某驾校练车场地。该地块临近长风商务区，地理位置较好，周边有当代广场、保利悦公馆、太行悦泉苑、泰瑞城等新房项目。但该地块体量不大，商住比高达38-40%，若建设公寓产品，去化情况还有待市场考证。

  Part2：双塔景区附近的SP-2216、SP-2217地块均为商业地块，总面积174669.89平方米（约262亩），起始总价130750万元。地块四周已筑起高高的围挡，土地已平整，用绿色防尘网覆盖，地块所在位置可观景双塔公园。两宗地块紧邻南内环东街和双塔北路，可直达东中环快速路，邻近建南汽车站、火车站，交通出行便捷；周边有双塔公园、朝阳商圈、中正天街、山西省人民医院北院区等基础配套；作为老城区，周边老小区比较多，地块用于开发商业中心，可填补老城区商业空白。

  Part3：万柏林区和平南路地矿小区东边的的SP-2213地块，出让面积14724.07平方米（约合22.09亩），起拍价1.381亿元，地块周围已筑起围挡，里面野草丛生。该地块临近和平公园，位置佳，配套成熟。周边有万科蓝山、十二院城、润景园著、融创长风壹号、和平里、保利海德公园等多个已交付成熟小区。除西中环环外的龙湖天钜、中铁诺德逸宸云著、华侨城天鹅堡、公元九里等在售项目外，该区域基本没有竞品楼盘，该地块开发住宅产品，预期较受欢迎。

  Part4：尖草坪三给片区附近的SP-2203、SP-2204、SP-2215地块，其中2宗为今年1月份流拍地块，起始价未变，保证金调下调至20%。三宗地总面积180584.75平方米（约270.88亩），起始总价96460万元。地块位于多福路东边，地块目前堆放有不少批发售卖的沙子、砖块等建筑材料。此次拍卖的三宗地块位于太原北部新城，周边有山西省人民医院新院、超级奥特莱斯、旭辉·碧桂园商业综合体等生活配套，区内布局有旭辉江山、富力天禧城、富力天禧公馆、碧桂园凤凰城、辰兴·优山美郡、山投·城尚城等多个新房项目，且自然景观资源丰富，更加生态宜居，但区内无论是土地还是新房库存量都较大，预计去化时间会比较长。

  Part5：晋源区新晋祠路的商住用地SP-2202地块，已是第三次挂牌拍卖，地块面积51393.02平方米，起拍价3.323亿元。该地块临近太原古县城，地块不远处就是山西省儿童医院晋源分院、晋源区实验中学，地块对面就是新晋祠路晋溪街口公交站。周边生态资源丰富，生活配套也在日趋完善。地块周边有蓝光·雍锦源启、阳光城花满墅、富力熙悦居等低密小高层住宅及别墅项目。此外，该地块周边还有大量空地待开发，片区处于初级开发阶段，未来开发潜力大。

  Part6：尖草坪区大同路附近的SP-2212地块，位于老城区，出让面积43924.23平方米，起始价24770万元。地块围绕迎新三校，目前学校还在正常使用中。地块东北角为太钢总医院，生活配套成熟。周边在售项目有保利滨河上院等。

  据小道消息，地块将由某本土国企全部收入囊中，在楼市重新洗牌的情况下，国央企重新进入大家视野也无可厚非。另外，据朗润智业相关数据，太原新建商品住宅已连续三周成交量破10万㎡，随着政策加持和市场信心恢复，是否会有其他房企参与到此次土拍中，还有待时间考证。

  9宗地块最终花落谁家？还请关注6月22日乐居土拍直播报道。