阵地丨这些房企,来了又走了

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  克而瑞测评 编辑部 7.7w阅读 2022-06-22 18:03

位于上海大虹桥的申虹路,全长不足3公里。从南到北,虹桥天地、万科中心、协信中心、正荣中心、阿里中心、富力中心、旭辉中心、中骏广场鳞次栉比,巅峰时集中了超过10房企总部。

曾经的房地产全国化浪潮下,各大房企像年轻人热衷北上广深打拼一样,扎堆至此。时候,冲千亿、迁总部、谋上市,是中小型房企共同的目标,上海,是房企总部搬迁时最偏爱的城市

据不完全统计,2000年至今有约40家房企总部迁至上海。

随着房地产调控政策的持续收紧,房地产企业的发展轨迹从两年前的高歌猛进急转直下,到今年,在日趋严峻的经济形势下,房地产行业,尤其是房企们,都透露出奄奄一息的味道。

2022年上半年,已有约10房企将总部迁出上海,在当时搬迁总部至上海的房企中,占比已达25%,迁出的速度远远超出了当时迁入的速度。

以此这信号,房企的全国化和规模化进程进入拐点,继缩表之后,收缩投资战线成为房企当下发展的必选项。

祥生、弘阳都做出了将总部迁出上海的决定。

在其他房企中,新力控股部门缩编。2017年,新力将公司总部迁往上海,同一时期开始在武汉、惠州、苏州等发力拿地。

2019年11月15日,新力成为江西本土唯一一家上市房企。在高杠杆、高周转的模式下,新力的销售金额从2016年161.3亿元,爆发式增长至2020年1196.4亿元。

进入“千亿俱乐部”后仅过了几个月,2021年7月,一封未注明出处的《新力地产老板张园林求救信》掀开了张园林的“欠债风波”,新力“爆雷”,危机持续至今。

2018年,弘阳将总部从南京搬至上海。同年弘阳地产成功敲响了港交所的上市锣声,这一年弘阳实现合约销售金额473.4亿,同比增长84.2%。

2021年,弘阳的销售额止于872.2亿元,千亿梦碎。几个月后,弘阳缩减了上海总部写字楼的租赁规模,从最初的一整栋楼到仅保留一层楼。他们又回到了南京。

祥生地产来的最晚,2019年,房企迁总部潮即将进入尾声时,祥生宣布启动上海总部。在此之前,祥生曾尝到过搬总部的甜头。

2014年,祥生将自己的大本营从诸暨迁到杭州,此后,迎来了飞速发展,销售额从百亿迅速冲破千亿。

总部迁至上海后不久,2020年11月18日,祥生控股正式在港交所上市,至此,TOP30房企全部上市。

2022年,祥生将上海总部大楼退租,全部撤回杭州。

据不完全统计,截至目前,已有约10家房企总部选择撤离上海,占2000年至今搬入总部搬入上海房企数量约25%。撤离的房企中,多数为百亿规模,仅祥生等有千亿规模。

一直以来,“千亿”是成为房地产行业规模化的一个门槛,也是中小房企竞相追逐的一个目标。在绝大多数房企看来,只要跨进“千亿”就能拿到房地产下半场的“入场券”,否则将难以参与行业竞争,甚至有可能被市场淘汰出局。

在这样的判断下,规模化引发的全国化浪潮,在房地产企业中愈演愈烈。这也就不难解释,为什么绝大部分的房企都是在全国化以后才踏入千亿行列。

上海强大的资金、资源优势以及长三角城市群的区位优势,对于房企实现规模扩张以及进行全国化布局可以发挥重要作用,也由此吸引了众多房企将总部搬迁至此。

在这过程中,就曾出现过几波浪潮。2016年之前,房企选择迁总部的房企不多,世茂和旭辉是最早搬迁总部的房企,他们于2000年先后将总部从香港、厦门迁往上海。

2010-2019年是房地产行业高速发展的十年,期间商品房销售金额、面积增长215%和64%。在行业火爆的十年里,造就了万科等长期稳居前十的龙头房企,同样见证了新城等房企的崛起。

从2008年开始,每年都有房企将总部搬迁到上海。2016-2017年迎来了第一波搬迁高峰,有约13家房企从不同城市迁往上海,其中以闽系房企为最多。

这一轮房企总部搬迁的市场背景是,2016年,一二线城市房价率先大幅上涨带动了三四线城市热度攀高,整体楼市量价齐升。不少提前深度布局三四线的房企抓住红利,业绩得到了大幅增长。

其中,2016年把总部迁至上海的中梁控股从2015年仅168亿的销售额到2019年全口径销售额突破1500亿元,成为行业备受瞩目的“黑马”房企之一。

中梁的例子,震撼了部分同等规模的中小型房企,有的也把总部搬来了上海,有的则复制了“从区域到全国”的路径。

2019年,房企迁总部数量再创新高。

在这其中,有不少抓紧时机,成功迈入了千亿大关,祥生、新力便是其中的典型。

在“房住不炒”大方向下,无论是行业规模,还是房企规模,“天花板”效应都已逐步显现。资源集中在规模房企之间,进一步挤压了小房企的生存空间、加大了规模进阶的难度。

数据显示,2019年销售排行榜TOP50房企权益销售金额集中度达到43%,几乎占据行业一半。而TOP51-100、TOP101-200梯队集中度在下滑。竞争格局加剧的同时,梯队内名次变动频繁,中小房企的生存空间不容乐观。

2020年8月“三道红线”政策发布,百强房企投资意愿、力度大幅下降,收敛聚焦成为共识。其中已经实现全国化布局的房企资金实力更为雄厚,在整体投资收紧的情况下,均选择聚焦一二线城市,提高优质土储的结构性占比。

由于一二线核心城市土地供不应求、拿地金额较大,导致部分规模没那么大的房企在投资聚焦时,选择了下沉。祥生和弘阳便是其中的典型。

祥生和弘阳,从把总部迁至上海,试图走全国化战略开始,到被迫回到区域深耕,这中间只有两年时间。

时移事易。2021年至今,房地产市场被下行压力笼罩,规模房企的投资力度不断下滑,投资策略越来越聚焦核心城市,换仓升级、调节方向,去确定性更强、相对高能级的市场,退出一些非确定性的市场成为最新的共识。

每一家房企在冲击“千亿”的背后,都在“负重前行”。

在房企向千亿规模狂奔的路上,不可避免都面临负债攀升、利润降低、现金流吃紧、运营管理难度升级等问题。

这些问题在行业高速发展期被不断增长的规模掩盖了,随着行业规模见顶,尚未完成转型的企业都不得不“急刹”。同时,不少错过2016年至2019年飞奔期的百亿房企直接选择了放弃。

祥生、弘阳、中庚、恒泰、三巽、蓝光、奥山、锦艺等纷纷离开上海,有的从搬迁到撤离只经历了短短一年。

CRIC数据显示,受制于市场下行、资金链紧张等因素的影响,诸多百强房企在土地价格较高的核心城市投资处于“有心无力”的状态,仅有不到四成的百强房企在2022年有土地入账。

除了中海、建发、万科、华润等“老面孔”外,还有一些区域深耕的房企表现较为突出,如滨江、大家等。

滨江房产深耕杭州多年,确定了三省一市,即浙江省、 江苏省、 广东省和上海市的区域发展战略。杭州50%,浙江省内除杭州外40%,浙江省外10%。

2021年1月18日,滨江集团以27.44亿元总价竞得甬储出2021-125号地块,落子宁波,4月豪掷184.35亿拿下杭州11宗地。CRIC数据显示,截止5月末,滨江集团以566.1亿元新增货值排名第四。

大家房产同样是来自杭州的本土品牌房企,2022年6月1日上海首批次集中供地中,大家房产携手钱江房产,以总价122280万元竞得上海浦东新区惠南东城区中单元(PDS3-0203)A8-3地块,折合楼面价16657元/平方米,溢价率8.66%。

还有上海大华集团以总价13.28亿元拿下增城区地铁21号线朱村街山田站北18003206A21021号地块,这是广州首轮土拍中唯一外来民企竞得地块。

从目前来看,房企投资仍持续聚焦于高能级的核心城市,并逐步退出部分弱三四线城市。

CRIC数据显示,截止4月末,百强房企投资金额83%集中于22城,22城以外仅占17%。百强房企在22城以外的投资则主要集中于佛山、常州、东莞发达城市群中热点的三四线城市。

对于企业来说,有选择性地撤出不确定性较强的市场,既能够提高资金聚焦、使用的效率,又能够降低一部分的运营成本。“回高退低”的投资策略已经在2022年得到显现。

    

综合来看,房企迁总部至一线城市的初衷主要还是在全国化浪潮下,“冲千亿、谋上市”为主。随着房地产市场进入下半场,原本粗放式的发展模式不再适用,即使把总部迁至上海也很难通过融资和全国化实现高速发展。

因此,对百亿规模的房企而言,退出是及时止损。对已经抓紧机会达到千亿及接近千亿的房企而言,如何更好地巩固企业发展,在有限条件下守住原有优势,避免因冲刺千亿而造成的负债及企业运营问题更为重要。

上海仍是长三角乃至全国房地产市场中最为重要的一个城市,企业也和人才一样,有流入,也会有流出,这是市场自然发展的规律。随着市场及企业重新适应如今的行业变化,未来也将在新常态中保持相对稳定。

来源:丁祖昱评楼市

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来源:克而瑞测评

作者:编辑部

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