乐居新媒体  长沙  “今年的行情比去年差远了。”从五一节前后就几乎没有休息过的小林，看完了长沙楼市的上半年数据之后，只说了一句话。

　　7月8日下午，由湖南省房地产业协会指导，天猫好房、湖南乐居、湖南中原联合举办的2022长沙房地产年中市场研判会以线上直播的形式举行。约2个半小时的直播市场，直播间观看人数破近11万次。而其中最让大家关注的数据是——2022年上半年内六区商品住宅供销量齐跌，同比分别下滑43%、48%，近乎腰斩，为2016年来同期最低值；但是房价却迎来了同比10%的上涨。

　　2022年上半场已落幕，而在这过去的6个月长沙楼市似乎一直笼罩在阴霾之下。受房企暴雷、疫情反复叠加市场下行影响，上半年长沙新房供销双双下跌，成为近7年来同期最低值；开盘蓄客艰难，部分住宅项目加入促销大军；与此同时，政策严管优化，因城施策宽松信息频现等政策利好之下，改善需求持续释放，大户型住宅产品为当下拉动长沙楼市的中坚力量。

　　住宅：供销近腰斩 房价创新高

　　截至6月底，长沙商品住宅库存面积840万方，较2021年底有所下降，但由于成交流速减缓，去化周期持续攀升，至6月底已达12个月，处于近四年最高位。

　　据湖南中原研究院数据，上半年长沙内六区商品住宅供销量齐跌，1-6月供应387万方，成交429万方，同比分别下滑43%、48%，近乎腰斩，均为2016年同期最低值；整体供求比0.9，市场供销平衡。

　　不过尽管供销下跌，房价依旧稳步上涨，或是受改善产品高价拉升，上半年长沙新房成交均价达12631元/平，同比上涨10%，稳步上升。

　　近两年来，大户型住宅产品在长沙楼市上逐渐走俏，供销量价均波动上涨。2022年新年前后，随着长沙购房者改善需求进阶，多个优质改善项目集中入市，市场各方面反馈良好，大平层市场持续活跃。

　　为促进房地产业健康发展，今年自4月以来，随着全国各地楼市政策纷纷放松，长沙也推出了下调利率、优化限购、放宽人才认定、租赁住房释放房票等一系列政策进行局部调整，在一定程度上促进了改善置业需求的释放。

　　截止6月底，长沙内五区大户型住宅供应76.13万方，成交77.6万方，同比分别上涨了41%、13%。价格方面，在万科瑧湾汇、长沙悦府等多个单价超2万的大平层项目拉动下，住宅单价天花板再升高，1-6月长沙内五区大户型住宅均价达到了17632元/㎡，同比上涨了19%。

　　另外，截至6月底，长沙内五区大户型住宅库存88万方，去化周期仅7个月，去化环境健康，是各类物业中去化压力最小的产品。市场数据显示，户型越大，单总价越高，客户承受力也进一步扩大。

　　从商品住宅主力面积段成交来看，改善产品占比上涨，其中面积200㎡以上、总价500万以上产品占比为历史新高，分别为7%和18%。可见，改善产品对于长沙房价的上涨做出了不容小觑的推动。

　　开盘数量减少 大户型需求旺盛

　　受市场大环境影响，今年来长沙楼市整体低温，购房者置业意愿普遍较低，据湖南中原统计数据，上半年长沙市场客户盘均来访仅63批，同比下滑33%，落至近三年最低位。来访转认购率仅7.1%，亦为历史最低值。

　　整体来看，长沙楼市两极分化愈发加深。一方面，高端改善产品和高性价比刚需产品始终表现优秀，如万科瑧湾汇、长沙悦府、振业城等频频开盘日光；另一方面，更多项目蓄客艰难，许多项目客量无力支撑集中开盘，只能选择平推入市。1-6月，长沙仅101个项目进行集中开盘，与去年同期相比，集中开盘项目数量同比下跌43%，去化率也低至55%，达到近四年同期最低值。

　　而近期，在年中促销节点带动下，长沙楼市也迎来了短期活跃。湖南保利多个项目（包括部分住宅产品）推出“首付5%起”、“首年0月供”等优惠活动，长沙万科多盘联动推出特价房优惠、单套最高立省20万等优惠，华中世茂、绿地湖南等多个品牌房企也有推出相应的6.18狂欢、周年庆活动。

　　但从具体数据表现来看，促销优惠对促进成交的作用微乎其微，6月长沙内五区的新房成交量为71万方，环比仅微涨了8%，同比去年则下跌了51%，仍处于低位盘整期，未见回暖迹象。

　　商办持续承压公寓降价成日常

　　与商品住宅有冷有热的情况不同，长沙商办市场依旧保持着一贯的惨淡状态。

　　今年上半年长沙商办物业均处于去库存状态，三大物业价格齐跌，其中商务公寓1-6月成交33.1万方，同比下跌65%，成交55.2万方，同比下跌24%，成交均价10973元/㎡，同比下跌10%。如今，曾经令人震惊的跳水大降价现已然成为长沙公寓市场的常态，价格底线一探再探，去化却持续高压。

　　此前4月份，长沙市住建局等五部门曾下发《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》的通知，提出购买新建非住宅商品房的，按契税的1％补贴；新购买非住宅商品房且持有1年（含）以上对外转让的，对购买方按契税的4％补贴；符合条件的公寓住户可申请执行民水民电民气标准。政策推出后，短期刺激了内五区公寓成交上涨，至6月底，库存轻微下降至448万方。但长期来看，公寓去化困境仍难以突破。

　　今年以来，全国各地楼市政策面不断优化，不少城市做出了一些新的放松措施，从购房补贴、放宽公积金政策到放松限购限贷等，也出现重启“房票”、支持多孩家庭购房等措施，刺激力度更大。长沙楼市调控频率也有所增加，不过所推举措均较为谨慎，楼市表现也相对稳定，在全国范围内处于中位水平，未来政策继续放松的空间和刺激作用较为有限。