北京海淀YYDS丨30城地产中考

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居房情报 任时建 4.1w阅读 2022-07-20 15:41



乐居新媒体  任时建  发自北京

7月11日,难得有一条房产内容登上微博热搜榜第2的位置:“北京某千万豪宅项目10小时卖光”。



核心内容被“新浪财经”转发:“选房当日,‘中建壹品·学府公馆’异常火爆,共吸引2638人参与,争夺714套单套价在1200万-2700万元的豪宅,几乎4人抢一套房子。结果,不到10小时,所有房源便被选购一空。”。

这段文字出自《进深News》账号的一篇稿件“疯狂的豪宅”。

这个项目位于北京海淀北四环与北五环中间,接近学清路,离清华大学不太远,5月19日开盘,单价10.1万元,热销百亿,网签了58亿,基本售罄。

这只是北京2022年上半年热销的项目之一。但远不是北京海淀仅有的热销项目。

克而瑞公布2022年北京新房成交销售榜单,前十强里,有5席来自海淀。


学府壹号院以102.5亿登顶第一,中建壹品学府公馆以58.07亿排第二,其他是圆明天颂47.68亿排第四,中海汇德里40.37亿排第五,幸福里润园31.92亿排第七,海淀幸福里25.29亿排第十。

大环境下成交量跌34%

2022年上半年,北京新房市场呈现出几个特点,比如成交大跌价格却涨了,比如万人摇,比如两次土拍900多亿。

根据克而瑞数据,上半年,北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅,不包括共有产权房)成交2.03万套,同比跌34.3%。成交金额约1574亿元,同比跌22.9%。

先说说量,2万套比去年少了近1万套,数据看跌得很多,原因是刚需上车的区域,大兴、昌平、房山、石景山等区域成交量大大减少了,海淀、朝阳是大头。

细看上半年北京各区域成交量,海淀实在是一枝独秀,354.3亿,远超第二名朝阳区的196.7亿,是丰台、顺义和通州的两倍多。


其他区为何成交量大跌呢?

这一方面是因为一些区域新房供应少了,但更重要的是两件事:1、疫情对刚需置业的影响;2、房企雷暴对置业者的影响。

一位刚需置业者L,在经历2021年下半年的挣扎后,在年初选择置业房山二手房,50平米,总价200万,原业主装修后未住,买家即可入住,省心省力。

L觉得买期房心里不放心,万一烂尾了呢,L在购房前也仔细看了北京远郊各区,很多新房的价格都涨了,商品房上车门槛越来越高。

这是L这两年来的真实感受,也是市场大环境的影响。事实上,北京新房在5月疫情影响下只跌了30%多,还是可以的。全国其他城市上半年新房跌40-50%的比比皆是,跌得最多是重庆和郑州,成交量跌去了70%。

限竞房退出,价格同比涨10%

6月18日,绿城在台湖的新项目桂语听澜热销,项目距离17号线始发站嘉会湖站1公里左右,精装修卖5.8万元每平米。

但距离它往西北5公里左右,在通惠河以西,有两个限竞房:招商臻珑府和融创亦庄壹号,都已售罄。但在2020年和2021年它们限售价仅5.2万左右,这两个项目距离17号线次渠北站更近。

一个是当前在售的5.8万,一个是一两年前的5.2万,算下来价格涨了11%多。

只是有1-2年间的时差,和更远一点的距离。

确实,克而瑞数据,上半年北京新房成交均价约59360元/㎡,同比上涨约10.7%。

事实上,这两年来北京新房价格始终在涨。原因是此前被严格限价的限竞房在2021年逐步退出市场,商品房桂语听澜的售价基本就是市场价。

北京市统计局发布房价指数也说明了新房价格始终在涨。


海淀和东城惊现万人摇

2022年上半年让很多市场人士没想到的是北京居然出现了“万人摇”。一个叫北京永定府,一个叫天恒·学院里。

北京永定府在东城,是上半年热销的第六名,391套房,33.58亿,单价8.9万,价格倒挂下,开盘即售罄。3月15日它公布意向购房人数就到9000多人,基本上是万人参与抢房。

但更夸张的其实是“天恒·学院里”。

天恒·学院里只有143套房,却引来了1.3万人的登记摇号。

更奇特的是,它的售楼处被媒体称为“史上最牛”,因为深藏在某写字楼3楼,从写字楼到大门口,对外没有任何公开标志!没有预约,禁止入内。


该楼盘位于海淀北二环外四道口明光西路和学院南路交界处,143套房源,均价8.5万,政府持有20%共有产权。现房,价格倒挂,以及海淀的位置导致1.3万人参与登记摇号并“秒光”。这种平均100人抢1套房的状况,恐怕是北京房地产历史上非常罕见。

这又是海淀。

两轮土拍不到1000亿

北京上半年土拍进度很快。2月首批次成交17块共480亿,6月二批次成交14块共499亿多,克而瑞统计,总共实现了277万平米商品房供应,实现土地出让金约980万,另外溢价率约5%。其中15宗底价成交,另有4宗流拍。

其实,北京两次土拍总金额不算高,刚刚土拍完成的南京二次土拍就高达727亿。所以可以说北京两次土拍相当于一次大土拍。

但是值得表扬的是,能在半年时间里举行两次土拍,而且很多地块从推出、出让成交到上市,速度很快。

比如,上面提到的桂语听澜,以及已经在昌平热销的中海汇智里和建发珺和府两项目都是2月份首次土拍出让的地块。

政府推地、批预售证快,部分开发商动作也快,这保障了北京市新房供应量。对购房者肯定是好事。因为在同一时期可选的项目更多一些。

最明星地块自然是朝阳区太阳宫由中建二局拿下,限价13万销售,这是下半年新房最大关注点。

截至7月14日,北京可售期房套数增长到60887套,可售现房达31550套,总计9.2万套住宅待售,比6月底的10万套继续减少,显示7月初新房成交量开始增长。

市场等待海淀永丰三地块

2022年上半年数据不如2021年,可以理解。2022年5月北京受疫情影响,经济活动全面停滞,各区先后居家办公。疫情阶段性结束后,6月的数据就快速恢复。比如,6月北京新房签约6959套,较5月增加57.4%。

如今北京第三次土拍已经在酝酿中,一二批次31块地不少项目也在陆续入市,2022年下半年新房供应依然充足,比如昌平北清路沿线就将陷入10盘混战的局面。

丰台、石景山、大兴、顺义也都有新房等待入市。可惜的首批次和二批次土拍海淀没有地块参加,所以此刻海淀新盘又到了空白时刻。

不过,据说第三批次土拍,海淀永丰还会有新地推出,而且一次性会推3块地。

这必然是三批次乃至下半年和明年初最让人期待的地块和项目。

还记得在上半年新盘成交十强吗?其中,中海汇德里40.37亿排第五,幸福里润园31.92亿排第七,这两个项目就是海淀永丰地块,实际距离海淀永丰基地核心区还要往北3-4公里,位置上更靠近北六环,周边配套仅一个大悦城,但8.3万的均价开盘依然勁销闯入十强。而海淀永丰这三块地就在中海汇德里和幸福里润园的东边。


相信所有开发商都盯着三批次这永丰三地块。

毫无疑问,下半年楼市里的开发商和有钱人还会盯着海淀。北京海淀真不亏是YYDS啊!



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来源:乐居房情报

作者:任时建

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