金科服务一石二鸟:“解围”母公司,另赚2亿利息

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 邓鑫妮 8.2w阅读 2022-08-01 19:58

  文/乐居财经 邓鑫妮

  七月末的重庆,阳光不遗余力地穿破云层刺向地面。位于江北区的金科服务(09666.HK)办公大楼,和窗外的天气一样热闹。

  7月29日,金科服务与金科股份签订了多份协议,包括借款协议、销售总协议、供应及安装总协议及物业管理服务总协议,金科服务在前一笔交易中做甲方,后几笔则化身乙方。

  两天后,金科服务披露了协议文件内容,其中最引人注目的当属那份借款合同。

  据公告,金科服务向金科股份提供不超15亿元借款,借款日期自提款日期开始至2024年12月20日止,年化利率8.6%。  

  并且,借款期间金科股份需提供资产作为担保,抵押资产价值总额不得低于未归还的借款本金/60%,即抵押率不得低于60%。

  约定了借款金额和抵押内容,金科服务主动将借款的事情摆在了明面,投资人心里也有了底。

  然而,还有一部分物企资金流向地产母公司时遮遮掩掩,一朝事情败露,市值乃至于财报都会受到影响。

  恒大物业134亿元存款被挪用事件,引燃资本市场对物业与其关联地产的信任危机。根据初步调查结果,可以确定的是,恒大物业的钱,违规流向了关联方中国恒大。

  多重保障下借款

  有了恒大物业的前车之鉴,金科服务将借款的来龙去脉一一列清。一则长达14页的抵押财产清单,摆在借款合同的附件一栏,包括商业资产和车位在内,金科股份一共出动了27亿元可供抵押的资产。

  这笔抵押资产,金科股份给得比较扎实。若按照60%的抵押率计算,15亿元借款只需提供价值25亿元的抵押资产。且8.6%的年利率也不算低,均高于金科集团目前三笔银行贷款8.5%的年利率。

  除了增加抵押资产的砝码,偿还条件和违约处理也较为严苛。

  据公告内容,金科股份应于2023年1月20日偿还贷款本金的20%,此后自2023年6月20日起按每半年还款一次(但各还款日均有两个月的宽限期),并于到期日偿还最后一期贷款。粗略计算,15亿元本金产生的利息约有2亿元。

  此外,一旦发现金科股份将资金挪作补充流动资金以外的作用,或是认为其还款能力不足,金科服务都可单方面宣布借款提前到期,金科股份需清偿本息。

  根据金科服务自述的借款理由和裨益,有了这笔钱,金科股份可以继续开发和交付,这个前提下,才有物管项目交到金科服务手中,保证来自关联方的在管面积。

  这笔借款,似乎成了金科股份和金科服务关联交易闭环中的一个桥梁。

  “通过订立贷款协议,金科集团将能够确保正在开发的物业项目的建设及交付,进而将委聘本集团于该等物业交付后提供物业管理服务,有利于本集团的长期发展。”金科服务表示道。

  金科股份是金科服务的控股股东,持有后者公司约30.33%的已发行股本。

  两家公司交往密切,即便金科服务分拆上市,双方亦有频繁互动。

  截至2021年末,金科服务在管面积约2.38亿方,其中仅金科集团项目就有8760万方,这还不包括金科集团联营合营企业项目。

  期内,金科服务来自关联方的贸易应收款约为3.6亿元,较上一年增加22.18%;同时来自关联方的其他应收款达到13.27亿元,同比增长近120倍。

  地产“引爆”物业

  物企救急地产已经屡见不鲜,隐晦提供资金支持的上市公司,若未按程序披露,东窗事发后,自身也会陷入投资人长久的不信任当中。

  “停牌”二字,在恒大物业的股票代码旁边挂了许久。

  根据联交所发布的复牌指引,联交所有权将已连续停牌18个月的任何证券除牌。对于恒大物业而言,该18个月期限将于2023年9月20日届满。

  134亿元现金被质押,引爆“恒大系”,作为当事人的恒大物业,自然受到波及。

  7月22日晚间,恒大物业公布该事件的初步调查结果:恒大物业这笔资金质押相关的贷款,通过第三方(扣除费用后)回流至了中国恒大,用作其一般营运。

  一个不算意外的答案。

  恒大物业的底子并不差,甚至可以说很好,即使未披露2021年财报,也能从其他官方途径大致知晓其实力。

  8月1日,恒大物业官微披露,7月份新增拓展项目29个,主要包含:办公大楼、图书馆、产业园、住宅等业态。

  而据恒大集团官网消息,截至今年6月30日,恒大物业合约面积约8.1亿平方米,位列上市物业公司第二名;在管面积约4.8亿平方米,位列上市物业公司第三名。 

  今年上半年,恒大物业实现总营收近65亿元,其中基础物业管理收入55亿元、同比增长约15.6%;经营现金总流入60.51亿元。

  恒大物业是一个典型的例子,其他诸如彩生活、奥园健康等正在停牌的物企,也多与年报“难产”有关,而关联交易及关联方资金往来又是审核业绩延迟刊发的重要原因。

  不久前,奥园健康前核数师德勤收到一封匿名举报信,内容直指奥园健康财务失实。

  据指控内容,最大的一笔40亿元的财务担保未披露,是为其母公司中国奥园提供。而资金调查中也有中国奥园的身影,奥园健康与中国奥园之间存在若干笔非贸易现金流入及流出,总额分别为28亿元和29亿元。

  虽然奥园健康对这次匿名指控做出了强烈否认,但几个月过去,财报依旧没能发出。


来源:乐居财经

作者:邓鑫妮

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