稳民生,房企打响交楼保卫战

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  进深News 林振兴 吕秀伦 13.2w阅读 2022-08-02 10:01

文/乐居财经 林振兴 吕秀伦

6月30日一大清早,林薇(化名)就带上一家老小来到蓝城·凤起朝阳,“10年期盼总算拿到了房子,这种心情无法言喻,昨晚我激动得一晚上都没睡。”

去年3月,林薇从报道上看到,项目举行了复工续建仪式,包括债权人、股东、施工单位等500人都出席了。她心里悬着的一块石头也终于落地了。

紧接着两个月后,她还特意去小区里面视察了复工进展,“当时,有工人作业,脚手架没拆,杂草比我人都高。进了房子里面,因为没有泥水浇筑,地面都是尘土软沙,踩着白鞋进去出来都成黄鞋。”

但没想到不到一年时间,蓝城·凤起朝阳就换了一副新颜,绿地、1100米夜光跑道、无边泳池、游乐设施都有了,林薇也顺利拿到了房子。

“蓝城·凤起朝阳”前身为“华臣一品苑”,曾被称为“灵溪第一烂尾楼”。楼盘自2010年由浙江林垟房地产开发有限公司(简称“林垟地产”)开发,2013年因资金链断裂首次出现停工,涉及近千名购房业主。

眼下,时隔近十年,历经数轮复工、停工、救盘后,浙江温州苍南县的“华臣一品苑”完成第一批69户交房。这是温州房地产领域首个预重整救盘成功的案例,通过“资金+代建代销”模式,用3亿多资金盘活了50余亿债权。

华臣一品苑并非个案,尤其近期一场“停贷”风暴,也让解决烂尾楼问题的舆论声量达到了顶点,各地政府乃至中央,都提高了“保交付”的优先级。

7月28日,中共中央政治局会议上提出,“压实地方责任,保交楼,保民生”。保交楼,首次写入政治局会议文件。之所以国家此次格外重视“保交楼”,原因在于烂尾楼事件已经不仅仅只是房地产问题了,而是民生问题。

眼下,不仅购房人在意交楼,连开发商也最爱在企业外宣中比拼交楼的套数。只要有一个新项目交付,房企都会连篇累牍逐一展示。

据乐居财经统计,截至7月30日,已公示交付数据的28家房企上半年总计交房约84万套(户)其中,碧桂园累计交付超25万套,融创交付约9万户,龙湖交付5.25万套,旭辉交付近4万套,龙光交付逾2.6万套。

第一批烂尾楼交付了

跟林薇同一批交房的,还有专门从外地赶来的业主,在拿到钥匙的那一刻,他哽咽了,“十年的心结,终于解开了。原本买房是给儿子结婚用,现在外孙都上小学了,房子也盼来了。”

这些业主们心里太清楚,十年间多轮复工、停工,交房无望的感触。2013年,华臣一品苑首次出现停工。

项目资金链断裂停工的原因在于,林垟地产经营管理混乱,股东套取建设资金,加之存在债权债务关系复杂、工程债权承包人较多、工程款虚高等问题,造成复工续建风险大、风险大,难以筹措到大规模的救盘资金。

随后,当地政府主动介入,将重心由“拯救企业”转为“拯救楼盘”,组织多方力量救盘。2016年,项目全面恢复施工,并于2017年底完成主体工程。

但好景不长,时间来到2018年,黑色雾霾再次笼罩在华臣一品苑上空。由于林垟地产股东由取保候审变更为刑事逮捕并被判实刑入狱,该公司彻底失去了自救能力,楼盘再一次陷入停工状态,并尝试多种途径自救均未果。

据乐居财经获悉,林垟地产成立于2000年,注册资金2000万元,由潘妙飞和温州市德培商贸有限公司各持股77%和23%。其中二股东德培商贸在2019年被吊销,它由温州天信置业、丁乙、刘德相、郑祖返、徐炳兴分别持股37.5%、29.5%、12.5%、12.5%、8%。

目前,林垟地产已被众多官司缠身,涉裁判文书就超过373则,被限制高消费64次,以及74次被列为“老赖”。

2020年,事情开始出现转机。在意识到仅仅依靠自身无法盘活项目,而且“以房抵工程款”方案难以继续实施的现实后,林垟地产申请启动预重整程序,并得到苍南县政府批复同意,随后其选定了北京大成(宁波)律师事务所作为预重整阶段管理人。

该年年底,经公开招募评选,确定光大金瓯资产管理和浙江蓝城梧泉建设管理的联合体作为林垟公司的投资人。其中,光大金瓯出资3亿元出借共益债,并由蓝城负责楼盘的代建代销的表决结果,得到法院的复函确认。

自此,华臣一品苑迎来了重生的曙光,贴牌改名为蓝城·凤起朝阳。蓝城在江浙地区品牌美誉度一直很高,接盘后很多业主甚至认为,“项目被蓝城接管,是对我们多年等待的一种补偿。”

去年3月,停工近三年的“蓝城·凤起朝阳”正式复工续建;紧接着9月13日,该项目开放示范区和样板间,吸引了800多位市民前来参观。

直至今年6月底顺利完成第一批交付,意味着该烂尾楼项目彻底涅槃重生,“蓝城·凤起朝阳”也成为了温州首个采用预重整模式救盘的房地产项目,并得到了浙江省委常委、温州市委书记刘小涛的点赞,“苍南经验值得推广”。

眼下,有一些开发商,虽然保交楼了,但却未能交付一个让业主满意的家。

也是在6月的最后一天,一则接房视频在朋友圈和群广泛传播。现场情况,被调侃为叙利亚风格,黄土覆盖,外墙还是水泥外露状态。乐居财经获悉,该项目为广州实地常春藤小区。

此外,还有一些城市的业主跟乐居财经反馈,“我们保交楼了,没绿化,没有煤气,物业不管卫生,啥啥没有。物业说了没达到交房标准他们不接手,物业费一分没少收,但是啥服务没有。”

谁为保交楼扛大旗?

眼下,即便暴雷房企没有能力对旗下项目进行后续开发,但它并未闲着,而是将项目交由合作伙伴或者代建商进行后续开发。它的全身而退,或许换来的是顺利保交楼。

7月中旬,奥园与绿城管理签署了战略合作协议,后者将对奥园的项目进行品牌管理输出,而月内启动进场的第一个项目,是广州奥园云和公馆。该项目地块是奥园于2020年5月以22亿元的总价、20.87%的溢价率竞得。

根据此次协议,绿城管理为项目提供品牌输出、规划设计、成本、工程、营销、客服等全过程开发管理服务。

在此之前,云和公馆因预售监管账户资金问题,被冻结已有数月,甚至在年前曾一度停工了两三个月,政府一直督促其加快复工。奥园此次引入绿城管理,可谓是解了燃眉之急。而楼盘后续“贴牌”绿城,将会更受购房者的青睐。

据悉,绿城管理还接管了恒大江阴城南项目,以及与中国民生银行合作的富阳项目,与北谷金融合作的义乌项目、温州项目也将陆续启动。这意味着,以后将有更多烂尾项目,通过代建的方式脱困。

在地产圈,奥园寻找代建方助力保交楼,并非孤例,恒大、鑫苑集团、三盛宏业、仁泽地产、山西田森地产等房企,也有类似的举措。因为品牌受损,团队不稳定,项目卖(运转)不动,它们只能尝试找代建方合作。

还有一些出险房企则比较幸运,有合作伙伴帮忙“保交楼”。去年至今,例如恒大、正荣、金科、融创、融信、阳光城、佳兆业、新力、世茂等房企将手中股权股权拱手相让予合作伙伴,而合作伙伴也担任起了“白武士”角色,兜底困境中的项目,

在新力股价闪崩后的第四天,为了将合作损失降到最低,弘阳当机立断接盘了南昌“新力弘阳府”,并连夜将合作方“新力”抹得一干二净。弘阳方面回应称,“南昌新力弘阳府目前由弘阳全资持股,且项目已经交付,并向业主寄送了交付通知书。”

在北京,花样年出售位于北京市密云区的国祥府、国祥雲著2个项目,也由合作方旭辉接盘。在深圳,去年10月末开盘时冠名“佳兆业”品牌的坪山“燕澜和鸣花园”住宅项目,也已更名为“新城控股燕澜和鸣花园”。

除了民营伙伴,能去帮有困难房企保交付的,首先站出来的依旧是国企或地方国资。它们接盘主要目的是责任,而不是利益。虽然眼下地产形势尚不明朗,但对民企来说,如果项目是与国企合作开发的,都有不小的概率能够找到接盘方,实现保交楼。

这方面,许家印应该最深有体会。恒大的在各地资产虽多,面临债务纠纷就容易被冻结查封,所以各地基本上都在把恒大的项目房源放到地方城投平台。

另一边,融创也将不少项目交由合作伙伴,包括昆明融创文旅城二期40%股权转让予合作方华发,同时还将武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权,分别转让给合作方首创和武汉城建等。

此外,一些信托公司和AMC机构也在深度参与到地产保交楼行动中。

今年以来,已有多家信托公司入局接手相关地产项目股权,被迫下场当“开发商”,寻找有资质的合作方,共同推进项目正常退出。

2月,光大信托便联手五矿信托,接手恒大黛山华庭、东莞恒大悦龙台、佛山铂睿府、广深国际文旅城等4个项目。此举可收回部分前期投资款约19.5亿元,并化解项目涉及的债务约70.1亿元。

另有消息称,中航信托接手了恒大阳光半岛项目;更早之前,中融信托也接盘了中南建设旗下盐城港达房地产49%股权,平安信托接下正荣集团旗下厦门市荣璐置业49%股权等。类似这样的例子,已屡见不鲜,假如处理得当,可以达到委托人、信托公司、开发商、业主共赢的局面。

不止如此,四大全国性AMC中三家已有动作。继中国信达两位高层入驻恒大风险化解委员会、中国东方和中国长城也相继发行100亿元金融债券,后两者募资皆用于房地产行业风险化解。

其中,长城资产在上半年已与12 家重点受困房企对接,目前已成功落地化解的深圳某项目,另有2个项目已批复正在出资,同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中,金额合计约80亿元。

不仅四大AMC已出手,地方AMC也开始进场。7月19日,河南资产管理发布消息,称郑州市地产集团将联手河南资产管理,成立地产纾困基金,通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

合力下好一盘棋

随着暴雷房企增多,开发商“保交楼”愈发变得“珍贵”。然而,本应是开发商应尽的义务与责任,却成为当下不少购房者的噩梦。

此前,全国数百烂尾盘业主停贷风波就是一个鲜明的例子。因为项目停工、烂尾,致使业主收房无望,便走上了极端的道路。

时至今日,恒大的烂尾项目业主依旧在维权路上。例如,景德镇恒大某楼盘烂尾之后,业主集体发布告知书,拒绝继续偿还住房贷款,此举迅速发酵。这也成为那波数百烂尾盘停贷潮的“导火索”。

眼下,外界最关心的问题是,保交付的钱从哪里来?

援引REDD消息,为避免房地产市场进步恶化,继而引发系统性险,近日国务院正考虑设立房地产基金。基金初期由国有的建设银行出资500亿元,并由央行拨出300亿元再贷款。如果这个模式可行,其他银行也将效仿,目标是筹集3000亿至4000亿

监管部门拟进行纾困的12家房企,包括世茂、融创、绿地、中南、阳光城、奥园、融信、荣盛、中梁、佳兆业、广州和恒大。

另外,据英国金融时报报道,中国正寻求调动1万亿元的贷款帮助开发商完成停工的楼盘,并重振债务缠身的行业。据知情人士透露,这笔万亿贷款已经开始逐步落实,中国央行首期将向国有商业银行发放约2000亿元的低息贷款,年利率约在1.75%。

这两篇消息如若属实,4000亿基金+1万亿纾困贷款,不仅能拉一把出险房企,更重要的是让烂尾楼死灰复燃。

更早之前,招商银行、兴业银行、浦发银行、交通银行、广发银行、平安银行也相继向地产“开闸放水”,积极响应监管层鼓励商业银行支持房地产收并购的号召,形式除了提供并购贷,还有发行并购债券等。

政策层面,国家也在不断推进保交楼工作的进行。在中央层面,日前中共中央政治局召开会议指出,“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。

在地方上,7月以来,已有包含平顶山、咸阳、遂宁、郑州在内的多地政府,出台了针对问题楼盘的纾困政策,积极推进保交楼。

具体来看,河南平顶山市住建局在楼盘处置化解工作推进会上,要求坚持做到“一楼一策一专班”,结合每个问题楼盘实际,进一步优化完善问题楼盘处置化解方案,精准施策、提高效率,扎实推进问题楼盘化解处置工作。

咸阳市住建局则组织召开部分房地产开发企业集体约谈会,建立了一对一帮扶政策,即一个科室帮扶一家企业,促进问题尽早解决。

四川遂宁市住建局印发通知,指导各辖区开展房地产企业和房地产项目挂联工作。据了解,通过梳理摸排,遂宁全市共有83个在建和待建房地产开发项目纳入挂联范围。每一个项目均由一名县(市、区)、市直园区县级领导进行“一对一”挂联。

除此之外,开发商也在这场保交楼中扮演重要角色。作为楼盘的开发建设者,它们有着不可推卸的责任。

当下,受暴雷房企旗下项目烂尾影响,购房者谈烂尾“色变”,置业热情陷入低谷。这时越来越多开发商站出来稳定信心,做出保交楼承诺,稳定购房者情绪。

保交楼本就是一道综合性难题,它既需要来自政府部门各方面的精准施策,也需要金融机构的助力护航,更需要开发商共同参与,构建健康、有序的市场环境。只有同心协力、上下一盘棋,才能拨开迷雾见月明。

好消息是,在有关部门和房企的共同努力下,前期媒体报道涉及停工风险的多个楼盘,有的已正常施工,有的迎来了复工的消息,如江西赣州绿地博览城商住小区称目前施工正常,河南郑州名门翠园项目有望于8月复工等。




来源:进深News

作者:林振兴 吕秀伦

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