乐居新媒体  发自南京

  在长江沿线各大城市中，南京市江心洲是唯一一处位于主城范围的江中洲岛。

  不同于河西“零敲碎打”的方式，江心洲借鉴新加坡花园城市的开发理念，一二级联动，规划整体性更强，在建设之初就树立了生态、绿色、低碳的理念，被誉为南京的“富人岛”.

  也是因宅地限制开发等原因，江心洲不能像其他区域一样成片开发，导致新盘供应稀疏分散，无法像河西南那样形成聚合性、大体量开盘潮。

  但正是这种全年土地供应张弛有度的节奏，使得江心洲新供应量长期保持低位，也是目前南京发展比较健康的一个板块。 

  新房供应“适度松缓”部分销量超越河西南

  江心洲前7个月销量前三均来自岛南

  江心洲面积不大，只有13.46平方公里，但新房却一直很抢手。

  截止到2022年8月4日，克尔瑞数据显示，江心洲前7个月卖的最好的项目，前三均位于岛南。

  分别是：江心印（18.12亿）、仁恒江湾世纪（17.41亿）、璞境（6.6亿），这三盘目前都有产品在售。像银城长岛观澜、荣盛江天瓴筑，岛北这些项目多处于“尾盘”状态。

  尤其是招商开发的江心印，上半年表现十分“抢眼”，虽多次平推，但前7个月266套售卖数据，领先第二名江湾世纪一百多套，稳居江心洲所有在售商品房第一。

  除此之外，通过对比数据还可以发现，上半年岛南有不少商品房销量一度超过河西南。

  今年建邺区销售前20的楼盘有5个来自江心洲。其中仁恒江湾世纪、江心印销量都十分“抢眼”，总成交套数及金额比鱼嘴润府、金鼎湾和禧等这些“摇号盘”还高出不少。

  下半年迎来新盘供货
皆为国企打造，119㎡为起步门槛

  整个江心洲呈“狭长型”分布，分岛北、岛中、岛南，这三个小板块，其各自开发模式也不尽相同。

  岛北开发较早，配套渐趋成熟，新房供应较少，二手房挂牌价多在6万/㎡以上。就在近期，岛北低密度新盘—江苏水利G72「水沐和瑞园」亮相，低密小高层，1梯2户，预计10月公开售楼处，四季度入市。

  岛中多产业和绿化用地，连接江北隧道口与河西中部，有地铁贯穿，交通便捷。

  岛南最靠近河西南，自然环境优美，目前正处于开发阶段。南京眼、青奥森林公园、保利大剧院等配套在侧，是近几年岛上新房主力供应区。

  江心洲三大纯新盘

  三盘争霸，各有千秋

  手握700万 该如何选？

  从产品和总价段位来看，三个项目里，仅栖悦湾有120㎡以下户型，其余两盘主打140㎡以上改善（最大200㎡+），起步总价或达680-700万，紧追河西南，看齐河西中。

  项目区位分布

  具体分项目来看：

  ①水沐和瑞园，位于开发较早的岛北（商品房云集），定位小高层，最小142㎡、最大265㎡（大平层），且容积率低，只有1.8，在三个项目中密度最小的一个。产品门槛决定了后期业主圈层的纯粹性。

  
不过，水沐和瑞园从142-265㎡，中间没有合理过渡，对于追求两者之间的购房人来说，不如江尚紫薇173㎡衔接妥当。

  
②再来看岛南江尚紫薇，同样定位改善，位于岛南、江心印北侧，部分产品与水沐有重叠（都有200㎡+），然该项目为5栋25F高层，是奥体建设复出之后，在江心洲上的首子，品质上面可以有所期待。 

  据了解，江尚紫薇小区景观是一大看点，1.2万方社区景观+8000㎡水景，造价及后期人工维护费颇高。另外，紫薇西侧有洲岛家园等少量安置房，微观环境上略逊色星叶栖悦湾。

  
③星叶栖悦湾定位科技住宅，17-26F高低配，一路之隔即金中高中部，附近还有在建中小学，距离南京眼步行桥不远，且远离保障房，城市界面较优。

小区有两栋楼17层住宅，得房率高达82%以上，119㎡起步户型，上车门槛较水沐和瑞园与江尚紫薇都要更低一些。

  
不过，三个项目同为国企操盘，上市节点相近，可能会存在一些客源重叠的情况。

  整体来看，由于岛南开发晚于岛北，且片区内安置房较多，岛南的居住氛围虽然要稍逊色于岛北区域，但是岛南临近五桥与隧道口，去往河西南和江北研创园更方便，但目前岛南商业配套主要还要依附于河西南，各有优劣。  

  ——写在最后——  

  地理位置上，江心洲东望江北、西临河西，一座江心洲大桥贯穿东西，联动城市经济命脉，近河西南却与河西错位发展，这种尺寸拿捏得恰到好处。

  岛上新房限价，同价位产品，却又因生态景观的不可复制性制胜河西南一筹。

  此外，全岛70%以上为绿化用地，宅地极为稀缺，也就意味着，未来江心洲的新房市场格局将会出现僧多粥少、供不应求的“饥渴”状态。 

  无论是岛南、岛中、亦或者岛北，江心洲几乎都以高品质单盘供应为主，不会形成大批量出货，这也是江心洲能在低迷市场下，走出独立行情的原因之一。