无锡“刚改”利好：一文读懂经开区土拍上新-乐居财经

无锡“刚改”利好：一文读懂经开区土拍上新

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 克而瑞无锡息相吹 5.8w阅读 2022-08-10 21:09

NO.1

经开“一枝独秀”

当大众的关注点都被某些宏大的事件吸引时，往往会忽略自身所处的现实。

太阳照常升起，数据照样发布。

（数据来源：国家统计局）

2022年过去的7个月，PMI有4个月在荣枯线以下，剩下3个月紧贴临界线。

说明什么？

供应商不敢囤货，生产商不敢生产，高耗能企业成本陡增，消费者需求压缩。

中国人民银行下半年会议中，排在第一条的是：

保持货币信贷平稳适度增长。

翻译成大白话，就是：继续放水，继续降利率。

看完大的数据，我们再看微观。

克而瑞无锡发布了7月的项目销售金额前十：

（克而瑞无锡7月榜单）

7月，无锡销售金额前十的项目中，经开区独占5席，3万以上项目占了7席。

6月，经开区独占4席，3万以上项目占了6席。

5月，经开区独占4席，3万以上项目占了5席。

整个上半年，无锡成交金额排名前三的，都是经开。

（数据来源：克而瑞无锡）

在楼市下行压力持续的情况下，资本向价值更为坚挺、配套更为提升的经开区流入，非常明显。

无锡三批次挂地，面临的就是这样的背景。

10块宅地，其中限价最高的两块，都在经开。

XDG-2022-55号地，起始楼面价18000元/㎡，最高限价19500元/㎡。

XDG-2022-60号地，起始楼面价17360元/㎡，最高限价18860元/㎡。

我们先看这两块地的位置：

经开区XDG-2022-55号地

周新路与兴梁道交叉口西南侧地块

土地面积：31772.9㎡

起始总价：120102万元

起拍楼面价：18000元/㎡

最高限价：130110万元

最高限制楼面价：19500元/㎡

建筑限高：住宅建筑限高15-18层，其余建筑限高24m，满足机场净空要求。

地块已经拆迁完毕，净地。

地块南面的梁南苑和南湖家园（北区）。

无锡市南湖中学在地块南面。

地块东边，还有未拆迁的城中村，房屋造型看着很别致。

地块处在大通路和周新路之间，距离1号线南湖家园地铁站不到600米。周边配套设施一般，西边紧邻一些厂区。

XDG-2022-60号地：贡湖大道与隐秀路交叉口东南侧地块

土地面积：42310.4㎡

起始总价：146902万元

起拍楼面价：17360元/㎡

最高限价：159594万元

最高限制楼面价：18860元/㎡

建筑限高：住宅建筑限高11-18层，沿贡湖大道一侧限高18-20层，其余建筑限高24m，满足机场净空要求。

地块未来显然可能做成高低配。

该地块紧邻芦庄五区，周边环境一般。南部是高架桥，西部待建儿童医院。

地块东南的沿街商业，比较原始。

地块东南侧的航拍，可以看到芦庄五区的房子和未拆迁的民宅。

快速内南环高架横跨贡湖大道。

这两块地论成色，都位于区划板块的交界地带。

55号地位于滨湖区、梁溪区、经开区三区交界地带。

60号地则位于梁溪区与经开区交界。

这样的区划交界地段，处于区域行政关注边缘，发展往往具有一定滞后性。

从目前的地块周边界面来看，与经开区的整体形象不搭，未来拆迁改造的空间都很大。

NO.2

大剧院板块的定位

三批次土拍经开拿出的两块地，都位于经开区的大剧院板块。

大剧院板块目前新盘不多，主要是一些库存，我们看该板块在过去一年中的楼盘销售排名。

（数据来源：克而瑞无锡市场顾问系统）

该区域排名前五的楼盘，有一个非常一致的共性，即：

主力户型都定位100到140平的刚需改善。

万科尊鹏雲著

2020年6月开盘，其中四房户型，659套，面积段124.48-170.41㎡，占比77.17%。

三房户型，195套，面积段105.73-110.42㎡，占比22.83%。

2年前开盘，该楼盘售价在23000到24000元/㎡之间。

该楼盘地块最早由无锡深航置业有限公司协议收购，2009年时的楼面价1479元/㎡，后由万科接手。

海兰·山水湖滨花园

二期 2010年2月开盘，100到140㎡的改善面积段超50%。

目前123平，二手挂牌价在2.6万/㎡左右。

龙湖天璞

2019年05月首次开盘。该项目定位非常精准，三房，404套， 107.0-143.0 ㎡面积段占比98.06%。

目前，9层楼栋，二手房挂牌价在3.3万/㎡。6层楼栋，二手房挂牌价在3万/㎡。

万科海上传奇

2016年05月首开。

三房，110.0-130.0 ㎡面积段占比55.66 %。

二房，面积段90.0-120.0 ㎡，占比 44.34 %。

目前，116平户型，二手挂牌价在2.5到2.8万/㎡。

中锐·琅石名筑

2017年06月首开。

三房，78套，面积段110.0-140.0，占比75.73%。

目前134平的叠拼，二手毛坯均价在3万/㎡左右。

以上五个项目，只有龙湖天璞拿地相对较近（XDG-2017-28）。

五年前，全国房地产正如日中天，XDG-2017-28号地块，属于商业+住宅的混合用地，最终楼面价12838元/㎡。

这两个地块都处于经开区边缘，配套与经开区其他区域比较，要落后很多。

距离大剧院-万象城、海岸城、市政府都有一定距离。

但是这两个地块的好处在于，虽然处在经开边缘区域，但都位于经开区城市更新主轴之上，是未来至少五年，经开区重点更新提质的区域。

（图片来源：无锡经开区）

就片区价值来讲，这两块地的产品定位价值线非常清晰：

定位刚需改善群体，主流面积段100到150㎡为宜。

在楼市当下的市场行情，大概率不会有开发商敢于打破区域客群定位。

如果你之前居住在无锡的其他刚需片区，如今希望在经开区入手一套300到400万的改善型住宅，那么未来这两块地的产品，就非常值得期待。

毕竟经开是未来十年，无锡需要重点完善配套的区域。

经开区虽然均价已经突破3万/㎡，但是在教育、城市更新、市政配套建设、交通网络打造方面，还有相当大的提升空间。

无锡行政区域边缘的更新提质，经开区是重要一环。

经开区的人居价值，还远远没有到顶。

制图/拍摄：小A、息相吹

编辑：息相吹

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

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来源：克而瑞无锡

作者：息相吹

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