颜建国打鱼，中海发展“全面撒网”|中报风云⑲-乐居财经

颜建国打鱼，中海发展“全面撒网”|中报风云⑲

原创地产K线李奕和 12.1w阅读 2022-08-24 22:36

文/乐居财经李奕和

地产开发商披露中期成绩单的时间如期而至。但不可否认，受疫情反复、行业债务危机等多重因素影响，地产行业延续了去年下半年以来的低迷态势。

此前国家统计局数据显示，2022年上半年全国商品房销售金额和面积同比分别下降了28.9%和22.2%。房企销售普遍出现下滑，那些遭遇流动性困难的房企更是断崖式下降。

作为行业的一员，中海不可避免也受到整体市场的影响。中期业绩显示，2022上半年，中海实现收入1037.9亿元、股东应占溢利167.4亿元、净利润率16.1%，同比有不同程度的下跌。

但凭借多年的稳健经营及财务优势，中海下滑的幅度相比其他大部分房企，要温和许多。其上半年整体经营质量、利润总额、利润率，依然取得不错的表现。

8月24日的中期业绩沟通会上，中海董事会主席颜建国显得信心满满：TOP10 房企中，我们是第一家披露业绩。虽然其他同行上半年的成绩单都还没有公布，但是，对于主要经营指标保持行业领先，我们是有信心的。

期内，中海一直以来聚焦主流城市的战略，让销售业绩尽可能地避免了市场的冲击，而对投资物业多年的专注与布局，也为其收入筑起护城河。在整体收入有所下滑的情况下，投资物业面积新增，租金收入也有逆势的增长。

行业的下行期仍将持续一段时间，房企的挑战依然存在。颜建国在主席报告中这样写道：

“行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛。一大批企业已经退出赛场，仍然在前进的企业分散成几个梯队……本集团身处第一梯队，粮草充足并拥有43年的长跑经验，我们的目标是夺取胜利。”

丛林生存法则里有重要的一条：当危险来临，猎人不需要跑得比老虎快，只需要能跑赢身边的人。中海想要做的，首先是后者。

对市场未来，颜建国用八个字表达自己的看法——长期乐观、短期承压。他认为，未来房地产还是一个很庞大的行业，是一个好行业，是一个可以长期坚持的行业。虽然市场短期承压，但中海对市场还是保持信心。

“上半年，我们的购地金额和与新增货值在全行业名列前茅，我们已经用投资表达了我们对未来的信心。” 颜建国如此说。

聚焦效能释放

2022年上半年，中海系列公司实现销售合约额1385.0亿元，对应销售楼面面积626万平方米，销售金额同比有33.2%的下降。然而放眼整个行业，这样的波动已经相对较小，同期，内地TOP10房企的销售额同比下降达45.5%。

凭借着比行业更小的跌幅，中海在今年上半年的销售额排名进一步升至全行业第四。重要的一点，在充满不确定性的行业环境下，中海过往聚焦主流城市、主流地段的投资布局优势得以彰显，相对优势在弱市中得到扩大。

2022年上半年，中海在主流城市的销售份额持续提升，一线城市北上广深和香港的合约销售额占比提高10.1个百分点至36.8%。期内，中海系列公司在29个城市的市场占有率位居当地前三名。北京、天津、香港和广州的销售合约额均超过100亿元，其中香港销售更创历史新高，在香港市场的销售额达130亿港元。

一线及高能级核心城市的聚焦，对中海的营收业绩也形成较大支撑。报告期内，中海实现收入1037.9亿元，股东应占溢利167.4亿元，净利润率16.1%，虽同比均有不同程度的下跌，仍保持行业高位水平。

期内，中海销售回款率88.0%，其物业发展收入为1008.5亿元。其中，北京、深圳、广州、厦门、南京、杭州、济南及天津等一批核心城市销售回款均超过人民币30亿元。为中海抵御行业风险提供强有力支撑。

值得一提的是，中海期内扣除税后投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的股东应占溢利为173.5亿元，较去年同期仅微降4.6%。

据了解，由于期内市场汇率波动，中海录得外币汇兑净亏损23.9亿元，而2021年同期是实现净收益10.4亿元。随着汇兑风险的增加，中海称，将审慎考虑是否于适当时候进行货币和利率掉期安排，以对冲相应的风险。

在毛利率方面，中海今年上半年毛利率录得23.5%，同比2021上半年有5个百分点的下跌。但受制于过往几年高地价以及近两年来行业下行影响，毛利率下跌是行业的大势，在已披露中期业绩的上市房企中，不少房企的毛利率多有较大折损。

如金辉控股毛利率17.7%，越秀地产毛利率21.2%，绿地控股房地产相关毛利率21.53%，均有不同程度的下降。相比而言，中海超23%的毛利率，仍处在行业的前列。

中海副总裁郭光辉在业绩沟通会上表示，23.5%水平依然保持行业比较好的水平。但比较而言，中海更看重净利润率，净利润率更能反映一个企业综合管理能力。他指出，通过自身努力，通过全方位精细化管理，中海的利润率依然能够在行业保持引领水平。

事实上，行业下行，企业总体营收下滑，中海在物业发展外的投资物业也为其筑起护城河。数据显示，上半年，中海投资物业租金收入24.4亿元，同比上升7.5%，保持业绩增长轨迹。其中写字楼租金收入17.5亿元，同比上升0.7%；购物中心租金收入6.4亿元，同比上升23.3%。

期内，中海新增北京、广州、成都等地7个新运营商业项目，新增商业运营建筑面积38万平方米。下半年，中海系列公司还有10个、预计建筑面积71万平方米的项目投入运营。

“优等生”的活法

销售业绩、营收、利润各指标跑赢大市，一直作为“优等生”存在的中海，优势更来自财务层面的稳健。特别眼下不少房企出现流动性危机，充足的现金流及较低的负债，让中海在下行的市场显得更加从容。

中报显示，截至2022年6月30日，中海资产负债率59.0%，净借贷比率41.0%，继续保持在“绿档”。具体而言，中海期内银行及其他借贷为1722.1亿元，加上担保票据及公司债券976.1亿元，总借贷2698.2亿元。当中，一年内到期的借贷421.2亿元，占总借贷的15.6%。

与之相对应，中海期内的银行结余及现金1253.2亿元，加上未动用银行授信额度有573.7亿元，可动用资金达1826.9亿元。轻松覆盖其短期债务。凭借稳健的财务，三大国际机构给予中海行业领先的信用评级，惠誉A-、穆迪Baa1、标普BBB+。

上半年，中海在境外新签两笔合共40亿元5年期固息贷款，境内发行债券合共180亿元，包括成功发行18年期合共50亿元资产支持专项计划证券，为发行时国内规模最大的绿色碳中和债券产品，亦为期内同类产品发行利率新低；公司债券60亿元；中期票据70亿元。

期内，中海加权平均融资成本为3.44%，融资成本继续保持行业最低区间。

手持充裕的现金及较低的偿债压力，让中海频繁现身各地的土地市场。前六月，中海在坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的投资策略下，于中国内地13个城市合共新增21幅土地，新增总楼面面积358万平方米，总地价480.1亿元。

这些新增土地储，一线和强二线城市18宗，权益购地金额451亿元，占比94%。

市场上的收并购，也动作频频。1月，中海以36.88亿元完成对雅居乐和世茂有关广州亚运城项目的股权收购，成为项目最大股东；3月，中海完成62.4亿元收购上海杨浦城建的江浦项目。

其在今年2月与中国农行签署300亿元意向性并购融资战略合作框架协议。而据中报数据显示，中海上半年在广州、上海、成都等城市并购了多宗项目的股权，已投入资金106.6亿元。

根据中海行政总裁张智超业绩沟通会上介绍，到目前为止，中海筛选了 400-500 个项目，基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判。但目前符合“三个主流”的项目相对较少。

“我们也与一些金融机构、资产管理公司都在接触，寻找优质项目，一旦有机会，我们会寻求突破。” 张智超称。

在中海之外，其主要联营公司中海宏洋期内新增土地储备101万平方米。至6月底，中海宏洋土地储备2734万平方米。据此，2022上半年，中海系列公司土地储备合计达7439万平方米。土储结构上，一线城市和强二线总货值占 94%。

今年以来，政策层面暖风不断，房地产融资环境显著改善，各城市在房住不炒主基调下，纷纷优化房地产调控政策。面对下半年，中海表示，对房地产市场筑底回升谨慎乐观，将以最大的努力抓住市场机遇，全力以赴创造更好的经营业绩。

对收并购，中海称，下半年将继续寻求机会。至于项目的选择，颜建国说，我们仍然坚持选择主流城市、主流地段，坚守我们的投资回报刻度。符合我们投资标准的项目，我们都会深入研究，全力抓住机会。未来几个月，我们会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。

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来源：地产K线

作者：李奕和

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