文/乐居财经 杨宏彬

  今年以来，尽管房地产市场的波动已经超出了逾期，但稳健的企业不仅依然能维持正常的经营，业绩表现甚至较去年同期还有所提升。

  8月31日，万科企业股份有限公司举行2022年中期业绩会。本次业绩发布会以线上直播的方式举行，万科董事会主席郁亮，总裁祝九胜，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁刘肖，董事会秘书朱旭出席。

  2022年上半年，万科录得营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%，营收利润双增长。

  今年年初，在万科2021年全年业绩发布会上，郁亮在检讨去年业绩表现时就表示对今年的业绩有信心，郁亮相信行动和努力将支撑万科在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。如今看来，万科兑现了承诺，特别是在房地产市场下行之际，承诺的兑现显得尤为不易。

  不过，郁亮对万科的要求要更高一些，考虑的也更长远。“上半年的结果来看，马马虎虎。关键是能不能走下来的问题，这个状态能不能保持下去的问题，这取决于我们背后的能力有没有建立起来，肌肉有没有长起来。”

  截止2022年6月末，万科经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数为2.3倍；净负债率35.5%，连续21年低于40%。可以看出，万科稳健依旧。

  在业绩会上，郁亮表示，“万科历来非常重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位，在规模和债务方面一直比较克制，所以经营层面有一定的安全边际。”寒冬之下，安全的财务环境像是温暖的篝火，照亮万科前行的道路。

  强有力的调控之下，房地产发展显然已经进入新的周期。而如何穿越周期，已经成为了所有房企共同的课题。2022年上半年，万科的经营与服务业务均有不俗表现，这也将成为万科穿越周期的重要助力。

  多地区销售名列前茅，高质量交付

  国家统计局数据显示，1-6 月全国商品房销售面积6.89亿平方米，同比下降 22.2%；销售金额 6.61 万亿元，同比下降 28.9%。在此背景下，几乎所有的房企的销售额都受到影响，万科亦无法独善其身。

  2022年上半年，万科实现销售面积1,290.7万平方米，销售金额2,152.9亿元，同比分别下降 41.1%和 39.3%。虽然同比有所下降，但放在行业中来看，万科的销售表现仍然是非常出众的。在克而瑞发布的2022年上半年房企销售额榜单中，万科位列前三。

  此外，据管理层介绍，万科在41个城市的销售额排名当地前三，其中16个城市排名第一，17个城市第二，8个城市排名第三。行业的对比数据更能凸显万科销售方面的实力。

  销售工作的顺利开展为万科收入的增长打下了坚实的基础。2022年上半年，万科实现房地产开发业务结算面积 1,310.2万平方米，同比增长 17.5%，实现结算收入 1,788.8亿元，同比增长 23.9%。

  保交付、保交楼是今年以来房企最常喊出的口号，而对于万科这样一家现金流充裕的房企而言，并不存在交付压力。上半年，万科克服疫情对施工的不利影响，实现11.5万套住宅的平稳交付，其中35%的项目首创了交房拿到房产证。

  作为购房者，交房质量是其最关心的点。万科为打消购房者顾虑，将“工地开放线上化”升级为“与业主共建家园”，邀请更多客户以更多方式实地参与项目共建。目前活动参与客户超过 3.5万人次，整体交付质量满意度较 2021 年进一步提升。

  今年上半年，土拍市场萧条，房企对于买地都表现的十分谨慎，万科亦是如此。在严格标准，确保质量的前提下，万科上半年仍收获一批优质土地。获取新项目 19个，权益计容规划建筑面积 213.1万平方米，权益地价总额约 248.3亿元。投资金额中，一二线城市的占比为 95.6%。

  经营与服务业务逐步盛放，助力周期穿越

  “短期来看市场已经筑底，但是恢复是缓慢和温和的过程。”郁亮在业绩会上表达了对行业的看法。

  如郁亮所言，房地产市场的恢复还需时日，而如何在这过程中平稳的穿越行业周期，不少房企寻求转型发展。据克而瑞的数据统计，TOP30的房企中有70%发布过多元化战略，TOP100的房企则有97%在传统开发业务基础上探索新业务。

  对于万科而言，从2022年上半年的经营数据来看，其布局的物业、住宅租赁、物流仓储、商业等经营与服务业务，都取得了良好的发展态势。

  万科旗下的“泊寓”，是全国最大的集中式长租公寓提供商，业务布局33个城市。上半年，泊寓管理的住宅收入为14.8亿元，同比增长12.3%。项目获取方面，期内，泊寓在深圳、广州、厦门、佛山等7个城市新获取10个项目，房间数9,674间。截止期末，泊寓共运营管理房屋20.99万间，累计开业16.95万间，出租率为 94.0%。客户周期满意度为 95%。

  万物云是万科物业服务的载体。期内，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。同时，万物云的规模也在不断增长，社区空间居住消费服务方面，万物云布局全国逾120多个大中城市（含香港），签约管理的物业数目达到4,096个，在管物业数目达到3,035个。

  商企和城市空间综合服务方面，万物云在报告期内新拓展6个世界500强企业，部分新能源汽车头部企业和独角兽企业，以及4个超高层地标项目。截至报告期末，万物云在物业及设施管理服务方面签约管理的项目数量达到1,929个，在管项目数目达到1,706个。

  值得关注的是，今年7 月，万科关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。意味着万物云在不久之后就投入资本市场的怀抱，企业将得到进一步发展。

  万科物流仓储与商业的发展同样亮眼。期内，万科物流业务实现营业收入 18.6 亿元，同比增长 39.1%，商业业务营业收入40.1亿元，同比增长 10.4%。

  所有经营与服务业务营收均录得增长，这在行业中是十分难得的，这展现了万科综合能力不断地提升。而经营与服务业务的强劲发展，也能助力到万科平稳度过市场的下行期。

  财务自律筑起护城河

  地产行业雷声阵阵，市场信心已跌落至谷底，目前对于房企而言，没有什么是比安全更重要的。而万科无疑是财务安全的“课代表”，净负债率连续21年低于40%已然为其证明。

  截止2022年6月30日，万科的有息负债金额为 2,802.3 亿元，较年初增加 142.6 亿元，仅占总资产的比例为 14.9%。万科的债务结构也依然良好，有息负债以中长期负债为主，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计 626.4 亿元，占比为 22.4%；一年以上有息负债 2,175.9 亿元，占比为 77.6%。

  同时，期末万科所持的货币资金达1410.7亿元，对一年以内到期的有息债务覆盖倍数为2.3倍，是下半年到期有息负债的6.1倍，短期偿债并无压力。

  此外，据管理层透露，今年下半年万科在境外已经没有任何到期要偿付的债务，去年12月份到上半年为止的时间，万科大概完成了境外280亿和约人民币再融资的工作。

  截至期末，万科剔除预收账款后的资产负债率为68.4%，现金短债比为1.5倍，净负债率为35.5%，三道红线均符合监管要求。

  万科的融资渠道较为丰富，分为银行借款、债券融资及其他借款。其中，银行借款占比为58.9%，债券占比为 24.5%，其他借款占比为 16.6%。分境内境外来看，境内负债占比 76.8%，境外负债占比 23.2%。人民币负债占比 77.5%，外币负债占比22.5%。

  此外，万科还多次优化债务结构，降低融资成本。其分两次完成总额为 29.9 亿元的公司债券发行，最低票面利率为 2.90%（3+2 年期）， 分四次完成总额为 85.1 亿元的境内外中期票据发行，最低票面利率为 2.95%（3 年期）。

  万科取得如今的亮眼成绩，与财务的安全性有着密不可分的联系，多年以来的财务的自律，无疑是为万科的稳健发展筑起了一条护城河。