金科有支轻骑兵 | 中报风云(54)

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李奕和 15.6w阅读 2022-09-01 20:00

  文/乐居财经  李奕和

  在“保交楼、保稳定”的民生战略诉求下,政府、AMC等组织机构对房企的纾困正加速落地。

  今年5月,为帮助企业度过阶段性流动压力,重庆政府曾对金科集团制定了包括以借款、质押项目股权等形式发放纾困资金的纾困措施。随着中期报告的披露,有消息,“目前已有纾困资金给到金科”。

  行业经历变局、经济增长放缓,叠加国内疫情反复影响,房地产市场情绪低迷。房企陆续释放的2022中期业绩,营收、利润下降甚至亏损变得常见。作为行业的一员,金科股份业绩也有所承压。

  8月30日,金科股份(000656. SZ)披露2022年中期报告显示,上半年,实现营业收入313.22亿元,较去年同期有所下滑。期内,实现销售金额417亿元。

  然而,即便业绩短期承压,在面对行业新常态而推出的“一稳二降三提升”经营发展策略之下,金科股份期内在降负债,以及保交楼方面均取得了不错的成果。

  此外,近几年坚持推进的“四位一体、生态协同”的业务发展战略,也让金科股份在多元化领域开花结果。期间,金科智慧服务、商业、产业、代建等业务在规模和业绩上,实现不同程度增长。

  市场筑底,行业“寒冬”正在慢慢过去。这些多元化业务正逐渐成为金科股份业绩增长的护城河。未来,必也将在其穿越周期的过程中显示出足够的韧性。

  半年压降规模132亿

  面对行业前所未有之大变局,2021年,金科基于对行业洞察及公司实际情况提出“一稳二降三提升”的经营发展策略。其中,“一稳”指稳健发展,规模增速将不再作为金科发展的主旋律。

  这一主题调整之下,近一年多来,金科股份在“二降”(即降低负债、降低库存)、“三提升”(即提升盈利能力、核心竞争力、资产运营能力)方面的成果已多有显现。最显著的一点,金科的负债水平在快速下降,债务结构持续优化。

  2022中期报告显示,上半年,即便融资环境持续趋严,金科股份有息负债规模进一步压降,由上年末的806.10亿元下降至673.68亿元,半年压降规模约132亿元。

  报告期末,金科股份货币资金211.18亿元。其资产负债率为78.80%,较去年末下滑0.27个百分点,流动比率为124.42%,速动比率为34.11%。。

  据金科方面称,针对期内到期的金融机构融资,其一方面积极争取新增融资投放置换部分存量融资,另一方面协商调整存量融资的还款节奏和期限,尽可能减少净偿还额度,保留现金流支持项目良性循环。

  公开债方面,截至报告日,金科已完成公司债券“19金科03”、“20金科03”、超短期融资券“21金科地产SCP003”、中期票据“20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS展期工作,并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。

  针对后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资,金科表示,公司将压实偿债主体责任,积极与持有人进行沟通,妥善协商回售方案及还款安排。

  事实上,为了获得足够的资金以保生产经营和偿还负债,上半年,金科股份合计融资673.68亿元。而除正常开展与银行等金融机构常规融资业务外,该公司成功发行“22金科01”公司债券,募集规模为15亿元。

  除了体外的融资,金科也在加强自身造血能力的恢复。期间,通过抢抓销售回款,提高经营性现金回款质量,金科实现销售回款536亿元,回款率超100%。2022年上半年,该公司实现经营性现金流净额87.30亿元,持续为正。为持续的债务结构优化提供了保障。

  为了推动债务重组,期间,金科成立专项工作小组,正在积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作;积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持,特别是针对缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面,政府及相关部门给予了大力支持。

  据了解,自今年5月重庆政府对其制定分批发放纾困资金的相关纾困措施。有消息称,“目前已有纾困资金给到金科”。

  保交付与轻资产突围

  房企纷纷涉险,“保交楼”已从一个行业问题,上升为社会问题。期内,通过统筹生产经营与风险防控“两手抓”,努力推进“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”工作,金科“保交付”目标顺利达成。

  由于坚持把“保交楼”作为经营原则,差异化铺排复工方案,建立复工复产监控机制,专款专用保交付。2022年上半年,金科如期完成交付项目98个,总交付批次118,总交付体量达到626万平米;其中,仅住宅交付总套数32693户,遍布全国47个城市。

  期内,49个项目实现了高质量的提前交付,是总交付项目的一半。截至报告期末,金科在建项目约370个,全年新开工面积约115万平方米,在建面积约5,479万平方米,竣工面积约464万平方米。

  在行业下行周期,房企能做到"保品质、稳交付",不仅切实向社会履行主体责任,更能提振市场信心,为房企后续的经营销售带来正面影响。这也将进一步助力金科回归正轨,实现良性循环。

  值得一提的是,在房地产开发销售市场整体陷入低迷的大环境下,金科股份的轻资产运营能力持续提升,规模与业绩也在稳步增长。

  根据2022年中期报告,期内,金科股份营收313.22亿元,包括房地产销售及运营业务收入281.83亿元,占总营收的89.98%;生活服务业务19.47亿元,占总营收的6.22%;其他业务收入11.90亿元,占比3.8%。数据显示,生活服务业务收入对金科营收的贡献有所增强。

  实际上,随着房地产行业逐渐进入存量市场,金科早在2006年已开启多元化发展道路。从2016年提出从“地产开发商”转型为“美好生活服务商”,到2020年正式对外发布“四位一体、生态协同”高质量发展战略,金科如今在地产主业以外,已形成智慧服务、科技产业、商旅康养等多元协同发展的业务格局。

  尤为值得关注的是,金科服务作为全国领先、西南第一的综合物业服务商,管理规模稳步增长。上半年,其合约管理面积达到3.74亿平方米,独立第三方占比约为71%;在管面积达到2.51亿平方米,独立第三方占比约为64%,独立发展能力强劲。

  期内,金科服务实现营业收入25.65亿元,与上年同期基本持平;净利润3.72亿元。

  金科商业方面,期间,“地产+商业”轻资产发展模式初见成效,签约逾10个项目,合同收入近3亿元,部分项目由重资产转为轻资产,新签约行业资源20余个。目前,其在管项目近百个,在管面积约348万平方米。

  此外,金科产业已布局22个城市,累计开发和管理园区28个,面积超过1300万方,入园的战略合作伙伴超过3千家,入园企业年产值超过2千亿元。基于强劲的运营实力,报告期内,金科产业获多个行业大奖。

  而随着代建成为房地产继物业之后的又一大“风口”。自2017年便已成立的金科代建业务也在快速发展,模式日趋成型。中期报告显示,今年前六月,其代建项目实现销售金额超41亿元,新增代建储备建筑面积约82万平方米,代建储备建筑面积约681万平方米,代建储备货值达538亿元。

  房地产的逻辑正经历重大变化,行业从 “增量”到“存量”的转变,意味着轻资产运营将迎来巨量的市场机遇。而金科股份在这一领域的深耕和布局,不仅提供了业绩的增长极,在未来也将成为其核心竞争力所在。

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