乐居新媒体 黄伟 发自厦门 8月最后一天，厦门第三轮土拍以5幅成交、1幅流拍，收金179.1亿平淡落幕。相比上一轮土拍，热度肉眼可见的下降，地价水平也进一步回落。此外，参拍房企也以央国企为主，民企则未现身此轮土拍。

  热度走低 地价回落

  回顾厦门第三轮土拍，多个板块地价刷新低，岛内最高拿地楼面价回落到4字头。

  其中五缘湾片区，国贸拿下的2022P17地块，去配建楼面价48525元/㎡，相比就在旁边的建发五缘橖月当时的地价68825元/㎡，从6字头到4字头，直接下降了29%。思明石村片区，中海竞得的2022P15地块，去配建楼面价48525元/㎡，相比周边的中海国贸上城当时的地价62913元/㎡，下降了23%。

  而岛外，地价降幅也颇为显著，如同安区2022TP03地块成交楼面价为1.5万/㎡，较去年第三批次时期周边出让地块的价格大降32%。同翔高新城片区的首宗宅地地价则将至千字头，虽然周边配套等不完善，但千字头的地价也创下了近年来的新低。

  在地价下调洗牌之下，意味着给房企也留下了较为充足的利润空间，待项目入市，都将影响着未来该区域的房价格局。

  此外，纵观厦门第三轮土拍，现场完全成为央国企的主场。从地块竞拍情况来看，房企表现并不积极，拿地态度十分谨慎。5幅地块中有4幅由本地国企竞得，外来房企中则仅有中海落下一子。从最终成交表现来看，5幅地块全部以超低溢价或底价成交，平均溢价率仅为0.2%，创下厦门集中土拍以来的新低。

  土拍现场"意料之外"

  地价回落，热度走低，其实在土拍前一天参拍房企名单曝光时，就能感受到一丝“凉意”，似乎结果已没有悬念，但当天土拍还是出现了“意料之外”，也是大部分人讨论最为热烈的。

  一是金茂踌躇不定，翔安地块流拍。回顾本轮土拍，5幅地块似乎都按剧本在走，均有国央企低溢价或底价拍走，最后一幅翔安下潭尾地块只有金茂报名参拍，但出现了流拍。结局出乎意料，但其实也有迹可寻。

  在参拍房企曝光时，就有传言金茂会参加土拍，但并没有明确的拿地意向，一切都还是待定状态。土拍现场，翔安下潭尾地块原本是紧接着岛内地块之后出让，临时调换顺序，安排到最后拍卖，也能看出金茂的纠结。此外，观察到前面5幅地块均平淡收尾的情形，或许也影响了金茂不出手的决定。

  该地块所在的环东海域片区，目前新房库存较大，流速较慢，还有建发文澜春晓等新房在售，存在较大的去化压力。且目前下潭尾板块周边缺少重大的规划。比如该地块周边多是住宅，却没有配套大型商业，离岛较远，近期也无地铁规划，除了自驾，昂贵的打车费或公交车时长都会是噩梦。片区整体交通和居住氛围还没有起来，若想仅靠景观卖相对高价，以目前市场来看，买房人已经没有那么好"糊弄"。

  二是建发打酱油，五缘湾地块竟花落国贸。令人一脸错愕的不止金茂的操作，还有建发象征性的举牌。

  这轮土拍岛内出让两幅地块，一是思明泥窑石村地块，二是五缘湾钟宅地块。还未出让之时，大部分人预判中海/国贸拿下思明泥窑石村地块，因为旁边就是中海国贸上城，更好的深化了片区的经营，捍卫片区地价;建发会拿下五缘湾钟宅地块，因为建发负责钟宅板块拆迁，属一级开发，且该地块周边就是建发五缘橖月，可通过进一步深耕板块，从而掌握新项目定价权。

  土拍现场，中海如愿拿下，但五缘湾钟宅地块，建发率先应价，国贸加价举牌，建发再没举牌，结束了此次土拍之旅。最终该幅地块仅经过2轮竞价，以国贸再进五缘湾快速收尾。

  相比上一轮土拍，岛内出让4幅地块，建发斥资百亿独揽3幅的”大杀四方”姿态相比，此次可以说是一反常态，有的猜测和建发内部人事变动有关，有的猜测与高负债率有关，有的认为与建发拿地额度有关，一时间众说纷纭。

  但无论原因如何，目前看来，想购买建发岛内项目，在湖滨壹里、四里还未开售时，只能暂时先聚焦在湖畔九境、五缘灏月了。

  楼市信心雪上加霜

  总的来说，厦门第三轮土拍遇冷，让本来信心就不富裕的厦门楼市雪上加霜。

  一是，由于当前大的市场环境并未稳步回升，房企在土地市场投资热情也难有所恢复,拿地更加谨慎。

  二是，这轮土拍，6幅地块中有4幅起拍总价超过20亿，对房企而言参拍资金门槛较高，一定程度上也会打压房企的拿地热情。

  三是，当前厦门新房市场成交量延续在低位运行，下行趋势仍比较明显。近期岛内外还有多个新盘入市，楼市库存规模进一步增加下，第三批次地块在未来入市时或将面临较大的竞争压力。

  值得一提的是，在土拍前，厦门释放了“房贷利率下调、首付比例下调”等政策利好消息，若厦门有第四次土拍的话，或许可以期待新的大招来刺激市场。