乐居新媒体 玥珂馨 发自郑州  中午饭点，一同事建议去郑州东站附近一家人气值颇高的饭馆就餐，很快另几个同事附和一同前往。

  本是满怀兴致去，谁料抵达时才发现，几个月没来，郑州东站西广场西北角核心位置的正大乐城商场门是紧闭状态。

  作为郑州高铁东站西广场距离最近、“最具有吸客力”的商场，如今大门紧闭的正大乐城，显得格外苍凉和不该。

  高铁西广场核心地段正大乐城商场，近乎“躺平”

  围绕正大乐城商场转了一圈，两个大门都被锁牢牢的拴着，如同镣铐般没有一丝生机。

  大门关闭，也就意味着，商场内部的衣服、鞋店、餐馆、超市等，都处于歇业状态。好一副“躺平”姿态。

  正大乐城临东站北街的沿街底商，目前尚在营业的店铺仅有威莲羊肉汤烩面、张老炝炝锅烩面、24H便利店等，看来这几家店铺收益还不错。

  而必胜客、老北京炸酱面、负一楼美食街区、毋米粥开煲、吉野家、迪欧咖啡、书亦烧仙草，以及早拆卸掉门头的店铺已褪去曾经顶峰时的“繁荣景象”。

  与大片紧闭店铺相同的是，正对着正大乐城西车库口的商业街，以绿地之窗云峰A、B座写字楼对面小道为分界线，东侧的几家饭馆，一家人快餐、兰州拉面、吉庆红热干面、五谷渔粉等店面清一色的惨淡。

  要知道，在写字楼密集的地带做生意，这几个底商曾是绿地之窗几座写字楼人群用餐的最佳去处，高峰时人头攒动，经常出现等餐情况。

  除此外，乐居新媒体还发现，写字楼下边的底商中，也出现多家饭馆改头换面情况。而绿地之窗写字楼下普惠路十字路口曾经承接白领们商务洽谈的迪欧咖啡店，目前也是大门被锁着。

  其背后，是如此地段租金高与生意一般产生的预期差过大，导致小饭馆经营难的问题？还是高铁东站商业本身就很难“留住人”的问题？

  对此，乐居新媒体还实地调研了高铁东站商圈其它写字楼底商、商场的情况。

  新田360承接高铁商圈客流量 写字楼底商普遍“经营难”

  以高铁西广场为界限，向南，主要的商业区有升龙广场、汇艺银河里、郑东商业中心等；向北，主要有绿地新都会的新田360广场。

  其中，从商业体量来看，整个高铁商圈最能代表商业门面的商场要数刚开业没几年的新田360广场。目前有A、B两个馆。两个馆吸引了不少大牌如巴奴毛肚火锅、盒马生鲜、星巴克、瑞幸咖啡、鲁班张、DQ等进驻。

新田360 B馆入驻商家

  目前来看，因为高铁商圈现有大体量商业很少的缘故，新田360广场成为接驳高铁商圈写字楼白领们、附近居民等人群逛街、钜惠的优选地，人流量是最高的。

  不过，必须承认的是，对于能够聚拢人气的新田360广场而言，商场内各类商家，可能会得到现有人气的红利，但做生意还要综合考虑成本支出，会算账，毕竟每月的房租开支、人员成本、物业费、水电费等开支是固定的，净利润持续可观方能长久。

  在调研时，乐居新媒体询问了B馆商场四楼的花千代餐馆服务员，被告知“商场的高峰时刻在中午、晚上，因为营业时间长的原因，店内客流量及外卖点餐量都还可以，加上客单量比较高，生意还行”。但当问到房租、每月净利润时，该服务员以“不知道”为由拒绝回答。

  当然，在商场里做生意，不能单看人流量，更要关注净利润和长效收益，毕竟如此地段的成本支出也是巨大的。

  与新田360广场一样，郑州高铁东站商圈几个相对有体量的规模商场，如绿地天空之城、汇艺银河里等入驻的商家，同样会如新田360广场商家一样面临同样问题。

  除了商场外，从烟火气来看，绿地原盛国际、雅宝东方国际广场、绿地之窗、建正东方中心等几个写字楼下的底商人气高峰时却是另一般景象——除了在工作日午餐饭点人流量大外，早、晚餐时刻人气值并不高，有些显得格外冷清。

  据绿地原盛国际祥盛街一家烧烤店老板透露，“早上没人吃饭，点餐量主要集中在中午，更多在晚上。外卖单量会稍高一些。”而比起每月近1万元的房租、燃气费、水电费等开支来说，生意收入再除去原材料成本等开支，很难相抵。

  另一个在建正东方中心写字楼下的饭馆老板被问及生意如何时说到“我们自己做还好些，平常加上外卖订单，还算赚钱。如果干不下去了，得先在外边找好店铺再去。不过目前看，比着那些雇好几个人的餐馆以及加盟店，还勉强可活。因为那些店有的每月仅员工工资就1万多，可能‘几个月’试水期一过就会出现转店情况。”

  在调研时，乐居新媒体还来到了高铁商圈南的郑东商业中心调研，据实探情况，大部门门店除了在现有线下吸客外，都会同时开通美团、饿了么平台来增进收入。当然，也存在一些生意惨淡入不敷出在较短时间内就转让门店的情况。

  如同“铁打的营盘流水的兵”一样，店铺位置不变，接租的商家会不断更新。大多不火，但勉强可维持现有的收益平衡。

  高铁商圈未来大体量商业落地 或靠华润两项目托起

  一个做商业地产的朋友，在她的研究报告中关于高铁商圈曾经提到，“高铁商圈地段价值有目共睹，已成熟的西广场有的商业氛围明显不足。未来高铁站东广场将打开新商务格局，扛鼎未来商务新地标”。

  从商圈内部的商业现状来看，底商充其量承接的是写字楼白领们及附近居民们日常的就餐需求，因为客单价偏低原因，小店铺老板们有的除去开支能有结余，有的店铺生意惨淡“活不过”一年。

  最能聚拢人气的还要属商场。但整个高铁商圈因为地段的稀缺性，以及现有大型商场少的缘故，在如此大的人流量及未来更大的居住人群基数面前，显然难以承接一站式购物、逛街、娱乐需求。

  用发展的眼光看，目前在建的项目中，还有两个值得期待的商业将落地高铁商圈：一个是高铁东广场的华润新时代广场商业——万象汇。另一个是华润幸福里项目商业，据说未来将落地华润置地郑东万象城。

  在建的华润新时代广场、新发展楷林现状

  在建的华润幸福里现状

  从现状看，华润新时代广场公寓已有两栋楼交房，配套的华润万象商业在建，未来落地，或将是高铁东广场的主力商业体。不过，距离落地还需时日。

  而华润幸福里的配套商业，距离落地还需要几年。该项目住宅目前在建中，按照规划，想必华润会落地产品系中能拿得出手的商业匹配此地段。不过住宅与商业在华润属于两个管理体系，住宅卖得好，与商业落地关系并不大。

  按照公开资料显示，这两个商业的体量和致力打造成的模样是十分期待的。不过，规划再好，“靴子”终归需要落地。至于落地后，能否一改高铁东站商圈的现状，需要时间给出答案。