乐居新媒体 任时建 发自广州

  “行情很差，在考虑要不要转行”。

  一位房产销售告诉乐居新媒体，最近一两个月，他都没开几单，压力十分之大。

  进入九月，按照以往的惯例，房地产市场传统旺季“金九银十”即将到来。

  但今年的广州楼市却格外冷淡，甚至有专家给出“今年或将没有金九银十”的悲观评论。

  过往的热门板块，如今也很难从趋冷的市场中脱颖而出。

  中原数据显示，8月广州新房网签6125宗，环比下跌3%，同比下跌9%。

  在此情况下，全市库存量1165万㎡，去化周期长达17个月，处于近一年高位水平，部分区域存在“供大于求”的现象。

  其中，热门置业区域越秀、荔湾、番禺三区的消化周期环比有所上涨。而南沙、增城两个“刚需置业天堂”的消化周期甚至超20个月。

  但就在这趋冷的市场环境下，部分项目却跑赢大盘。

  到底，谁在热销？

  天河IP威力

  进入下半年，“去货回款”成为主调。

  中原数据显示，8月广州住宅新批供应8125套（87.53万㎡），供应面积与7月基本持平，保持年内相对高位。

  不少热门盘都在8月纷纷加推，其中城投珠江天河壹品加推新货卖了191套，位居全市第一位。

  而易居数据显示，城投珠江天河壹品在7月加推时，去化率高达84%，领先于其它楼盘。

  之所以能成为流量红盘，城投珠江天河壹品离不开两个点：天河IP和小户型产品。

  环顾整个天河，基本都是动辄上千万的豪宅盘，这样的情况让不少刚需一族望而却步。

  此前，天河的小户型产品还有珠江花城和保利天汇在撑场，如今也基本消化完。

  最近两个月，城投珠江天河壹品加推的都是市面上较为稀缺的产品，73㎡-126㎡2+1至4+1房。

  其中，整个天河仅有城投珠江天河壹品在售80㎡以下的小户型，最低480万就能上车。

  再加上项目处于天河智谷内，去往金融城、琶洲、珠江新城等核心区域也比较近，因此受到了不少刚需族的喜爱。

  黄埔“内卷王”

  天河隔壁的黄埔，也有选手成为了“区域热销盘”。

  据中原数据显示，万科黄埔新城在8月共网签167套，网签面积为1.65万㎡，销售量仅次于城投珠江天河壹品，位居全市第二。

  2020-2021年，黄埔因放松人才购房政策曾在广州楼市叱咤风云。最高峰的时候，广州每成交10套新房，就有4套来自黄埔。

  但自从2021年8月黄埔取消人才住房政策以来，楼市的火爆现象便不复存在。再加上旧改暂缓等负面影响，黄埔楼市就一直在走下坡路。

  数据显示，黄埔在8月共网签1128套，同环比均录得环比下降。

  在此情况下，万科黄埔新城便成为了那个“例外”。

  该楼盘被业内笑称为“刺客”，首次开盘小户型均价为2.9-3.6万元/㎡，大户型为3.8-4.1万元/㎡。

  而距离万科黄埔新城仅一个地铁站的庙头板块，房价基本都在4字头，最高为4.8万元/㎡。

  万科黄埔新城主打的就是刚需客，这批客群对价格特别敏感，在这样巨大的价差下，不少想买老黄埔的刚需客都纷纷慕名而来。

  此外，万科黄埔新城的配套兑现也十分迅速。在开盘前，配套的星级酒店、九年制学校、绿核公园、历史文化街区等都已封顶（完工）。就连首推组团内部的部分园林、跑道以及入户大堂等基础配套都基本做好。

  在8月底，万科黄埔新城还与铁英教育集团签约，配套学校尘埃落定，更是收割了不少客户。

  配套先行+高性价比，正是万科黄埔新城的两大杀手锏。

  “我的预算比较低，本来都打算买增城了。而在黄埔新城看过一次，就下认筹金了。”一位购房者告诉乐居君。

  增城房价刺客

  同样被称为房价“刺客”的还有保利水木芳华。

  保利水木芳华在8月共网签113套，网签面积达0.93万㎡。而在9月的第一个周末，该楼盘二度开盘，据开发商口径，加推即售罄。

  这次的价格也十分惊喜，单价在1.7-1.85万元/㎡之间，甚至比首开涨价后还要便宜。

 一般选择买在增城的都是年轻刚需客，比较关注价格。保利便是抓住这种需求，吸引了不少客户。

  不仅价格“卷”，保利水木芳华连户型都在“内卷”。

  项目主打产品均为小户型，67-99㎡三至四房，能很好的控制总价，最低115万元即能上车。

  而且在户型打造上，实用率最高达95%。以80㎡三房的横厅户型为例，四开间朝南，主卧甚至做到了双飘窗实现南北对流。

  在市面上，很少小户型能做到这种朝向配置，因此该户型意向客群更多。

  目前整个增城的楼市环境都不太理想，8月网签套数为1435套，环比下跌3%。

  如今增城已经出现库存积压的情况，库存量高达286.63万㎡，位居全市第一。其去化周期甚至飙升至21个月，整体处于“供大于求”现象。

  据易居数据显示，增城部分楼盘开盘（加推）的去化率甚至低于10%，处于无人问津的状态。

  但保利水木芳华用实力证明，只要价格够惊喜、产品实力够好，就不怕销量会不好。

  荔湾极致小户型

  在荔湾，也有一个楼盘凭借小户型产品设计成为网红热销盘。它就是珠江·广钢花城。

  与城投珠江天河壹品一样，珠江·广钢花城同样出自珠江实业集团，其打造的极致小户型产品“深入人心”。

  珠江·广钢花城首推的户型为67㎡三房和87㎡四房。在白鹅潭板块的众多新盘中，85-100㎡的面积段内，只有珠江·广钢花城能做到四房。

  同样的，其性价比也十分之高，首次开盘均价在4.23-5万元/㎡之间，总价最低290万！

  对比起隔壁广钢、广船6-9万元/㎡的新盘，珠江·广钢花城4字头的价格极具杀伤力。

  据开发商口径，珠江·广钢花城首开2天就劲销5亿+。而据媒体报道，8月首次开盘当天 ，楼盘去化率在5-6成之间。

  在珠江·广钢花城同一周开盘加推的楼盘，平均去化率仅在30%左右。

  同样地，荔湾楼市在8月的表现也不尽人意，据中原数据显示，整个荔湾区仅成交247套，环比下跌31%。

  在这当中，主力成交楼盘是珠江·广钢花城和万科金域曦府两大网红盘，区域内各楼盘分化较为明显。

  番禺地段之王

  最后，有一个热销楼盘较为特别。

  在中原统计出的8月成交TOP10楼盘中，有9个楼盘都属于刚需、刚改楼盘，仅有越秀·和樾府属于改善型楼盘。

  在2022年上半年中，越秀·和樾府甚至以109.31亿元的销售金额霸榜广州楼市最热销楼盘。

  目前，越秀·和樾府在售三期/四期产品，户型为建面约110-130㎡四房，均价在5.37-7万元/㎡之间。

  该楼盘月底将加推压轴五期组团，均为大户型设计，最大面积段为280㎡。

  很明显，越秀·和樾府并不是和上面所说的其它楼盘一样，靠打价格战取胜。

  越秀·和樾府能热销的主要原因是其区位。项目所处的万博板块，是番禺的核心发展区域，聚集超200万㎡的甲级写字楼，还有全国最大的公共地下商业空间......

  而越秀·和樾府是距离万博CBD最近的楼盘，交通也较为方便。

  并且目前周边楼盘主打的都是小户型，和越秀·和樾府没有直接的竞争关系。可以说，越秀·和樾府独享着番禺改善客群的蛋糕。

  一位老广告诉乐居新媒体，他身边有很多番禺人都通过“以一卖一”的方式置换到越秀·和樾府。

  “大家要是置换的话，首选都是和樾府，毕竟住惯番禺也不想换到其它的地方去了。”

  市场分化严重

  从市场情况来看，8月广州有不少热门项目推售新货，而且成交量也不算太差。

  但即便如此，8月的成交量依旧是在往下走，这足以说明广州楼市分化严重，出现了单盘热，但整体冷的情况。

  在统计出的热销楼盘中，乐居新媒体发现，要想在趋冷的市场环境下脱颖而出，离不开以下三点：

  一、性价比高；二、产品实力强；三、地段好。

  在广州楼市普遍缺乏信心下，过去那种“不愁卖”的情况早已不复存在。要想摆脱“行情差”的魔咒，只能靠提升自身的产品实力以及市场竞争力。

  实际上，这正是房地产从粗放式发展向高质量发展转变过程中的必然。