乐居新媒体 杨佳 发自武汉   9月27日即将开场的2022年度第三场两集中供地，与以往有些不同。

  一口气推出43宗地，总起始价达到371.61亿，高于前两批次加起来的总和，其中住宅用地(含住宅性质)31宗地，19宗地位于主城区，更不乏黄金地段的优质地块。

  最高楼面价地块是硚口区中山大道以北的P(2022)051号地块，起始楼面价高达21228元/平。另外，青山区、白沙洲、洪山区都有望诞生新的地王。

  来自武汉克而瑞的统计数据显示，大汉口板块上架18宗地，武汉CBD、汉正街、汉江湾、二七滨江纷纷有地块出让。在整体供应量偏大的黄陂、东西湖板块，土地供应也不少。不过，二七滨江此番出让的并非商业或者住宅地块，此处不做详细分析。

  本期乐居新媒体对汉口中心城区部分地块进行重点分析，仅供参考。

  图源：武汉克而瑞

  起拍楼面价破21227元/㎡ 汉正街游艺路拆迁5年地块终入市

  根据土地挂牌资料，P(2022)051号地块位于硚口区中山大道以北，利济东街以南，游艺路以西，市一医院以东。土地面积45351.8㎡，土地用途为住宅、商服、公园绿地，建筑面积216700㎡，起始价460000万元，起始楼面价21227.5元/㎡。

  箭头所示位置即为P（2022）051号地块大致区位

  从位置图上不难看出，该地块地理位置优越，距离汉正街商圈咫尺之遥，另外，距离坐落着武汉恒隆广场、武商国际广场、武汉K11等知名商业综合体的武广商圈也是步行可达。该地块被中山大道、游艺路、利济东街以及市第一医院合围，南侧紧邻地铁6号线，交通路网较为发达。

  据悉，该地块为跃进片长航宿舍地块，早在2017年就开始拆迁，历经5年终于等到挂牌入市。但需要提及的是，该地块曾拟被列入2021年的土拍供地计划中，此前的资料显示，当时披露土地面积为47900㎡，地块也曾多次招商，并接触过多个房企，原方案是：建面23.84万方，包括住宅12.51万方、商业8.22万方、医院3.11万方，配建不少于400个车位的公共停车楼、及派出所、卫生服务站等。

  不过，正在这一轮的挂牌中，地块对于规划条件显然是做了相应的调整，商业+住宅用地面积为45351.8平方米，建面约21.7万方。

  规划用地范围图 

  根据网上挂牌出让文件显示，该地块规划用地性质为居住用地、商业用地、商务用地、公园绿地；土地分类为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、公园与绿地；最大计容建筑面积控制在21.67万㎡以内（居住建筑面积17.28万㎡，商业、商务建筑面积4.39万㎡）。

  该地块周边在售新房项目有金地汉口峯汇，目前目前带装修成交均价约为36000元/㎡，属于片区内高端改善住宅产品。

  毗邻同济医院 航空路地大二期地块7.35亿起拍

  P(2022)052号地块就地理位置上来说也十分优越，具体位于硚口区航空路15号(地大二期)。

  P(2022)052号地块区位示意图

  该地块土地面积10969.75㎡，土地用途为住宅，建筑面积43200㎡，起始价73500万元，起始楼面价17013.88元/㎡，熔断楼面价17864.58元/㎡。

  从地块位置和周边配套来看，该地块处于二环以内，分布在建设大道、解放大道之间；商业配套方面，地块南侧为武汉K11、武广、武汉恒隆广场等商业体；医疗配套方面，除了距离同济医院近、协和医院也不算远。

  规划用地范围图 

  在地块周边，在售新项目并不多，华发公园首府毛坯均价约32500元/㎡，长投航空路壹号毛坯均价约29000元/㎡。而二手房的房龄普遍偏老，相对而言，同馨花园、葛洲坝城市花园、中御公馆已经属于楼龄比较年轻的项目。

  不过，鉴于同济、协和等皆分布在地块周边，且商圈以甲级写字楼居多，周边分布人群的整体购买力不错。

  武汉CBD板块再挂地 起拍单价11602.17元/㎡

  P(2022)053号地块位于硚口区梦泽湖西路以南，华山路以西。土地面积13615㎡，土地用途为住宅，建筑面积36700㎡，起始价42580万元，起始楼面价11602.17元/㎡，熔断楼面地价12182.28元/㎡。

  P(2022)053号地块示意图 

  规划用地范围图 

  该地块地处二环以内，属于武汉CBD规划范围内，所在区位有一定优势。就周边配套而言，地块紧邻梦泽湖公园，日常休闲非常方便；与武汉名小崇仁小学仅一路之隔。不过，地块整体体量较小。周边在售楼盘包括绿城湖畔雲庐、兴华尚都国际二期，前者目前高层均价约3.8万/平，后者均价约2.4万/平。

  而在今年3月21日的武汉两集中供地中，凯德地产成功摘得位于武汉CBD的另一侧优质住宅地块，该地块地处硚口区发展大道与淮海路交叉口中央商务区常码头，占地面积45709.18平方米，可建面积14.6万平方米，成交价23.1亿元，将于年内开工，打造高品质住宅项目。

  凯德集团摘得的P（2022）006号地块区位图

  预计未来在武汉CBD板块还将有地块出让。

  汉江湾地块拆分出让 价格着实为“捡漏”价

  请注意，该地块为汉江湾地块。作为去年第三批集中供地中终止出让的P(2021)184号地块的一部分，P（2022）054号地块作为住宅地块单独出让，企业拿地成本较低。此前,P（2021）184号地块面积大，总体量达114万方，起拍价超过61亿，要求引进世界500强企业，拿地要求比较高，故而流拍。

  该地块一街之隔就是凯德广场，紧邻轻轨1号线古田二路站，配套成熟，出行便捷;目前区域内在售新盘仅有华发都荟天地，均价约18000元/平，此外，周边还分布着金地悦江时代、招商江湾国际、美好名流汇等已入住小区，以及部分待拆迁的建筑、待治理的地块，城市面貌整体一般。

  具体来看，P(2022)054号地块位于硚口区古田路以北，古调路以西，古雅路以东，土地面积74327平方米，住宅、教育、其他商服用地，建筑面积158900平方米，网上挂牌，竞买保证金21760万元，起始价108800万元，出让最高价114240万元;起始楼面价6847.07 元/平，最高楼面价7189.43 元/平。

  这个价格作事实上可以说捡漏，毕竟，此前华发拿下的P（2020）176号地块，楼面地价高达11000元/平方米，且有18.2万方的商业，开发和持有成本要高出一大截。目前，该地块住宅地块案名为华发都荟天地。

  P（2022）054号地块区位示意图

  该地块要求配建中小学和幼儿园，其中中小学需与住宅建设同步。