典型案例|三邻桥项目:全龄化体育服务综合体的创新典型

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  易居研究院 9.4w阅读 2022-09-08 22:01

项目是上海老厂房改造为全龄化体育服务综合体的创新典型,是金地商置结合市场需求与产业发展趋势的精准定位项目,全龄化体育产业业态达到80%,弥补区域配套空白,经济和社会效益兼顾,被体育总局评为“体育服务综合体典型案例”。

(一)项目概况及转型背景

上海三邻桥体育文化园位于宝山区江杨南路485号。项目前身为上海日硝保温瓶胆厂,产品曾远销海外,辉煌一时。随着时代变迁,保温瓶胆产品逐渐退出历史舞台,工厂也随之在2005年停产闲置,破旧的园区与周围的摩登大楼形成鲜明的对比。金地商置2016年底获得项目改造开发权,2017年启动正式改造,2018年底改造完成,于2019年5月正式开业运营。金地商置作为改造主体,经过前期的精细研究,发现项目周边住宅林立,3公里范围内居住人口超过70万,人口密度高且临近高校经济辐射圈,有巨大的体育健身培训等市场需求,故决定在完整保留园区厂房低密度建筑特点基础上,通过内容的导入把它改造成为沪上首座以体育文化为主题的产业集聚和消费园区,以满足园区周围几十万市民的健身和健康需求。经过两年时间的细心打磨,通过将浓厚的工业遗存气息与城市的活力发展交织融合,曾经破旧的工厂遗存一跃变身成为新兴体育文化的网红打卡点,项目也成为上海首家以体育文化为主题的城市更新改造项目。

 

图1:项目改造前和改造后

 

(二)项目的改造历程及成果

1、遵循修旧如旧、建新如故的原则,最大化保留文化底色

三邻桥项目改造遵循“修旧如旧、建新如故”的原则,在最大化保留历史文化底色的同时,完美地将历史与现代融合,既保留了原有厂房的独特风格,又对其内部空间进行最大化改造及再利用,项目总投资额2亿元,既兼顾了文化保留,又凸显了项目的现代特色。

项目核心标签“巨型烟囱”的保留。三邻桥项目现场有两根50米的巨型烟囱,在改造初期项目团队对它们有不同的看法,一部分人认为基于安全角度需要拆除,可以最大程度避免后期安全隐患;另一部分人觉得可以做成类似上海世博园的温度计,可以最大程度的保留历史记忆,从而成为园区的特色标签。项目团队为此专门聘请外部检测机构,对烟囱进行系统性的安全评估,最终决定保留烟囱造型,并由设计和施工团队对烟囱出具详细的加固方案。如今的烟囱保留了红砖结构,同时在烟囱周围采用泛光照明和拾级而上的旋转楼梯,不仅成了整个园区天际线制高点,夜晚在魔幻的变色灯光与投影交相辉映下,烟囱也成为园区标志性建筑和网红打卡的聚集地。

360度“借空间”,围绕“体育”特色产业需求的空间打造。体育产业对空间需求的差异性很大,老厂房普遍的层高只有7-8米,只能匹配一部分运动项目的硬件条件。为了更极致引入优质体育运营商,项目团队探究一系列“向上、向下及留白”的技术手段向360度借空间。为了引进专业化的篮球运营商,专门增加开发成本下挖一层,达到标准篮球场9米高度的条件,确保优质龙头产业导入。同样为了满足10米的专业室内潜水的需求,项目也向地下再挖4米,成为北上海第一个拥有十米深度的室内潜水池。另外,项目专门拆掉了一栋厂房,腾出作为室外运动场地,并专门设计了一个400米环形跑道,满足周边居民室外休闲和运动需求。

2、强烈新老对比交织,注重公共空间的打造

三邻桥项目是基于园区内完整的厂房结构和自然生长的植被骨架而形成的。项目团队在改造中,遵循场地最小介入的原则,高效利用原有厂房分区,强化不同区域的特色外立面设计,并充分结合原有的地形地貌,实现舒适的公共空间打造。

强“OLD & NEW STYLE”外立面设计原则。在保温瓶厂外立面保护和改造设计上,打造强烈的“OLD & NEW STYLE”的效果,原有建筑作为产业遗产传承历史记忆,新建和扩建部分增加玻璃顶棚突出项目的地标性,并植入运动元素的现代化表达,与厂房保留建筑新旧对比打造视觉冲击感。此外,在外立面的材质选择及主要的人流动线上进行重点投资,平衡项目整体的开发成本。

图2:外立面设计原则

增设串联不同建筑单体的连廊,加强二层水平连接。项目原有厂房仅能实现单体建筑内部的垂直交通,在充分关注园区内人群的消费习惯和消费场景下,项目团队和设计公司共同提出在二层增设连廊,形成二层的水平串联网络,让在这里的每个人体验更多惊喜和多样化的场景空间。同样,这一做法最大化避免了仅通过单体建筑实现上下联通的交通组织,也为后期招商带来选择的多样性和调整的灵活性。

图3:二层连廊场景规划

 

通过社区功能地植入,打造公共空间的舒适感。为了更高效的激活社区,景观设计围绕“最小化场地干预”的原则,依据原有的地形地貌和动线特征进行合理规划,设计了市集广场、三邻广场,健康线、林荫道等功能,所有的空间规划并非单一割裂的,而是在充分考虑社区功能和可变的城市空间基础上根据使用者以及时间的变化而转化的可变空间。三邻桥的公共空间受原厂区限制,大多是狭长的景观通廊,项目团队化劣势为优势,设置了健康线、林荫道,让居民充分参与,并巧妙地规划了一条600米长的夜光跑道,串联不同区域,深入激活每一处场地潜力。

图4:项目健康线、跑道、林荫大道场景图

(三)项目的经验启示

1、政府大力支持,指导方向并给予优惠政策

三邻桥项目能够快速实现成功转型,离不开政府与企业之间的通力协作。在改造初期,区属领导率先组织区发展改革委、区经委、区商务委、区规划土地局等相关政府部门与项目团队就该项目的定位与功能规划展开专题研讨。会上明确先行实施上海日销保温瓶胆有限公司66亩地的存量改造,并结合2014年10月国务院颁发的《关于加速发展体育产业、促进体育消费的若干意见》,拟将该项目打造成集文、体、旅、科、商为一体的综合性园区。

另外,该项目也得到了宝山区高境镇政府的大力支持,在“十二五”期间,镇政府将该项目作为城市更新产业结构调整的重点项目。镇政府高度认同项目定位,并给予园区“拆一还一”的优惠政策,确保了项目的体量与规模,同时对相关证件申报与办理等事项开通绿色通道。

2、紧贴市场需求,精准定位体育文化产业

金地商置项目团队从2003年改造8号桥项目开始对老旧厂房的改造更新已积累了丰富的城市更新经验,但对三邻桥项目调研后发现部分问题需要精准解决。一是从建筑本体来看,厂房老旧严重,原内部结构和空间改造难度很大,造成投入成本难以控制;二是地理位置并不占优,宝山区属于上海较为偏远的板块,毗邻地块最近的地铁站也有2公里的距离。因此,如何建造开发并导入适配性的产业是项目亟需解决的问题。

通过近两年的深入调研,项目团队发现三公里范围内聚集了近75万人口,以30-40岁的年轻家庭为主且大部分为工薪阶层,所以项目团队将核心聚焦在“什么产业最贴近周边的居住客群”、“周围的居民最需要解决的场景”、“导入的产业又同时是国家扶持的大政策大方向”去解题。在深入调研60多家体育企业后,金地商置最终找到了“大健康体育产业”作为项目的产业破题思路,而上海首家以体育文化为主题的产业园就此诞生。

三邻桥项目中吸引体育文化相关企业达到80%左右,围绕以“文体休闲消费”为主题,集聚上下游产业链和相关配套服务,兼顾其他知识型产业为辅助。在业态层面上,充分考虑文体休闲产业参与性高、体验性强的特点,打造集工作、生活和休闲于一体,既服务园区企业、亦服务周边社区居民的“知识型产业复合社区”。

同时项目提出了覆盖0-100岁的全龄化体育健身业态理念,全方位满足少年、青少年、中年、老年等不同人群的体育锻炼需求。项目有针对0-3岁低年龄小朋友的游泳启蒙机构;有针对青少年的小小特工、功守道场、马术等;也有针对年轻人都热衷的冲浪、潜水、攀岩、搏击、舞蹈等时尚的体育项目;更有针对中年人的高尔夫、大众健身等;还有专门针对老年人群体的华友银发智慧健身馆等。

3、充分保留文化,实现从“厂”到“场”的空间演变

三邻桥项目基于“修旧如旧、建新如故”的原则,充分保留历史文化,不但保留了有标志性的烟囱,而且为了兼顾体育产业的空间需求和历史文化老厂房的建筑特色,项目不惜代价向地下要空间,从而实现了项目从“厂”到“场”的空间演变。

在空间需求上,打造生态环境优美、办公设施优良、空间需求灵活多样的两大功能分区:“产业区”和“商业区”。产业区规划在项目西侧,集办公、展示、交易、互动多功能于一体,而商业区规划在紧邻周边住宅的东侧,为办公人群和周边居民提供丰富的商业配套。

图5:知识型产业复合社区的空间及功能规划

 

4、创新运营模式,以“社区运营商”的角色整合相关资源

三邻桥的“邻”,代表三区相“邻”,也表达了园区的理念——为周边居民打造舒适便利的“邻”里生活中心。在招商过程中,园区不再是传统意义上把场馆简单地租出去,而是扮演了“社区运营商”和“产业合伙人”的角色。通过整合产业方和商业方,以合理的多元业态为基础,搭建一个良性循环的体育业态集聚平台,形成一个理想中都市运动的邻里中心模型,吸引更多优质的体育IP、产品和服务入驻。

为了满足周边消费者邻里生活配套的需求,项目围绕“一样的日常,不一样的选择”为推广主题,引入日常家庭所需的生鲜市集,连锁的咖啡甜品、轻餐下午茶、餐酒吧,不同口味的精致面食、港式餐厅、韩式烤肉、日料寿司、火锅烧烤等餐饮品牌近30余家。

项目突破传统体育场馆运营思维,充分嫁接政府和周边中小学资源,积极推动政企合作、体教融合。目前园区的出租率达95%,累计会员数达3万人,年接待消费者逾100万人次,已经成为周边一公里范围内常驻居民首选的体育休闲场所。项目运营团队每周、每季都会根据市场变化,推出风格不同、形式多样的市场推广活动,有效整合异业资源,力争形成“周周有亮点、月月有高潮”的商业氛围,促进消费回补和潜力释放,更好地满足市民群众不断恢复和高涨的消费热情,将专业的体育知识传播给大众,起到全民体育的效果。真正做好体育与商业的完美融合,链接形成邻里有温度,体育有热度的居民生活纽带。

未来,随着项目二期改造实现,围绕体育产业,形成体育产业办公、体育运动休闲、体育社交餐饮等完整的体育产业链,也会有更多样化的体育场馆空间,满足更多元的客群需求,持续构建成为上海都市体育综合体的特色样本。

图6:项目二期效果图

(四)结语

三邻桥项目作为上海首个全龄化体育服务综合体,在城市更新的背景下,把握政策红利,紧贴市场需求,让工业的遗存重新焕发新生。在产业上,以体育文化产业为特色、集聚上下游产业链和相关配套服务,兼顾其他知识型产业;在业态上,将产业与商业充分融合,形成参与度高、体验性强的跨界业态;在空间上,打造生态环境优美、办公设施优良、空间需求灵活多样的新型园区;在运营上,突破传统体育场馆运营思维,政企合作、体教融合,形成了有温度的邻里社区生活纽带。三邻桥项目以它独有的健康、乐活的概念,给城市更新与经济转型带来了更多启示。我们期待,上海将会涌现出更多有特色、有创新、有效益的优秀城市更新项目。

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来源:易居研究院

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