乐居新媒体 任时建 发自上海

  一时的拿地冲动，可能需要数年时间来消化。对于这点，中粮或许感受颇为深刻。

  “新场地王盘”中粮首创禧瑞祥云近日开盘，268套房源仅有58组认筹，认筹率约21.6%，位列同批次新房倒数。而其上次开盘还要追溯到2018年，彼时认筹情况同样惨淡。

  销售二度折戟

  今年8月，上海第三批新房集中供应，中粮首创禧瑞祥云便是其中一员，项目推出89-130平方米叠加房源268套，获得58组客户认筹，认筹率约21.6%。

  目前第三批40个项目已有38个取证，其中18个触发积分，占比接近一半。认筹率不足50%的有8个，中粮首创禧瑞祥云排行倒数第三，仅比金融街奉贤金悦府和中建玖里书香高。

  值得一提的是，中粮首创禧瑞祥云上一次开盘同样遭遇惨淡结局。2018年12月，项目首次开盘，推380套房源，认筹率15.3%。

  网上房地产数据显示，该批次房源直到2021年3月才全部完成网签，历时28个月。而其今年8月推出的268套房源，截至目前网签40套。

  价格不具优势

  中粮首创禧瑞祥云的二度折戟与价格息息相关。

  上海楼市目前遵循这一条“无倒挂 不热销”的规律，楼盘热销的前提是比区域二手房价格低，中粮首创禧瑞祥云在这方面毫无优势可言。

  项目地处浦东新区新场板块，板块内目前二手房主要包括丝庐雅苑、万科清林径、东方冠郡等。根据上海链家数据显示，丝庐雅苑挂牌价在3.5-4万每平方米，东方冠郡在3.7-4万每平方米，万科清林径挂牌价为3.7-4.1万每平方米。

  反观中粮首创禧瑞祥云，本次推出的叠加产品均价5.8万每平方米，而其2018年推出的公寓产品定价也达到了4.3-5.1万每平方米。

  “价格相对于周边二手房不具备优势，是项目无法快速去化的主要原因。”新场板块的一位二手房中介如此表示。

  除了价格之外，项目周边配套同样亮点不多。乐居在走访中发现。地铁16号线新场站离项目约2公里，周边有沪南公路、沪芦高速、外环高速等多条道路。目前项目周边与部分公路均在施工。

  项目一路之隔即为中优商业广场，但实际走访时可以看到该商场人气并不旺盛。从外部看到的两家商家品牌，一家星巴克尚未开业，另一家麦当劳也并未营业。

  拿地一时冲动？

  如今的销售困境，在6年前拿地时便已埋下隐患。

  2016年6月，中粮以总价24.4亿元拿下浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，即中粮首创禧瑞祥云，溢价率高达235.6%，楼板价约3.57万每平方米，刷新该板块最高楼板价记录。

  随后，首创入股与中粮共同开发。资料显示，中粮首创禧瑞祥云由上海梁悦实业有限公司开发，大悦城控股、首创置业分别持股50%。

  至今，板块内宅地楼板价未被打破。2020年．同润拿下旁边1幅宅地即同润欣汇名邸，总价约14亿，楼板价为2.91万每平方米。2022年上海第一轮集中供地，同润再次拿下新场1幅宅地，总价约14.5亿，楼板价2.23万每平方米。

  事实上，新场的新房难卖不是个例，一旁的同润欣汇名邸7月推出的388套住宅，仅23%的认筹率。但值得注意的是，同润拿地楼板价较低，利润空间比中粮更大。

  如今，中粮首创禧瑞祥云面临着外部与内部的双重压力，后续去化需要多长时间，乐居新媒体将持续跟踪。