乐居新媒体 昆明  9月20日，由乐居财经、乐居新媒体主办的楼市秋收：2022中国美好生活商学院（楼市）沙龙⑤”，乐居新媒体30城主编大联动如期在云端举行，联动直播就楼市松绑新政出台后的影响及未来走势展开了讨论。

  针对昆明目前的楼市情况，乐居新媒体昆明主编高旖表示：从市场表现来看，以价换量是今年以来昆明楼市的主基调，特价房、各类优惠促销政策层出不穷，住宅均价维持在1.3万/㎡左右。尽管今年整体销售率不如去年，相对而言7月、8月以价换量效果还是比较明显的，6月下旬以来成交规模有明显提升，据克而瑞提供的数据来看，7月、8月的成交规模超过了40万方，是除1月份以外，是今年以来成交比较好的月份。

  这也给开发商鼓舞了士气，进入9月份以后，借力教师节、中秋节等节点，各大开发商纷纷推出各式花样的促销活动，打响了抢收“金九”的第一枪。可以预见的是，国庆小长假也会成为开发商促销的重点节点，有买房需求的朋友可以重点关注。

  9月初，乐居新媒体发起了“2022昆明秋季购房信心调查”，调查结果显示，目前购房人群仍以刚需住房、子女教育的需求较高。此外，在意向购房群体中，仅有16%的比例网友有改善住房的需求，仅为刚性需求的一半。

  反映在项目表现上，最近昆明地产业内普遍感觉市场在两极分化，刚需和豪宅两端的热销信息频传。根据昆明克而瑞发布的销售金额TOP10榜单，昆明8月份主打现房和准现房的刚需楼盘和豪宅项目销售热度更高。

  2022年8月昆明新建商品住宅销售榜，来源：昆明克而瑞

  分析来看，住宅销售榜中，书香云海以2.53亿元位列榜单第一，TOP10入榜门槛为1.03亿元。书香云海、大华锦绣山海、卓越滇池晴翠、美的云璟等一类有教育优势配套、性价比高的楼盘入榜，这些楼盘中面积段小、总价不超过200万，刚需特征较为明显。

  豪宅项目表现也很亮眼，如山海湾8号、华夏四季、龙湖揽境、华润悦府四个项目均进入前十榜单，据悉，这几个楼盘面积段多集中在140㎡以上，成交均价近600万，而山海湾8号及华夏四季最大户型面积超过400㎡。

  从昆明房协公布的1-8月住宅成交榜也可看出，住宅和豪宅正“分庭抗礼”。

  2022年前8月住宅销售榜，来源：昆明房协

  1-8月热销楼盘中，万科城最小面积为89㎡，万科500里大平层产品建面约169-189㎡，套均总价也在400万元/套左右，融创文旅城尾盘别墅产品均价在600万/套以上。

  在市场整体下行的情况下，开发商以价换量抢占市场份额，多重优惠促成交，而对于刚需族来讲，房子是未来生活的必需品，迟早要入手，性价比高的优质项目自然会备受刚需一族关注，因而也有了“刚需不缺市场”的说法。

  除了主打现房和准现房外，当下昆明热销的刚需项目中，还有个共同点——均配套有优质名校，譬如万科城配套长城小学；书香云海配套的云大附中西山学校预计明年9月开学；大华锦绣山海意向签约书林一小，美的云璟签约武成小学。

  除了有优质学校配套，这些项目价格也相对亲民，书香云海8月份成交均价约12035元/㎡，大华于7月20日-9月30日期间推出了品质安心置业计划，包含购房享现金补贴、成交送车位使用权、成交送家电大礼包等，其中大华锦绣山海最高享2500元/月，此前该项目还针对教师推出了专享团购，均价约为12500元/㎡。

  于刚需群体来说，满足性价比的根本逻辑就是花更少的钱买更多且更好的东西，有优质学校做教育保障，总价又在可承受范围内，确实能够吸引一大波刚需客户上车。

  除了刚需市场，豪宅市场也在疫情之后逆势升温。购买豪宅成为很多高净值人群保障生活质量、避免货币贬值、实现资产配置的首选方式。

  诸如华夏四季、山海湾8号此类项目，都具有稀缺的视野和景观资源，是高端市场的代表。这些豪宅项目占据着优势的地理位置，生态资源极佳、品质可观，是开发商投入众多资源打造的货值，具有一定的稀缺性，从投资保值、终极置业的角度而言，是高净值人群进行资产配置的不错选择。

  所以不难看出，昆明市场仍然有需求存在，就看楼盘会以什么样的价值点吸引购房者，这个金九银十还是值得期待。

  随着传统楼市销售旺季的到来，昆明各大楼盘也积极推出新品入市，仅在上周，雅居乐中央雅府、中粮鸿云、七彩古滇名城等项目有新品面市，同时各楼盘也进入了花样繁多的优惠政策比拼阶段中。不难预测的是，未来一段时间，优惠促销、特价房、专享团购等仍将是昆明楼市的主旋律。

  对于买房自住需求的购房者来说，当下确实是不错的好时机，市场供应量充足，有很大的空间可选择，同时开发商促销力度加大，房贷政策也比较友好，买到适合、称心如意的房子概率就更大了。