乐居新媒体 济南讯 9月20日，由乐居财经、乐居新媒体主办的楼市秋收：2022中国美好生活商学院（楼市）沙龙⑤”，乐居新媒体30城主编大联动如期在云端举行，联动直播就楼市松绑新政出台后的影响及未来走势展开了讨论。

  针对济南目前的楼市情况，乐居新媒体济南主编张天姿表示：近期济南各类救市政策频出，利率持续下调，就在上周，新一轮放松政策发布，济南二环外全面放开限购，对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，此轮政策释放可能会进一步促进楼市回暖，叠加接下来的金九银十各房企优惠政策的释放，市场可能会出现一轮小幅度的回升。

  自从2021年下半年开始，市场行情不断下滑，今年年初市场成交量依然较为低密，再加之4、5月份济南出现一轮小规模疫情冲击，各项目去化难度不断加大，2022年1-8月整体市场成交量为439.6万㎡，同比比去年下降约39%，市场下行特征明显；5月末楼市政策松绑叠加利率下滑等因素带来了一波市场成交小高峰，不少客群纷纷入市。但从7、8月份来看，政策效力开始下滑，对市场的刺激作用难以维持。

  在当前行业一直处于波动期的背景下，仍然有不少房企做到了逆市热销，展现了强大的抗周期能力，其中龙湖在当前市场下，表现较为亮眼、其以强大的产品力，卓悦的景观兑现能力等，拿下了济南1-8月房地产销售榜榜首，延续了上半年第一的势头。而在当前各房企暴雷事件频出的影响下。客户詈业信心受到严重影响，像中海、中国绿发、中建城发等资金实力雄厚，经营稳健的国资背景房企，也得到了市场的高度认可。

  济南整体城市规划前景依然向好，致力于建设国家中心城市，完善各类人才引进政策，近期出台的人才购房补贴政策对于在济南安家落户的年轻人也十分友好。

  对于新房和二手房而言，近期出台的二手房带抵押过户政策，也刺激了二手房市场的活跃，未来二手房市场可能会承接部分刚需客户置业，而新房市场在不断政策刺激下，自住保值的机会出现，买房保值的临界点或许到来，对于改善客群而言，限购政策的取消也是一大利好消息。

  具体到项目来看，地段资源稀缺，生活配套丰富，产品品质较高的项目仍是市场焦点，上半年像是占据城市核心地段的龙湖天奕，仁恒奥体公园世纪等项目在开盘即罄的态势下成功收官，而雪山万科城项目开盘前率先签约教育集团，并不断完善项目配套也实现了亮眼的项目月均去化成绩。

  目前市场下刚需三室仍为市场成交主力，其中以100-130㎡居多，140-170㎡改善型4室成交占比也有所上升，高端改善产品不断得到市场的认可。

  关于济南购房趋势

  2022年1-8月份，济南市场上100-120㎡刚需产品成交量占市场总成交的32%，160㎡以上的改善产品约占市场总量的14%，刚需客户仍是当前的主力购房群体。目前在济南致力打造国家中心城市的背景下，不断完善人才引进政策，未来刚需购房者仍然具有较大的客群基础。

  吊然当前主力购房客群年龄段为90后，乃至00后，但在当前高房价的客观现实下，购房成本的承担人群仍为70后及80后，父母出资赞助，为儿女购房仍为大多数。

  当前救市政策频出，限购放宽，二环外全面解除限购，市场信心也开始逐渐恢复，且随着利率的降低买房保值的临界点或许即将到来对于年轻人而言，若真正刚需，可考虑进行置业安家，但对于非亟需安家置业的年轻人，当下购房增值空间仍然有限，建议可学习提升自己，同步观察市场形势，选择恰当时机进场置业。

  今年会有金九吗？

  每一年，大家都会说楼市有金九银十，但回顾过去几年，9、0月份济南市场并未出现市场特别高涨的行情，2020年9月份商品住宅成交72.93万㎡，占全年成交的9.4%；10月份成交65.85万㎡，约占全年的8.5%；2020年9、10月份市场表现平稳，成交数据来看，领先于全年月均水平，但并未不是全年成交的高峰期，市场热情仍低于7、8月份。2021年9月份成交66.27万㎡，约占全年总量的6.8%；10月份成交59.54万㎡，约占全年的6.1%；2021年的金九银十受市场大环境影响，彻底落空，9、10月份成交量远低于全年的月均水平，市场一度低迷，表现不尽人意。因此在现在调控政策频出，市场环境急剧变化的是形势下，金九银十的市场规律已不再存在。

  对于房企而言，每年制定指标，严格考核是重要工作内容之一，对于地方公司以及每个楼盘来说，半年小考核，年底大考核，则是工作常态，而9、10月份正属于各公司各楼盘冲业绩的关键节点，9月份正处第三季度末，也是作为第三季度考核的一个冲刺期。从全年来看，进入11月份以后，天气转冷，受气候原因，各项目的来访量将会明显下滑，成交也会随之大打折扣，因此9、10月份也是冲击全年指标的一个关键时期。这个时候各房企的宣传会明显增多，各类促销政策频出，通过大规模的推广宣传，以及中介分销造势，力争在这两个月内突破一下成交量、业绩，抢收9-10月份客户。