地产国央企滤镜

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 9.7w阅读 2022-09-22 09:58

  文/乐居财经  曾树佳

  在二十年难得一遇的地产寒潮下,越来越多民企因为“寒凉体质”而相继倒下,那国央企是不是就不那么“寒”了?

  答案是:并不是。看完今年地产半年报,就能明白地产寒气之下,没有哪家房企能幸免。哪怕最安全的国资房企,也可能会发生暴雷、退市,或是会踩中“三道红线”。

  正如前段时间,新任地产老板朱荣斌所说,“民企问题比较突出,但分析问题不要只局限在民企,这样才能对这场危机的严重性,有完整的认识”。换言之,国企的资产质量、负债,也应该得到进一步的关注与审视。

  在行业的深度调整期内,国央企承担了部分行业出清的重任,接盘暴雷企业烂尾资产,但他们也同样需要优先保持现金流,同样要打响利润保卫战、处理好手中的土储与资产。

  虽然国央房企被捧得很高,有“富爸爸”的庇护,但也同样需要节衣缩食过紧日子,诸如,某央企开发商要求员工打印纸张时必须双面打印,中午休息时全面熄灯,员工文具发放严控,下班关闭所有电器电源。

  眼下,在很多地产人眼中,国央企存在一层滤镜,是一个绝佳“避难所”,哪怕降薪降职也要挤进去。但地产下行,对任何一家行业内公司都有所影响,进入国央企,并不代表可以躺平,过上早八晚五的生活。里面的员工,也会面临组织架构调整和人员优化,甚至更严重的“内卷”。

  利润难题

  即便是央企掌舵人,也不得不承认经营方面的压力。

  在中期业绩会上,中海颜建国直言市场短期承压,“当前的市场处于上下半场的转换期,转换期需要一段时间,包括行业出清,过程相当复杂,也是比较惨烈的。”

  “惨烈”一词,准确地概括了目前的地产之难。近6成房企营收下滑、整体净利润同比“腰斩”、有2家房企资不抵债……一系列的数字,令人大跌眼镜。

  身处其中的地产国央企也难幸免。在乐居财经关注的30家较有代表性的国央企房企中,上半年获得营收增长的有19家,但归母净利润实现提升的却只有9家,可见其整体盈利承压。

  地产商净利下滑,已成为行业的普遍现象。两三年前,房企拿地成本较高,眼下这些项目到了结算期,叠加行业下行,利润率下降在所难免。

  T0P 4国资房企中,万科、绿地、保利、中海的营收分别为2069.16亿、2045.5亿、1107.23亿、1037.89亿。即使是这4家收入超千亿的房企,其净利也表现各异,呈现出不小差距。

  其中,绿地的归母净利润同比减少了48.98%,接近一半;素有利润王之称的中海,其盈利指标也下降了19.42%。万科则在今年半年度,才缓过神来实现止跌,获得10.64%的归母净利增幅。

  此前,万科2021年的净利润,出现了上市31年以来的第三次下滑,甚至腰斩。除了疫情、毛利率降低等因素之外,还因为它顺带把部分项目、个别股权投资等,进行减值。

  地产下行的大环境下,“增收不增利”的规律仍然适用于国企阵营中的大部分主体,只有少数能够“独善其身”。

  比如“保三争一”的保利发展,仍是央企老大哥,它期内的营收1107.23亿,同比增23.1%;实现归母净利润108.26亿,同比增5.11%。在国资队列中,它与五矿地产、大悦城地产、华发股份等,都是为数不多实现营收净利“双增”的房企。

  除此之外,变得较为激进的华润置地、成为纾困主角之一的招商蛇口、拥有发展“双曲线”的金茂,净利均有不同程度的下滑。而中交地产仅获得了0.84亿的归母净利,却要承受47.87%的负增长率。

  上半年,头部国资房企都难逃利润下滑的魔咒,更别提规模较小的国央企。其抵御风险的能力本身并不高,犹如巨浪中的扁舟,任由狂风暴雨袭卷。

  例如,手上项目不多的京能置业,期内营收增长11.31%,但结转的雍清丽苑一期、天下川三期等项目毛利都比较低,从而导致了整体利润的骤降。其上半年实现归母净利润为-0.3亿元,转盈为亏,跌幅达到161.46倍,创下了地产商跌幅之最。

  而金融街控股营收、净利增幅超90%,扣非净利增幅达170%,虽盈利数据亮眼,但细看其业绩,仅仅是丽思卡尔顿酒店的出售,就贡献了近7成的净利润。换言之,其常规销售贡献的利润,并不多。

  此外,天房发展、北辰实业、首创钜大等的归母净利润,下跌的幅度也都超过两倍。

  上半年日子都那么难过,下半年也不会好到哪里去。华润置地首席财务官郭世清预测,”今年经营性物业承压还是比较大的,全年来看,经营性物业相比正常年份可能要弱一点。”

  处置资产

  过去一年多的时间,国资房企、地方城投公司似乎承载着更多的责任。兜底土拍市场、并购出险企业与项目、推动保交楼等,到处都有他们忙碌的身影。

  河南铁投旗下的同晟置业入股建业,深圳特区建发控股驰援华南城,招商蛇口、长城资产、中信城开与佳兆业达成项目收购、合作等等。国资接连出手,给行业带来一束微光,促进了地产的出清。

  叠加土拍市场上的发力,拿地名单上的国资愈发显眼。

  克而瑞榜单数据显示,今年前8月,新增土地建面TOP 20的主体,就有14家国企。除了保利、华润置地、中海、万科这些耳熟能详的名字之外,中铁建、陕西建工、中建东孚、武汉城建等,也出现在列表中。

  对于国央企来说,民企缩表过冬,是迅速扫货的绝佳机会。然而,持续性的大范围拿地扩张,终究会导致企业债务激增与成本攀升。尤其是一些国央企在拿地时,更加关注高能级城市的优质地块,这进一步推高了进货成本。

  直至今年中期,绿城、上实开发、首创钜大、远洋集团均处于“三道红线”黄档;保利置业、绿地香港均处于橙档;中交地产、金融街甚至处于红档。而A股公司中,京能置业、天房发展、首开股份、中交地产、京投发展、金融街、光明地产等的净负债率也都超过100%。

  今年以来,地产销售不顺畅,一些国央企,面对三条红线与市场下行的压力,同样只能优先保住现金流,主动放弃部分利润。比如考虑到合作伙伴的经营风险问题,他们会选择从部分开发项目中退出,以此迅速隔离风险。

  此外,他们也如民企一样,主动优化资产。例如,5月,绿地召开投资人电话会议时提到,计划用3年时间出售2000亿资产,每年500亿-700亿,包含自持商业、办公楼和酒店等。6月,远洋以50.2亿元出售丽泽写字楼;在此之前,它还将颐堤港项目资产转给了中国人寿。

  也是在6月,首创置业将旗下首置物业100%股权转让给金茂,代价为4.5亿元。大悦城地产则在9月中旬,将重庆项目股权卖给保利发展……诸如此类卖卖卖的例子还有很多,不胜枚举。

  尽管如此,在接下来的几年时间内,地产国央企、地方城投等企业无疑将成为地产市场的销售主力。打赢利润保卫战、完成市场化转型,是他们接下来要面对的重要课题。

  尤其是地方城投平台,他们手上握着许多土地资产,要最大化发挥土地的价值,加快推动项目入市,就必须考虑引入专业的合作伙伴共同开发。而合作开发、小股操盘,甚至是代建模式,均是其后续寻找最优解的钥匙。

  如果城投能与专业开发商实现互补合作,那么对于城投手中项目的产品品质、开发与销售进度推动等方面,都会起到最直接的帮助,提高项目利润的实现能力。

  在市场上,也有许多代建商供国央企、城投公司选择。据乐居财经统计,目前已有超40家品牌房企,设立了代建板块,绿城管理、龙湖龙智造等均将业务的发力目标,指向了城投公司手中的充实土储。

  裁员优化

  年初时,猎聘网曾发过一份报告,里面提到2021年,房地产行业的裁员力度是所有重点监测行业中的第二名,第一名是几乎全军覆没的教培行业。然而到了今年上半年,估计教培的第一宝座就要拱手让给地产了。

  在如今风声鹤唳的地产圈,裁员、降薪,早已见怪不怪。越来越多的国资房企讲究“贵精不贵多”,依靠体系化去打仗。郁亮就曾亲口说过,“人少了,反而更专业更高效了。”

  据媒体统计,绿地香港2022年6月底的员工数量为3250人,较年初减少757人,优化比例近19%;远洋上半年员工数量,也较年初分别减少了668人,只不过因为公司员工基数大,所以优化比例仅4.49%。

  另一边,金地也遭“裁员增利”质疑。上半年,金地的管理费用减少25.94%。管理费用的变动是因为人工薪酬的减少,该公司上半年应付职工薪酬28.34亿元,期初应付职工薪酬为44.21亿元,较上年末减少了35.89%。

  但在这一轮的深度调整中,国央企和民营房企在组织调整和人员优化方面,有着本质的区别。相较于许多民企被迫裁员求生来说,国央企减员大多是出于主动的战略或组织架构调整。

  比如今年年中,中海地产华北区域就进行了一轮跨区域整合,确保区域规模适度,实现“市场、人员、资源”的整合协同。在干部的选用上,它也更偏向内部培养起来的精英。

  华润置地也有类似动作。上半年,其进行了组织架构调整,将华东大区整合为6大城市公司。还将组织定位由“总部做专、大区做强、城市做实”调整为“总部做专、大区做精、城市做实”。

  调整后,华润置地总部共设16个部门,包括增设科技创新部,落实生产科技化、产品智慧化、数据资产化,做实科技赋能职能。

  然而,组织架构上的调整,势必会带来人员上的变动。往好的说是“优化”“提质增效”,但其实本质就是“变相裁人”。

  眼下,在很多地产人眼中,国央企存在一层滤镜,是一个绝佳“避难所”,哪怕降薪降职也要挤进国央企。

  但地产行业下行,对任何一家业内公司都有所影响。进入国央企,也不代表可以躺平,过上早八晚五的生活,员工也会面临组织架构调整和人员优化,以及更严重的“内卷”。国资房企对于员工的纪律要求,甚至比民企严厉,哪怕掌舵人“犯错”,也不可宽恕。

  8月23日,仅仅一天就有数位地产老总“落马”,华润置地有限公司原党委书记、董事局主席、首席执行官唐勇,深圳市人才安居集团副总经理刘晖,以及京城置地有限公司前董事长姜建均在其中。

  所以说,如今对国央企的认识,已经不能停留在“铁饭碗”“活少钱多”层面上了。

来源:乐居财经

作者:曾树佳

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