信托公司抢“地王”了

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李姗姗 6.3w阅读 2022-09-29 15:50

  文/乐居财经 李姗姗

  杭州城有四家信托公司,分别是中建投信托、浙商金汇信托、杭州信托以及万向信托。

  这“四朵金花”都不约而同地偏爱房地产。其中,中建投信托曾连续五年投向房地产行业的信托资产占比不低于40%,万向信托占比则一度高达60.08%。

  在房地产行业激流勇进的那些年,杭州信托对地产的狂热更甚。2021年以前,其投向房地产的信托资产占比常年保持在70%以上,2014年,占比一度超过八成。尽管在去年,其房地产业务有所收缩,但依然达到49.17%,在信托资产分布中排名第一。

  而今,杭州信托再次加码地产,悄悄进入了“地王”项目。

  9月23日,上海绿城泓盛建设发展有限公司(下称“上海绿城泓盛”)转让上海东烨置业有限公司(下称“上海东烨置业”)10%股权,杭州信托接盘。

  信息显示,上海东烨置业成立于2020年6月,法定代表人为陆妍,注册资本1亿元,经营范围包括房地产开发经营。

  股权转让前,上海东烨置业由上海绿城泓盛、上海茏蔻企业管理合伙企业(有限合伙)以及温州臻蔻企业管理合伙企业(有限合伙)分别持股96.82%、2.54%和0.64%;股权转让后,上海绿城泓盛、杭州信托分别持有上海东烨置业股份86.82%和10%,其余股东持股比例保持不变。

  股权穿透可知,转让方上海绿城泓盛的背后为绿城中国。

  据报道,去年杭州信托共有十多个地产信托计划存在到期未能清偿本金或利息的情况,以及展期以固有资金承接的情形,涉及金额高达70亿元。

  身陷地产雷区之后,杭州信托的业绩也进入低谷期。2021年,其营收和净利润分别为6.98亿元、3.26亿元,同比分别大幅下滑38.77%和49.06%。

  参股“地王”

  乐居财经《资管K线》查询获悉,杭州信托此次参股的上海东烨置业,关联的是绿城中国位于盐城的“晓风印月”项目。

  2021年1月28日,经过210轮加价,上海东烨置业联合盐城市房屋投资经营有限公司,以21.77亿元的价格竞得江动厂(20204801号)地块,楼面价约15782元/㎡,溢价率高达68.3%。彼时,因刷新地价记录,绿城中国还被称为盐城新“地王”。

  据悉,该地块位于江苏省盐城市滨河路东侧、黄海路南侧,用地性质为城镇住宅-普通商品住房,土地面积约5.75万㎡,容积率2.4,建筑面积约13.8万㎡。

  2021年8月,绿城·晓风印月项目首次开盘。据报道,该楼盘共有222套住宅,截至今年上半年已备案28套,已预售6套。

  实际上,此次参股上海东烨置业,是杭州信托今年以来投资的唯一一家地产公司。而2021年,其投资的地产公司也仅有4家。

  分别为,佛山市烁坤房地产开发有限公司(持股100%),该公司此前为四川蓝光发展旗下公司;惠州市融卓房地产有限公司(持股约48%),另51.06%股权由万达和融创的合资公司广州万达文化旅游城投资有限公司共同持有、0.96%股权由融创旗下的创惠(深圳)房地产有限公司持有;还有华宇集团旗下的河南业辉房地产开发有限公司(持股10%)和蓝光发展旗下的茂名烁城房地产开发有限公司(持股20%)。

  而去年至今,杭州信托撤出投资的地产公司却高达21家。其中,在去年7月份,杭州信托一口气退出了4家。

  如弘阳地产旗下的湖州弘源房地产开发有限公司,退出前持股100%;以及禹洲集团旗下的浙江舜鸿房地产开发有限公司,退出前持股20%。

  目前,杭州信托对外投资的60家公司中,地产公司还剩15家。

  地产“血泪史”

  杭州信托地产大撤退和谨慎投资的背后,是其踩雷地产的“血泪史”。

  据报道,去年杭州信托共有十多个地产信托计划存在到期未能清偿本金或利息的情况,以及展期以固有资金承接的情形。除了个别信托计划尚未完全到期外,其他到期产品均存在未能回收余额,涉及金额约70亿元。

  在杭州信托踩雷的一众房企中,蓝光发展的问题最为突出。

  据蓝光发展此前公告,截至2022年6月30日,其累计到期未能偿还的债务本息金额合计为387.75亿元(包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式)。

  包括杭州信托、五矿信托、建信信托、北方信托等多家信托公司,均陷入蓝光发展的债务漩涡。在这其中,杭州信托被违约的规模较大。

  据悉,杭州信托曾为蓝光发展融资约20.5亿元,在后者广东佛山、茂名、陕西宝鸡等地的项目上,都曾以参股合作搭配融资的方式为蓝光发展提供资金,以疑似“明股实债”的形式“输血”这家已暴雷的千亿房企。

  较早前的2021年4月份,杭州信托因金融借款合同纠纷,起诉“天洋燕郊创新中心”项目的融资方三河东胜房地产、北京天洋国际、天洋控股集团、天洋文创合伙企业。

  据悉,2017年4月,杭州信托先后发行“天洋燕郊创新中心1号”及“天洋燕郊创新中心2号”两款集合信托计划,期限3年,实际募集规模34亿元。

  而上述项目立项前相关材料显示,彼时,天洋创新中心项目尚未取得“施工证”,且剩余10.15 亿元未付土地款。

  据中国裁判文书网,杭州信托要求东胜公司、天洋国际公司归还借款本金22亿元及对应利息。杭州信托表示,项目融资方已偿还12亿元,剩余借款本金22亿元及对应利息尚未偿还。

  然而,在开庭之前的2021年3月1日,“天洋燕郊创新中心”项目融资方之一东胜公司已经被申请破产重整。

  另外,还有杭州信托于2019年4月4日成立的“秀兰集团保定宸府项目集合资金信托计划”,该信托到期日为2021年10月4日,底层资产为保定鸿正房地产开发有限公司开发的秀兰保定宸府(一期)住宅项目。2020年1月,秀兰集团被爆出违规销售等问题,并在2020年4月之后对杭州信托出现利息违约。

  除此之外,还有杭州信托对银江集团杭州富阳智谷项目、天津雅士轩项目、恒威地产的镇海项目等多个信托计划出现违约。

  大股东也踩雷

  不仅杭州信托自身踩雷,其大股东百大集团(600865.SH)也曾折戟地产投资。

  资料显示,百大集团为一家主营百货、酒店、物业管理等的企业,所属行业为商业零售业,旗下拥有百大置业、百大资管、百大物服、百大酒店管理公司等多家分子公司。目前,百大集团在杭州信托的持股比例为6.26%,为其第三大股东。

  去年年中,百大集团曾以自有资金,向杭州鸿同企业管理合伙企业(有限合伙)出资1亿元,并通过杭州星昂,向杭州花浦房地产开发有限公司(下称“杭州花浦”)发放借款。

  据悉,这笔借款的收益率达10.8%/年,按季收取预期收益,约定投资时间不超过4个月。或是投资高回报率、短期限等因素,吸引了百大集团向其投资。

  股权穿透可知,杭州花浦是由杭州花锦房地产开发有限公司100%持股,而后者由杭州星昂以及上海花样年房地产分别持股91%和9%。

  杭州花浦为上海花样年为开发杭州市滨江区浦乐单元R21-21a地块而设立的项目公司,去年5月,杭州花锦以总价32.68亿元+自持比例2%竞得该地块,成交楼面价为27074元/平方米,溢价率为29.78%。

  然而,百大集团在投资该项目收到8.9万元、264.85万元的款项之后,去年三季度末,花样年就开始传出暴雷的声响,债务逾期现象随之而来,杭州花浦也未履行协议约定的按期偿还债务本息义务。

  因涉违约事项,后续花样年杭州项目将被处置;若处置之后仍不能覆盖百大集团投入的本金和收益,后者将向花样年行使追偿权。

  值得一提的是,2021年上半年,百大集团实现归母净利润9832.74万元,这笔1亿元的投资耗去了它半年的盈利。

  营收净利双降

  过去,信托业依赖房地产行业实现业绩增长,而今,房地产系统性风险上升,信托公司以非标融资为主的业务模式和以利差收入为主的盈利方式已经越来越难以为继,这对信托公司的经营造成巨大的冲击。于地产业务占比奇高的杭州信托而言,更是如此。

  公开资料显示,杭州信托为杭州市首家股份制金融企业,公司前身成立于1986年,并于2003年3月经央行核准,增资扩股后公司完成重新登记,目前注册资本为15亿元。公司董事长及法定代表人为虞利明。

  年报显示,2021年杭州信托实现营业收入6.98亿元,同比大幅下滑38.77%;同时,实现净利润3.26亿元,同比下降49.06%,近乎腰斩。可见,2021年对于杭州信托而言,是相当难熬的一年。

  从收入结构来看,杭州信托手续费及佣金收入从2020年的8.34亿元下跌至5.68亿元,跌幅达31.89%;投资收益则从2.95亿元下降至1.96亿元,跌幅达33.56%。这两项数据的变化,是造成杭州信托营收下滑的主要原因。

  此外,在盈利能力方面,2021年,杭州信托净资产收益率为6.45%,相较2020年13.91%,下跌7.51个百分点,同时远低于2019年15.22%净资产收益率水平。

  业绩下跌的同时,杭州信托的资产质量也在迅速下降。2020年,其不良资产从期初的0增长至期末的7.46亿元,不良率飙升至13.85%;到了2021年,其不良资产再次上涨至12.1亿元,不良率同比上升3.36个百分点至17.21%。而同期行业平均不良率为8.61%,杭州信托的不良率远超行业水平。

来源:乐居财经

作者:李姗姗

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