广州又发布了一份有关旧改工作指引文件。

前几天，广州住建局依申请公开了《广州市城市更新项目储备库管理工作指引》（下称《指引》）。

《指引》发布的目的是：加强城市更新项目储备库的建设和管理，推进城市更新项目前期工作的组织实施。这意味着广州旧改前期工作迎来了一个次重大调整。

早于2020年3月，广州住建局发布了《广州市城市更新项目储备库和前期项目计划管理工作指引》（穗建前期[2020]97号文）（下称：97号文），明确城市更新项目储备库建立目的和的作用，以及入库、出库的条件。

仔细对比，会发现，两者已经发生了巨大变化。这些变化，也恰恰反映了两个不同时间阶段下，广州旧改推进方向和侧重点差异。

从两份文件的大纲结构来看，97号文分为总体规则、项目储备库管理、前期项目计划四大方向，细分为盘子总控、指标分配、动态管理、入库管理、出库管理、调整管理等。

而《指引》，分为总体要求、项目入库、项目调整、项目出库、其他要求五大方向，细分为适用范围、入库条件和程序、项目申报、审核、审定和入库、改造方式和改造方案的调整，以及出库的情况和程序。

大纲的变化，直接表明了两份文件核心内容的差异性，比如前期项目计划、盘子总控、指标分配等大方向和小细则被删除；新增了项目审核、审定、改造方式和方案调整部分内容。

以此来看，两份文件本质上区别就是，前者是做好整体的统筹管理工作，避免城市更新项目无序扩张，以及做好项目间的协调；

后者则是设置了更高门槛入库门槛和管理流程，侧重项目后期的跟踪管理，特别是现已入库的旧改项目。

那么，具体变化主要有两个方面，即正式告别粗放式发展、流程规范性与强化管理。

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正式告别粗放式发展

97号文，在总体规划上明确提出了，把城市更新前期项目纳入城市更新项目储备库进行动态管理，并定期下达前期项目计划。

这句话有两个很关键的词：储备库与定期下达。

首先，“储备库”的对象无疑是非正在实施的项目，即备选项目，也就是广州旧改项目管理原则“谋划一批、储备一批、实施一批”。以角度来看，文件出台目的是，通过做好项目储备，能够灵活、有序控制好推进工作。

“三年实施计划”“五年行动方案”“十年改造规划”，就是项目储备库管理的一种表现。

其次，“定期下达”，意味着将城市更新项目纳入到储备库，已上升为一个工作指标。有强制任务，或说明储备库规模将会不断扩大。

可以看到，2020年之后，广州城市更新项目开始走向全面爆发。

以最终结果来看，仅旧村改造项目，广州市11个区共有532个项目推进有关全面更新改造工作，其中约有325个旧村项目已有房企合作或介入，占总额比例约61.1%。

根据2020年9月，广州市发布有关城市更新文件显示，当时共有400条旧村改造纳入在计划中，其中，三年计划、五年方案、十年规划分别有83条、100条、217条。

算上后续加入计划的项目，初步统计，仍有上百条旧村在属于计划之外，排队等待进入储备库。

旧村改造全面爆发没有对错之分，因为这是一个事物发展的状态，有量的堆积才会有质的转变。如今，事过极而衰，现实中并不需要那么大规模的旧村改造项目纳入到储备库中。

新版《指引》，无疑也需要剔除“在盘子总控前提下，新增实施改造任务量”这项要求，也意味着有关部门不再背负着沉重“任务指标”。

这份文件出台，正式宣告粗放式发展时代的结束。不过，转变也与房地产发展背景密切相关。

同时，广州对于纳入储备库的旧改项目有了更高要求，即申请入库项目需要满足4个条件，包括推动城市功能完善和品质提升、符合资源环境底线约束、符合历史文化保护要求，以及土地权利人改造意愿达到有关文件启动要求。

此外，有些项目可以开绿道：市级明确要加快的项目，可以不另行编制入库论证报告。

入库条件从“不突破总指标的前提下”到“注重产城融合、资源环境底线、历史文化保护”，这是告别旧时代的一个重要标志。

02

流程规范性、强化管理

实际上，按照97号文的原意是，对广州城市更新项目进行分阶段管理，让三年计划走在最前面，五年方案为备选A，十年规划为备选B。

每个旧改项目都存在差异性，比如所属地理位置、村民改造意愿、历史建筑规模等，这说明走在最前列的项目改造进度，或不如十年规划项目。

比如番禺中，“十年规划”的明经村与区内“三年计划”项目，都处在编制片策方案，“五年方案”的西二村、东乡村已半条腿跨入动拆环节。

广州旧改整个推进实践中，入选城市更新项目储备库或旧改计划并不困难，而难的是纳入储备库或计划之中，如何进行项目改造的动态跟踪和管理。

而开启广州旧改储备库新时代标志，无疑体现在侧重对申报入库项目流程规范性，入库后的动态调整。

流程规范性体现在哪里？

一是、加强项目申报数据准确性和有效性的审核，以及给出了申报材料的样本；

二是、入库流程的制定，比如区级向市级审核需要提交时，同步在市城市更新统一业务办理平台申报，以及增加了项目审核、项目审定2个流程，审批结果在业务平台公布。

那么，强化管理又体现在哪里？

首次，在项目出库环节中，这三种出库情形没有变，即已纳入市城市更新项目年度计划的“三旧”改造项目、无实质进展项目、已不具备实施条件的项目。

其中，无实质进展项目评判标准是3年内未纳入年度计划。这对于想要提前攻城略地的开发商来说，介入旧改的难度更大了，囤地可能性更小了。

其次，在项目调整上，97号文给出的规定偏向于调整申报工作流程指示。而《指引》在给出指示的同时，反复强调一件事：书面说明调整的必要性和可行性。

这意味着没有充分研究分析条件下，想要调整改造方式、改造范围难度也加大了，而此前是重新申报即可。这给申报的项目容错空间小了，开头走错将投入更多成本和拉长改造时间。

《指引》新增了“动态调整”环节，进一步要求区级城市更新部门，对标图入库面积、编号、项目进度等信息进行同步调整；以及，实施方案批复后，也需要继续在平台上报备。

其他要求上，《指引》也明确要求加强前期准备和做好项目衔接，比如加强项目论证，实现项目储备库常态化、制度化，以及不同更新项目改造范围之间原则上不能存在重叠交叉。

不过，作为依申请公开的文件，《指引》更多的是解答，广州市新版旧改计划224个项目纳入年度计划的原因。

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