乐居新媒体 牛小杰 发自合肥

  卖着5块钱的票，买上亿的地，当城投隐去，轨道公司在土拍市场上愈发活跃。

  如果说合肥2022年谁是土拍大赢家，很多人会想到伟星累计开发16个项目，然而合肥轨道却悄悄成为“拿地大户”。

  一年竞得10宗地

  据统计，合肥市轨道交通集团及旗下公司在2022年1-9月期间累计竞得10宗地，共计832.99亩，拿地金额52.9亿元，其中9宗为涉宅地。并陆续成立深玺轨道置业、望玺轨道置业、紫云湖轨道置业、甘棠轨道置业等多家房地产开发公司。

  “对地铁公司来说，开发房地产项目具备天然优势，起码地铁公司掌握了地铁开发时间进程和线路，可以说是“稳赚不赔”的业务，而地方政府也愿意地铁公司去布局其它业务。如果地铁企业光靠乘客车资和政府补贴，并非长久有效的方式。”易居研究院智库中心研究总监严跃进点评道。

  合肥轨道旗下项目进度较慢

  虽然合肥轨道拿地项目较多，但是关于工程进度的消息并不多。到目前为止，仅有了3月份拿地的蜀山区SS202202地块规划出炉，其余地块几乎都没有什么进度消息，开盘数量更是为0。

  值得注意的是，合肥轨道是合肥地方性国企，之前在合肥开发项目较少，大家比较熟悉的只有滨湖新区的九联湖畔项目。

  该项目于2016年2月4日，由合肥城轨摘得，占地90.33亩，容积率2.5，成交总价约2.7亿元，成交单价411万元/亩，楼面价2466元/㎡，溢价率0.24%。

  滨湖九联湖畔项目规划

  但是时隔四年，到2020年5月才开始销售，但是受制于主要受小区地块狭长、车辆段对小区环境的影响。成交价格高层毛坯约15000元/㎡，洋房毛坯约19000元/㎡，远低于市场价格。

  不仅新房如此，而目前该小区二手房约21000-23000元/㎡，相比滨湖其它小区二手房价格有较大差距。

  多家城轨进军地产业

  地铁公司进军房地产并非新鲜事。

  机构统计数据显示，今年前九月权益拿地金额Top 100企业中，有8家地铁公司上榜，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁集团、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额为585亿元。

  据乐居新媒体了解，多数地铁公司拿下的地，主要用来建设“轨道交通+物业”项目，即TOD（Transit-oriented Development）。

  其实合肥市场TOD项目发展起步较晚，比较具有代表性的TOD项目有：新站区招商奥体公园、滨湖新区合肥城轨九联湖畔、高新区龙湖光年等。

  但是通过九联湖畔的开发经历来看，TOD项目在规划设计阶段既要考虑好与地铁口的无缝衔接，享受轨交带来的便利，又要尽量减少轨交对住宅社区品质的影响。十分考虑设计水平。

  多元副业开拓利润增长点

  虽然国家发改委原新闻发言人赵辰昕曾公开表示，城市轨道交通建设资金主要来源是政府财政资金和间接融资，运营则主要靠财政补贴，但关于地铁亏损的消息一直不绝于耳。

  对此，有业内人士指出，即使地铁拥有着庞大的客流量，但我国大部分地铁公司都处于亏损状态，而开展“副业”或许能止住损失，补贴主业。

  因此，除了房地产业务之外，合肥轨道的投资版图还涉及智能机器人、物业服务等，甚至覆盖至传媒业。

  据企查查数据显示，合肥轨道以参股、控股等多种方式对外投资多家企业。涉及物业服务、智能机器人、传媒科技、房地产开发等多种行业。围绕轨道交通产业链从事城市轨道交通建设、运营及沿线相关资源开发。

  可以预见，随着多家地铁企业的“副业”收入超过票务收入，未来轨道企业也将以更市场化的面貌出现，为城市能级跃升贡献一份力量。