乐居新媒体 段美云  发自太原

  “2022 年，阔别豪宅市场近十年的亲贤街，终于又有新盘诞生，央企豪宅保利·大都汇项目应市而来”……

  这是保利的一则宣传语，虽然简短，却道出了亲贤街的前世今生。

  十年来，亲贤街上灯火辉煌、商业繁华、人潮如织……充满现代都市气息。但寸土寸金的亲贤街，也一直未有新的住宅地块供应，未有新的豪宅项目诞生。

  如今，亲贤街再次回到大家视野，不是因为商业新秀，而是新增豪宅供应。不禁让人惊讶：如此繁华的亲贤街上，居然还有地？

  遥想当年，太原城改大刀阔斧，力争用5年时间，到2020年全部完成170个城中村改造任务。楼市也因此开启了城郊大盘时代，品牌房企纷纷在环线周边拿地开建。

  随着城市更新步伐的不断加快，购房者的目光也从发展趋于饱和的城央转向交通便捷、配套逐渐成熟的环线周边。富力城、恒大绿洲等现在已经配套醇熟的千亩大盘，都位于城郊地段。后起之秀旭辉江山、融信时光之城等项目，也是后来的城郊大盘。

  但是今年以来，太原楼市重心似乎又回到了城央。

  “新盘”现象

  像保利•大都汇这样，2022年突然出现在大家视野中的市中心新盘，还有不少。

  同样地处亲贤街的远洋万和公馆、原体育学院地块的保利天珺、南内环寇庄西路附近的远大中央公园、滨河东路与平阳路西一巷交叉口附近的滨河金茂府……这些项目都有一个共同的特点，那就是都位于内城核心位置，地段稀缺！

  地处平阳路与亲贤北街交汇处向北300米路西的远洋万和公馆，坐拥亲贤商圈与平阳路、长风街一众成熟配套，地段优势不言而喻。项目目前待售，预推建面160-185㎡户型。

  保利体育学院项目保利天珺，位于小店区晋阳街商圈。2021年12月24日，保利在此摘地，成交价8.705亿元，楼面价6519元/㎡。地块周边出行便利、教育医疗商业等生活配套齐备，周边二手项目成交均价在1.5万+，是太原房价较高的板块之一。拿地时业内就预测这是准豪宅地块，未来预计将打造中高端项目。2022年7月16日，保利天珺项目首次开盘，推案范围为1#7#168—201㎡户型，成交均价约15000元/㎡。

  位于南内环寇庄西路与寇庄北街交汇处西南角的远大中央公园，目前待售、价格待定。开发商远大置业集团有限责任公司，早在2020年2月就已在此拿地，成交价4.427亿元。该地块临近地铁2号线，周边有太原市妇幼保健医院、茂业天地等生活配套，且周边生活气息浓厚。据悉，项目总规划楼栋数为34栋，总建筑面积约356000平，总占地面积约32466平，绿化率25%。

  位于滨河东路与平阳路西一巷交叉口向东200米的滨河金茂府，9月10日针对4＃6＃9＃210-400㎡户型开盘，成交均价超2.4万元/㎡，开盘当日成交额突破5.6亿。除去豪宅属性，它的地段优势也不可小觑。

  城央土地稀缺

  对于房地产，李嘉诚有一句经典名言叫“地段、地段、还是地段”。

  随着城市核心地段用地逐渐饱和、人口密度增大，中心城区的土地资源愈加稀缺。城市中心教育、医疗、商业、交通等各类资源配置更高，这也让中心地段的土地更显珍贵。

  于是，在配套醇熟的中心城区，土地，不再仅仅是一种自然资源，更成为一种经济资源。

  城市中心土地一般有两个特点：

  一是地价高，多用于打造中高端项目。

  此前开盘大卖且持续热销的首开•华润•紫雲府便是一个很好的例子。项目位于学府街中段学府公园对面，是内城少有的优质地段，定位中高端改善住宅，吸引了周边一众地缘性客户和地市人群前来置业。自开盘以来，紫雲府频频登顶太原销售榜榜首，成为太原销冠项目。

  二是资源配置高，价格坚挺，抗风险能力强。

  核心区域核心地段，不仅是地理中心，更是资源中心。好地段，本质是城市综合资源交集的中心，体现的是人口、产业、交通、城市政府、教育、医疗、CBD等生活配套资源的“圆心效应”。

  持续热销的紫雲府位于学府板块，省政府和学府公园均位于此，该板块还有太原市排名靠前的八一小学、九一 小学、山大附中等稀缺的教育资源。板块北侧是长风亲贤商圈，西侧为经济核心高新产业区，占据城市核心地段，资源配置度高，价格坚挺。

  太原土地现状

  据朗润智业数据，2022年1-3季度太原土地供求持续走低，供应建筑面积214.04万㎡，成交建筑面积307.49万㎡，成交楼面地价达历年最高，为3,204元/㎡，溢价率同样达到最高31%。

  朗润智业不完全统计显示，太原六城区已拿地未推土储量约3,004万㎡，其中品牌房企已拿地未推土储量约2,319万㎡；土储量依旧集中在问题房企；

  分板块已拿地项目已拿地未推量来看，环外北部新城板块、环西南板块、汾东板块储备量达300万㎡以上，而内城核心板块，土储量很少。物以稀为贵，这也是为什么城市中央已经进入“稀土时代”。

  市场下行期，哪里置业最安全？

  2019年9月份起，市场部分项目出现降价苗头，10月大多数项目均有降价，通过加大折扣、员工房、特价房等吸引客户成交，四季度市场进入以价换量阶段。

  2020年以来，市场持续下行，北环、西环、东环价格均有不同程度下降，但核心区域价格依旧坚挺。

  相关研究表示，在城市发展到一定阶段，依然要回归城市核心；太原已经进入“都市更新”的城市发展语境，从规模外扩阶段发展向内城改造阶段过渡。

  未来，城市中央是否还有“隐于闹市”的新房出现，我们还可以期待。