文/乐居财经 靳文雨

  近年来，国家三令五申喊话险资不得乱投房地产，但却有一家险资仍在冒险进入地产。它就是国华人寿。

  9月底，拿地至今9年还没建成的南京泰禾禾悦广场，被神秘公司接手，命运迎来了转机；眼下，接盘侠终于浮出水面，泰禾南京公司向媒体透露，“的确是国华人寿接手，但具体细节不清楚。”

  不止泰禾，国华人寿还接盘了另一家闽系暴雷房企福晟在福州和深圳的多处项目资产。在眼下，绝大多数险资都在“逃离”房地产的当下，国华此举实属异类。

  更为有意思的是，国华人寿还把不少地产资产都转手给了一家才成立两年的地产公司——宸嘉发展名下。据媒体报道，国华人寿和宸嘉发展背后为同一老板——刘益谦，这就不难解释为何国华人寿如此“大度”。

  在资本圈和收藏圈，刘益谦并不陌生，其也被冠以了“中国巴菲特”“资本猎豹”“民间股神”等多个名号。他最出名的是以2.8亿港元买下了鸡缸杯，并以10.48亿元拍得《侧卧的裸女》。

  如今，刘老板又在地产下行期杀了回来。

左手泰禾 右手福晟

  早在9月27日，泰禾公告称，拟将南京华誉悦港置业有限公司（下称“南京华誉”）100%股权，出售予南京坤咏企业管理有限公司（下称“南京坤咏”）、南京立创优商务信息咨询有限公司（下称“南京立创优”），转让对价2亿元。

  其中，南京坤咏受让80%股权，出资1.6亿元，南京立创优受让20%的股权，出资4000万元。

  据乐居财经《资管K线》了解到，南京华誉成立于2013年9月29日，注册资金8800万美元，其持有南京市秦淮区路子铺G47号地块。该地块是其母公司华誉投资于2013年8月竞得，耗资5.25亿元。拿地至今已有9年时间，但该地块上的商业综合体禾悦广场项目仍未完工。

  这两家肯主动接盘泰禾资产的神秘公司，到底是何来头？

  据了解，南京坤咏与南京立创均是今年7月22日才成立的新公司，由自然人刘启来实际控制，名下除了南京华誉再无投资迹象。

  此人非常低调，网上鲜少有关于其的信息。目前，刘启来关联企业共有10家，注册资本均为10万元，成立时间均在2022年6月-8月期间，其在9家公司中担任法人。

  有意思的是，刘启来与南京华誉法人、董事长刘启营仅一字之差，不排除有血缘关联。而刘启营背后则有福晟、国华人寿的影子（国华人寿此前收购了深圳福晟的部分权益），目前，该人已被限制高消费。

  实际上，南京华誉与国华人寿之间也早有交集。

  据乐居财经《资管K线》获悉，2019年3月至2021年6月在任南京华誉法人的刘百吉，与国华人寿有着密不可分的关系。目前，他也是海南国华康养、宁波华凯置业和上海佰山企业管理的法人，这三家公司都是由国华人寿全资控股。

  但令外界不解的是，截至目前，尚未有国华人寿全面接手泰禾禾悦广场的官宣消息释放，相关网站上也找不到禾悦广场更名为华悦广场的公示。

  不仅接盘泰禾烂摊子，国华人寿还盯上了另一家闽系暴雷房企。

  年中，有福州福晟钱隆府项目业主举报，国华人寿违规绕道出借资金给福晟集团拿地，造成项目烂尾。

  业主表示，2017年12月，福州公开出让宗地2017-36号、2017-37号地块。国华人寿通过下属企业上海霁达投资管理中心（有限合伙）与福晟集团下属企业福州福利华投资签订借款协议，国华人寿明知拍地公告禁止使用贷款资金缴纳土地保证金，仍然向福晟集团提供资金以缴纳拍地保证金并获取高额收益。

  2017年12月11日，福州福利华投资以26.6亿、7.52亿分别高价拍得2017-36号、2017-37号地块。

  半个月后，福州福利华投资随即成立子公司用于开发所拍地块，其中成立福州永润房地产用于开发2017-36号地块，案名“福晟钱隆府”；成立福州晟润房地产用于开发2017-37号地块，案名“福晟江山府”。

  业主透露，后续，国华人寿将提供给福晟缴纳土地款的资金通过债务重组、债权股权质押、使用长安国际信托通道等形式，形成对福州永润房地产（钱隆府项目）的股权投资，将借款转变成了明股实债。以上，国华人寿在福晟集团竞拍过程中，累计提供了27.29亿元资金用于支付土地款。

  近年来，国家三令五申明令禁止保险资金用于支付土地款，对保险资金投资也有严格规定限制。

  根据中国保监会《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，不得投资设立房地产开发公司或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）。

  所以，业主们认为，国华人寿作为保险公司，为了获取高额投资收益，公然违法违规放贷，将保险资金违规借贷给空壳公司用于购买住宅用地，与上述相关法律法规相违背。

  “2021年初，因福晟集团无力归还国华人寿贷款，福晟集团将钱隆府项目（福州永润房地产）抵债，由国华接手接管此项目”，业主们表示：国华操盘钱隆府后，制造业主矛盾同时工程管理不力，导致项目停滞，无法交房。

  除福州以外，国华还接手了福晟在深圳的旧改项目。2017年11月，深圳福晟地产65%股权转让给国华人寿旗下的上海霁达投资管理中心（有限合伙）；而转眼2021年2月，上海霁达又将持有深圳福晟地产65%股权转让给宸嘉发展。

  有意思的是，不管是国华人寿还是宸嘉发展，背后老板都是刘益谦。

国华人寿的地产版图

  纵横资本市场20多年，刘益谦是个资金实力雄厚的人。企查查显示，刘益谦控制的企业有50家，间接持股企业高达996家，涉及化工、新能源、医药、地产等。这些公司主要由他控股的新理益集团、天茂集团等进行运作。

  其中，刘益谦持有新理益集团88.6333%股份。该企业目前对外投资企业就高达20家，控制企业高达48家，其中有12家为房地产业，诸如新理益地产投资股份等。

  同时，新理益集团还是上市企业天茂集团的大股东，刘益谦在该企业最终受益股份达到49.965%。他不仅是公司实控人，还是董事长、董事。

  资料显示，天茂集团作为一家投资控股型公司，仅对外投资国华人寿（51%）和紫光创新投资（8%）两家企业，并主要通过控股子公司国华人寿保险从事寿险相关业务，

  2007年，天茂集团发起设立国华人寿，持股19.99%。2016年2月，天茂集团完成非公开发行股票上市，募集资金98.5亿元用于收购国华人寿43.86%的股权并对其增资，持股比例增至51%，进入控股子公司之列。

  身为国华人寿的董事长，刘益谦曾努力实现国华人寿整体上市，成为国内第六只保险股。为此，天茂集团也曾“大刀阔斧”地进行准备工作。但市场风云变幻，其步步为营的上市计划并未成功。

  据乐居财经《资管K线》了解，作为天茂集团的核心业务，国华人寿的保险业务收入占其主营业务收入的99.9%。

  财报数据显示，2021年，国华人寿实现营收495.8亿元，同比下滑20.4%；净利润8.49亿元，同比下滑23.5%。其中，保险业务营收381.4亿元，同比上升16.38%。

  2022上半年，国华人寿实现营收276亿元，净利润3.1亿元，同比下滑46%。截至2022年6月末，其总资产为2657.7亿元，净资产291亿元。

  值得注意的是，除了从事保险业务，国华人寿长期以来还巨资布局不少地产项目。其最出名的当属2016年，国华人寿以32亿接手SOHO上海广场。紧接着2017年，国华人寿联手中国金茂在上海摘地，以41.24亿元拿下上海北外滩地块。

  当前，国华人寿共有对外投资企业97家，其中房地产业的为9家，包括国华不动产、重庆平华置业、宁波华凯置业、武汉国薇置业等。这些项目分布在上海、武汉、宁波、成都、重庆、海南等地。

左手倒右手

  在控股国华人寿期间，刘益谦不仅切入住宅地产，还试水康养地产赛道，其开发的项目包括长江新城康养综合体、上海普陀桃浦智创城等。

  另据国华人寿母公司天茂集团的2022年上半年财报显示，公司持续发力积极布局康养社区建设，2022年上半年上海普陀项目已开工，正加快推进落地，上海崇明项目已成功摘地，并在北京、广东及江浙区域拓展储备项目。

  值得注意的是，宸嘉发展的官方微信公众号显示，上述普陀康养中心和北外滩项目，均由其进行全过程代建管理。

  资料显示，宸嘉发展成立于2020年11月，注册资本1亿元，法定代表人为郭斌。股权上，由香港企业宸嘉发展持股100%。公开资料显示，该香港企业背后实控人正是国华人寿老板刘益谦。

  据媒体报道，2021年11月，刘益谦以上海新理益集团董事长的身份到湖北荆门考察，宸嘉发展的董事长陈佳陪同在侧，而陈佳也是刘益谦的女婿。

  在刘益谦的多个投资版图公司中，陈佳均有任职，目前其担任的职务有国华人寿保险投资总监兼不动产投资事业部总经理，长江证券股份有限公司副董事长等，还曾担任新理益地产投资股份有限公司总经理。

  虽然成立时间不长，但宸嘉发展近两年已经从国华人寿手中接盘了多个项目。如宸嘉发展在武汉的成名之作，宸嘉100-嘉佰道项目，地块最初是由国华人寿旗下的地产公司摘得。

  今年10月，武汉国荣置业发生股权变更，其控股股东国华人寿将其持有的60.8%的股份转让给宸嘉发展。变更后，国华人寿持有国荣置业股份降至39.2%。据媒体报道，国荣置业是武汉二七沿江商务核心区南二片（8A、9号地块）的开发商。

  另据公开信息显示，宸嘉发展旗下还持有成都的锦江区顺江路项目即阿玛尼艺术公寓，这一公寓的两大资方之一便是国华人寿。

  种种迹象表明，刘益谦正在不断左右手倒腾，通过国华人寿输送地产资产给宸嘉发展。

  乐居财经《资管K线》获悉，宸嘉发展的业务包括不动产投资开发、全过程代建管理、商业运营、物业管理。

  自去年以来，宸嘉发展还接手了多个旧改项目，分别为深圳龙华区大布头片区项目、宝安107发展带翻身片区项目、龙岗区平湖述昌围项目和守珍街项目等。

  这些旧改项目此前是闽系房企福晟在深圳的主要开发平台深圳福晟地产持有，但在2019年将65%股权转让予国华人寿实控的上海霁达投资管理中心（有限合伙），随后在2021年上海霁达退出，宸嘉深圳公司进入。

  今年以来，宸嘉发展更是土地市场频频出手。6月初，上海开启年内第一批集中供地，宸嘉发展联合惠州奥林匹克置业拿下了普陀长风社区地块，成交价接近64亿元。

  数据显示，宸嘉发展在克而瑞《2022上半年房企新增土地货值排行榜》上位列第19位，新增货值180.9亿元。

中国“巴菲特”

  一直以来，刘益谦都以其不俗的投资眼光为外界熟知，征战资本市场20多年，其也被冠以了“中国巴菲特”“资本猎豹”“民间股神”等多个名号。

  从早年投资地产到近年的项目开发，刘益谦一直对地产行业颇有热情。但与潘石屹等直接投身地产大潮的企业家不同，早前他并没直接搞地产，而是做起了最熟悉的金融地产业务。

  市场传言，2009年他曾动用了60亿资金，参与保利地产、首开股份和金地集团等8家公司的定向增发，间接投资房地产。但在大额购入地产增发股后不久，房地产调控政策陆续出台，股价下泻，刘益谦因此亏了不少。此后，外界很少听说刘益谦再碰地产股。

  除了涉足地产生意之外，刘益谦自己也十分钟爱买豪宅。她的妻子王薇曾说，“我跟我老公喜欢投资两样东西。一个是艺术品，还有一个是房产，有很多，收益都蛮好的。”

  据了解，2010年，刘益谦买下上海环球金融中心69、70层办公物业，单价8.2万元/平米，总耗资资约5.34亿元。

  刘益谦曾对媒体表示，在上海有数百套房产，具体的数字他已记不清，其中包括一套于2008年以约7540万元购买的557平方米汤臣一品公寓。市场传言，刘益谦在上海浦东，有三套汤臣高尔夫别墅。

  值得一提的是，敏锐擦觉到到疯长的房价的同时，刘益谦也注意到了收藏艺术品的价值。

  近些年来他沉迷于收集古玩，不仅以 2.8 亿港元买下了鸡缸杯，以 10.48 亿元拍得《侧卧的裸女》，并登上了世界最贵艺术品的第二把交椅，还把宋徽宗的《写生珍禽本》、王羲之的《平安帖》等珍藏品收入囊中。

  对于刘益谦如此高调“扫货”行为，外界也有诸多很多质疑。有人说他炫富，还有收藏专家称他其实是在做一个出圈的营销行为。

  据了解，为了展示藏品，刘益谦和妻子王薇还创办了龙美术馆，目前在上海、重庆共有 3 家，包括上海的浦东馆、西岸馆，以及重庆馆。因此有人质疑，通过买这个鸡缸杯，刘益谦意在使更多的公众能知道他的龙美术馆，以达到广告效果。

  对刘益谦来说，这些收藏品与房地产一样，都是自己投资的手段。在他看来，“现在房子十几二十万一平方，二十年前北京三四千块钱一平米，这二十年涨了多少。对于艺术品也是一样，所以当年一张画的价格到今天这个价格涨20倍也很正常，本身社会在发展，经济也在发展。”

  如今，从执手买豪宅到躬身下场做在住宅房产开发，资本大佬的财富积累故事仍在继续。