乐居新媒体郑州 樊珺怡 近日，克而瑞发布“2022年10月大郑州房地产市场月报”，据数据显示，郑州10月成交量下滑约7-8成，整体10月仅有2个项目开盘，推盘量环比下跌85%，开盘套数220套，成交只有9套，整体去化率仅4%，环比下跌34%，同比下跌89%，去化惨淡。

  10月郑州主城区商品住宅供应27.27万㎡，成交面积11.15万㎡，成交金额18.56亿元，成交均价16639元/㎡，环比上涨1%，同比上涨7.1%。

  环郑区域商品住宅供应15.07万㎡，成交面积12.4万㎡，成交金额9.69亿元，成交均价7812元/㎡，环比上涨8%，同比下跌0.3%。

  从数据来看，不管是主城区还是环郑区域，10月房价环比都呈现增长态势。主城区环比涨幅与上月相比，相差不大，主要还是受市场改善盘的价格带动；与主城区相对平缓的增长不同，10月环郑区域整体均价环比涨幅增涨明显。

  从全年度房价来看，主城和环郑区域房价分化依旧比较大，主城区整体从年中到下半年，价格相对较高，尤其是6月份，房价达到了目前全年的一个峰值，主要原因就是6月年中大促节点市场回温，以及大批量改善盘相继入市的高价格带动，虽然从7月份有所下降，但整体下半年房价变动较平稳。

  与主城区相比，环郑区域全年的价格浮动相对较平稳，没有大涨和大跌的情况，全年目前为止房价最低的月份是9月份，主要由于航空港区恒大项目集中网签拉低了整体房价。

  从房价地图来看，10月大郑州主城+环郑16个区域中，有10个区域（市）房价上涨，6个区域（市）房价下跌，且此次上涨幅度多大于下跌幅度。涨幅最大的是航空港区，10月房价环比上涨约37%，环比下跌幅度相对较大的市主城区的郑东新区，10月房价环比下跌5.54%。

  主城8区中，区域房价整体排名除了最后的二七区和中原区，其他排名基本没有变动。其中5个区域房价上涨，分别是金水区、惠济区、管城区、经开区、二七区。其中二七区房价上涨幅度最大，10月均价11938元/㎡，环比增长7.51%，赶超中原区；其次是管城区，10月房价14447元/㎡，环比增长7.27%，其他3个区域房价上涨幅度不大。

  郑东新区、高新区、中原区3个区域10月房价环比下跌，郑东新区、中原区下跌幅度均超过5%，高新区下跌不明显，郑东新区虽然是主城区环比下跌幅度最大的区域，但同比涨幅确是全郑州最大，且房价依旧远超其他区。

  环郑8区（市/县）中，依旧是5区上涨，3区下跌。其中房价最高的是中牟，10月房价9217元/㎡，环比下跌约16.75%，下跌幅度最大；同样环比下跌的区域还有新密市和新郑市，不过下跌幅度较小，均不超过3%。

  10月环郑区域整体房价环比涨幅明显，其中5个上涨的区域中，具体受航空港区和荥阳市房价大幅度增长的影响较大。

  港区10月成交均价7966元/㎡，环比上涨约37%，主要是因为北港片区的成交均价大幅增长，把区域整体均价从9月的“5字头”迅速拉高到将近“8字头”；荥阳市10月成交均价7715元/㎡，环比上涨约15.44%，荥阳市10月多个板块，如荥泽东板块，荥泽西板块、洞林湖板块等房价均呈上涨态势。

  具体到大郑州全市46个板块：

  全市46个板块，17个板块价格环比下降。价格上升主要依靠改善型项目，造成的结构型价格调整，如主城区高铁板块成交均价环比上升17%，主要依靠华润幸福里带动。

  涨幅最大的就是航空港的北港板块，10月北港板块成交均价8187元/㎡，环比上涨43%，其次是碧沙岗板块，成交均价成交均价8187元/㎡，环比上涨43%元/㎡，环比上涨34%，这两个板块房价环比上涨幅度均超过30%。

  从全市46个板块成交来看，41个板块成交量环比下降，平均-58%。其中北港与健康城板块，成交量下降幅度最大。成交量最高的为绿博板块2.86万㎡ ，其中紫瑞苑项目成交72套，共计0.93万㎡。

  银十落空，10月成交量发福下滑，从目前市场销售情况来看，主城区1-10月份累计成交398万㎡，同比去年折半，整体市场销售依然承压。11月疫情有效，楼市逐渐复工四季度的市场行情或将以稳为主，房地产市场有望加速修复。目前郑州部分房企楼盘开启双十一优惠返场，年末不排除在政策端继续加码利好的助力下，成交翘尾收官。