乐居新媒体  路马  发自郑州  本周，郑州本年度第三轮集中土拍将在众人期待中揭晓得主。共计23宗地，出让总面积约1712亩，起始总价约172.7亿元。

  回顾今年郑州的第二轮集中土拍成交情况，即将亮相的三轮土拍大概率还会是没有惊喜。

  从挂牌出让的23宗地来看，城中村改造项目用地占8宗，合村并城改造项目用地占12宗，公开地只有郑东新区郑政东出〔2022〕11号（网）、郑政东出〔2022〕20号（网）、郑政高出〔2022〕6号（网）3宗。

  公开地仍是焦点

  自2021年以来，郑州已进行5轮集中土拍。这5轮土拍存在一个共性，即不管房企参与与否，公开地都是关注的焦点。

  与城中村改造项目用地、合村并城改造项目用地相比，房企竞得公开地后续做产品更有施展空间，会为市场注入新的产品活力，在土拍中也更有看点。

  不过，基于近两年的土地市场情况，也不排除有公开地无房企报名而终止、公开地底价成交的可能。

  本次集中土拍共有3宗公开地，含郑东新区2宗，高新区1宗：

  从地块指标看，郑东新区郑政东出〔2022〕11号（网）地位于永平路北、黄河南路西，土地使用权面积182745.74㎡，土地用途为地上：城镇住宅用地、零售商业、餐饮、旅馆用地兼容商务金融用地；地下：零售商业、餐饮用地、交通服务场站用地。该地块容积率＞1.0，＜3.58，建筑密度＜31.31%，建筑高度为二类居住用地＜80米、商业用地兼容商务用地＜120米，绿地率＞31.77%，起始价367700万元，熔断价422855万元，竞买保证金73540万元，出让年限地上70、40（地下40、50）年，开发程度为五通现状。

  该地块地理位置不错，西侧是华丰灯饰界，周边发展成熟。附近在售的新盘市场热度都比较高，如华润郑东幸福里、海马公园等，附近的二手房房价因为地段价值明朗也比较坚挺。可能会成为本次土拍的亮点。

  不过据挂牌公告，郑政东出〔2022〕11号（网）地块为产业用地，参与竞拍的企业需使用A类复垦券185.546亩，后续应采用装配式技术建设。在销售时将来有限价要求：

  所建商品住房（毛坯）综合销售均价不超过21500元/平方米，如采用成品房方式交付，装修价格不得超过4300元/平方米，且装修价格应一并计入销售价格，不得分拆为独立合同。

  会被哪个房企竞得，值得期待。

  郑东新区北龙湖北岸的郑政东出〔2022〕20号（网）地也是本次土拍的重头戏，因为位于北龙湖的缘故，从10月22日挂牌至今就颇受关注。

  这个地块位于郑东新区龙湖区域龙湖中环北路北、龙源西二街东，土地使用权面积116838.63㎡，土地用途为地上：城镇住宅用地、商务金融用地兼容零售商业、餐饮、旅馆用地；地下：零售商业、餐饮用地、交通服务场站用地。该地块容积率＞1.0，＜2.433，建筑密度＜27.579%，建筑高度为二类居住用地＜54米、其它商务用地＜45米，绿地率＞27.503%，起始价298200万元，熔断价342930万元，竞买保证金59640万元，出让年限地上70、40（地下50、40）年，开发程度为五通一平。

  地块周边现有在售的项目有中海云鼎湖居、华润瑞府、清华附中，销售均价约3万元/㎡。不管被哪个房企竞得，这个地块后续的产品都将为北龙湖北岸注入新的产品活力与现有的项目进行竞争。

  需要注意的是，参与竞拍郑政东出〔2022〕20号（网）地块的房企需使用A类复垦券99.723亩，后续应采用装配式技术建设。在销售时要参考限价要求，即所建商品住房（毛坯）综合销售均价不超过31300元/平方米，如采用成品房方式交付，装修价格不得超过4700元/平方米，且装修价格应一并计入销售价格，不得分拆为独立合同。

  高新区郑政高出〔2022〕6号（网）是本次土拍高新区唯一一宗公开地，位于高新区梧桐街北、红杉路东，在天健湖附近，地块周边分布有郑州一中高新实验小学、实验中学，未来或将带来赋能。地块土地使用权面积36919.44㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1.0，＜2.9，建筑密度＜20%，建筑高度＜80米，绿地率＞35%，起始价37730万元，熔断价43330万元，竞买保证金7546万元，出让年限70（50）年，开发程度为七通一平。

  本次高新区公开地1宗，郑政高出〔2022〕6号（网）会是看好高新区发展的房企的机会。将会吸引哪个房企竞拍，同样值得期待。

  关于郑政高出〔2022〕6号（网）地块的竞拍和限价要求，挂牌公告显示，参与竞拍房企需使用A类复垦券50.280亩，未来销售，商品住宅（毛坯）综合销售均价不超过12020元/平方米；如该地块所建商品住宅采用成品房方式交付的，装修价格不得超过2404元/平方米，且装修价格应一并计入销售单价，不得分拆为独立合同。

  城改、合村并城地或仍按“剧本”演绎

  除了公开地外，其余的20宗地，有8宗为城中村改造项目用地，12宗为合村并城改造项目用地。包含中原区7宗，惠济区3宗，金水区2宗，二七区3宗，管城区4宗，高新区1宗。

  结合目前郑州市场的情况，以及受疫情的纵深影响，这20宗地大概率仍会按照剧本演绎——或为各区平台公司拿，或被有实力的稳健房企拿，或提前终止。

  基本不可能会反转。

  从地块所在区域看，7宗城中村改造项目用地包含中原区郑政出〔2022〕43号（网）、44号（网）、45号（网）、54号（网）、55号（网）、56号（网）、57号（网）。

  13宗合村并城改造项目用地包含高新区郑政高出〔2022〕7号（网），惠济区郑政出〔2022〕39号（网）、40号（网）、53号（网），金水区郑政出〔2022〕41号（网）、42号（网），二七区郑政出〔2022〕46号（网）、47号（网）、48号（网），管城区郑政出〔2022〕49号（网）、50号（网）、51号（网）、52号（网）。

  从地块指标看，中原区7宗地地块详细指标为：

  郑政出〔2022〕43号（网）地块为城中村改造项目用地，位于中原区朱屯路北、西站北街西，属于安开混合用地，土地使用权面积27874.80㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1.1，＜3.2，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞25%，起始价54105万元，熔断价62205万元，竞买保证金10821万元，出让年限70（50）年，开发程度为七通现状。

  郑政出〔2022〕44号（网）地块为城中村改造项目用地，位于中原区煤仓街南、西站北街东，属于安开混合用地，土地使用权面积77498.21㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1.1，＜3.8，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞25%，起始价157366万元，熔断价180866万元，竞买保证金31474万元，出让年限70（50）年，开发程度为七通一平。

  郑政出〔2022〕45号（网）地块为城中村改造项目用地，位于中原区金鳞路南、玉祥路东，土地使用权面积26354.28㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1，＜3，建筑密度＜22%，建筑高度＜80米，绿地率＞30%，起始价31062万元，熔断价35712万元，竞买保证金6213万元，出让年限70（50）年，开发程度为七通一平。

  郑政出〔2022〕54号（网）地块为城中村改造项目用地，位于中原区长椿路西、郑峪路北，土地使用权面积41965.57㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1，＜2.7，建筑密度＜20%，建筑高度＜80米，绿地率＞35%，起始价50174万元，熔断价57574万元，竞买保证金10035万元，出让年限70（50）年，开发程度为七通一平。

  郑政出〔2022〕55号（网）为城中村改造项目用地，位于中原区郑峪路北、庄文路西，土地使用权面积50027.57㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1，＜2.9，建筑密度＜20%，建筑高度＜80米，绿地率＞35%，起始价59854万元，熔断价68654万元，竞买保证金11971万元，出让年限70（50）年，开发程度为七通现状。

  郑政出〔2022〕56号（网）为城中村改造项目用地，位于中原区高铁北路南、汇文路西，土地使用权面积23736.73㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1.1，＜3，建筑密度＜20%，建筑高度＜80米，绿地率＞35%，起始价28788万元，熔断价33088万元，竞买保证金5758万元，出让年限70（50）年，开发程度为七通一平。

  郑政出〔2022〕57号（网）为城中村改造项目用地，位于中原区凯达路南、汇龙路西，为金科中原的后期地块，土地使用权面积17909.02㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1.1，＜3.5，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%，起始价23880万元，熔断价27380万元，竞买保证金4776万元，出让年限70（50）年，开发程度为七通一平。

  高新区

  郑政高出〔2022〕7号（网）位于高新区枣园路东、明达路南，土地使用权面积41705.63㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1.1，＜3.6，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%，起始价50111万元，熔断价57511万元，竞买保证金10023万元，出让年限70（50）年，开发程度为七通一平。

  惠济区三块地：

  郑政出〔2022〕39号（网）位于惠济区金樽路东、颐和路北，土地使用权面积8929.57㎡，属于惠济区张定邦岭军峪合村并城用地，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1.1，＜2.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜60米，绿地率＞35%，起始价7493万元，熔断价8593万元，竞买保证金1499万元，出让年限70（50）年，开发程度为五通一平。

  郑政出〔2022〕40号（网）位于惠济区金樽路东、通济大道（绿达路）南，属于惠济区张定邦岭军峪合村并城用地，土地使用权面积31663.73㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1.1，＜2.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜60米，绿地率＞35%，起始价26846万元，熔断价30846万元，竞买保证金5370万元，出让年限70（50）年，开发程度为五通一平。

  郑政出〔2022〕53号（网）地块位于惠济区滨河路北、金杯北路（固城路）西，土地使用权面积22576.18㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1，＜2，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%，起始价26786万元，熔断价30786万元，竞买保证金5358万元，出让年限70（50）年，开发程度为七通一平。

  金水区两块：

  郑政出〔2022〕41号（网）位于金水区创科路（鸿业路）南、鸿才路（郑港辅路）西，或为天伦城后续地块，土地使用权面积65098.4㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1.1，＜2，建筑密度＜25%，建筑高度＜91米，绿地率＞30%，起始价77107万元，熔断价88507万元，竞买保证金15422万元，出让年限70（50）年，开发程度为六通现状。

  金水区郑政出〔2022〕42号（网）位于金水区慧城大道（金城大道）南、文赋街（杨槐路）东，距离郑东龙湖一号问题楼盘较近，土地使用权面积50004.01㎡，土地用途为城镇住宅、零售商业、餐饮、旅馆（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1.1，＜2.8，建筑密度＜25%，建筑高度＜50米，绿地率＞30%，起始价68707万元，熔断价78907万元，竞买保证金13742万元，出让年限70、40（50）年，开发程度为六通现状。

  二七区三块：

  郑政出〔2022〕46号（网）地块位于二七区思源路南、宜华街西，土地使用权面积26264.73㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1，＜2，建筑密度＜25%，建筑高度＜40米，绿地率＞35%，起始价27606万元，熔断价31706万元，竞买保证金5522万元，出让年限70（50）年，开发程度为五通一平。

  郑政出〔2022〕47号（网）地块位于二七区南四环南、景东路西，土地使用权面积52778.94㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1，＜2.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜60米，绿地率＞35%，起始价58733万元，熔断价67533万元，竞买保证金11747万元，出让年限70（50）年，开发程度为五通一平。

  郑政出〔2022〕48号（网）地块位于位于二七区思源路南、景中路东，土地使用权面积32076.9㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1，＜2，建筑密度＜25%，建筑高度＜40米，绿地率＞35%，起始价33807万元，熔断价38807万元，竞买保证金6762万元，出让年限70（50）年，开发程度为五通一平。

  管城区四块：

  郑政出〔2022〕49号（网）地块位于管城区浔江西路（豫一路）南、明珠路西，土地使用权面积33335.45㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1，＜3，建筑密度＜20%，建筑高度＜80米，绿地率＞30%，起始价38537万元，熔断价44237万元，竞买保证金7708万元，出让年限70（50）年，开发程度为七通一平。

  郑政出〔2022〕50号（网）地块位于管城区左江路（豫二路）南、豫兴路西，土地使用权面积44160.12㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1，＜2.5，建筑密度＜20%，建筑高度＜60米，绿地率＞30%，起始价49007万元，熔断价56207万元，竞买保证金9802万元，出让年限70（50）年，开发程度为七通一平。

  郑政出〔2022〕51号（网）地块位于管城区潮河东路东、豫十路南，土地使用权面积51212.17㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率≥1.1，＜2.5，建筑密度＜20%，建筑高度＜54米，绿地率＞35%，起始价55259万元，熔断价63459万元，竞买保证金11052万元，出让年限70（50）年，开发程度为七通一平。

  郑政出〔2022〕52号（网）地块为合村并城改造项目用地，位于管城区浔江西路南、中州大道西，为碧桂园时代城的后期地块，土地使用权面积79678.46㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。该地块容积率＞1.1，＜3.5，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%，起始价98619万元，熔断价113319万元，竞买保证金19724万元，出让年限70（50）年，开发程度为七通一平。

  房企拿地热情或再走低

  根据挂牌公告，本次出让的地块对参与竞买的房企仍延续“五不得”条件：

  参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等；购地资金不得直接或间接使用金融机构的各类融资资金；

  购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；

  购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；

  购地资金不得使用参与竞买企业控股的非房地产企业融资等。

  房企竞得后，仍有“后置审核”条件：

  竞得人取得《竞得结果》后需携带相关审核资料于2个工作日内进行后置审核，其中，公开地郑政东出〔2022〕11、20号（网）地块需到郑东新区管委会（金融智谷）2号楼703室进行后置审核。郑高政出〔2022〕6、7号（网）地块郑州高新技术产业开发区管委会国土规划住建局土地利用科办公室进行后置审核。

  审核通过后签订《成交确认书》。

  《成交确认书》签订后，竞得人将会计师事务所（近三年来未受过行政处罚或行业自律惩戒的会计师事务所）出具的竞买保证金符合“五不得”要求的审计报告及相关资料提交出让人。出让人将委托会计师事务所对竞得人提供的审计报告及相关资料开展审查，同时审查是否存在同一企业及控股公司参与同一宗地竞买的违规行为。经审查不符合要求的，该竞得结果无效，出让人有权扣除成交价款的20%作为违约金，竞得人及参与同一宗地竞买的控股公司两年内不得参加我市土地出让活动。

  也就是说，尽管房企拿地的热情普遍不高，但拿地的规则却一如既往的严格。

  而且，结合前不久财政部印发的《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号），“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。”，郑州这轮土拍更加有悬念，会如何演绎也更值得期待。

  毕竟，对于郑州地产行业而言，整体形势每个地产人都很清楚。前几次集中土拍，各区平台公司托底的现象占据主流，民企乃至国央企拿地的热情普遍不高。

  而这次即将开拍的23宗地，是否仍会被平台公司竞得？尚稳健的国央企、民企是否会铆足劲积极参与拿地以积粮补仓？哪些地块会因无人报名终止？答案尽在本周揭晓。乐居新媒体将全程关注。