出险房企等来了红包

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 许淑敏 曾树佳 11.4w阅读 2022-11-29 19:57

  文/乐居财经 许淑敏 曾树佳

  面对行业“第三支箭”的迅速发出,许家印心中或许五味杂陈。

  就在这一利好消息传出的前夜,恒大将债权人提起的清盘聆讯,进行第四次延期,从而获得了将近4个月的喘息机会。但许家印手上的筹码却越来越少,连深圳湾超级总部基地也卖掉了。

  有人说,许家印没赶上好时候。

  要是他赶上这次的股权融资开闸,许老板的回A梦或许能够实现,恒大也不会被那两万亿的债务压垮。眼下,恒大只能寄希望于行业融资的回暖,能加快它的重组进程。

  与停牌中的恒大不同,11月29日,资本市场上A股有近20只个股涨停,内房股最高涨幅也超过60%。第一支箭和第二支箭的热度仍在发酵,发债、授信的落地额度越垒越高,此时阔别12年的股权融资重现,让地产圈尤为热闹。

  上市公司并购重组及配套融资、房企再融资、完善房企境外上市政策等,让地产人精神为之一振,经历了史上最难的一轮周期之后,他们犹如拨云见日,纷纷大声疾呼:大周期的拐点到了。

  如果说前两支箭只有优质房企才能获益,那第三支箭则让气若游丝的房企,也看到了出路。

  那些已经在水底无力挣扎的房企,被“捞起来”重组的希望更大了,而对于还能在水里扑腾的房企而言,也有被拉一把的可能。优质房企就更不用说了,他们拥有更多的收购机会,眼前一片开阔地。

  不过,狂欢之余,政策上也有“克制”。房企从外面融进来的钱,虽然不影响他们的负债率,但只能用来度过眼前的流动性逆境,并不能用于业务扩张。说到底,一切还是为了保交楼而已。

  截至目前,“救市”的路线逐渐清晰,从需求端到供给端,从“救项目”到“救企业”,每一个节点逐渐调整,并有加大支持力度的倾向。

  但还是那句话,经营性现金流才是房企、行业恢复元气的终极答案。不断加码的融资性现金流,只能起到托底的作用,后续就要看它能否调动销售端的回暖了。

  阔别12年的“穿云箭”

  第三支箭射出,又在地产圈激起了更大的浪花。

  翻开证监会的“新五条”,里面几条优化措施映入眼帘。上市公司并购重组及配套融资、房企再融资、完善房企境外上市政策等,直白地告诉了地产商,他们心心念念的股权融资,真的放开了。

  业内之所以会如此激动,是因为那扇股权融资的大门,已经关闭了12年之久。按照传统的算法,12年为一纪,已相当于一个小的轮回了。

  从2010年开始,证监会基本叫停了房企的股权融资,房企IPO几近停止。而已经在A股上市的房企,也失去了再融资功能。

  掰开手指头数一下,在这期间,就只有招商蛇口吸收合并招商地产上市、新城控股B股转A股上市、绿地控股借壳上市,其余均陷入了沉寂。其中也不乏执着谋求“入A”者,但都无功而返。

  如万达商业在A股资本市场的大门外,守候了6年,但就算王健林再怎么轻资产化也无济于事,直至去年他眼见成功无望,才决定转战港股阵地,

  许家印也没赶上好时候,他早早开启了回A计划,但一会深深房,一会嘉凯城,愣是借不了“壳”,最终不得不打消了念头,只能搞起1300亿战投的“债转股”。

  如今股权融资的大门打开了,但恒大的船早已沉没,许家印无法在新的环境中,施展更多的财技,只能等待别人把它“打捞”上来重组。王健林倒是比较幸运,他的万达商管上市进程,或许能够加快进度。

  “三支箭”聚齐,信贷、债券、股权三种融资方式,在同步推进,2500亿的债券融资、万亿银行授信等,使得纾困的逻辑逐渐清晰。

  据乐居财经统计,截至11月25日,交通银行、中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、邮储银行等六大行,合计为18家房企授信16550亿元,动作之密,力度空前。

  而地方银行也在加紧行动,如仁恒置地、滨江集团获上海银行各200亿授信;中海、招商蛇口等10家房企,也与中信银行签订“总对总”战略合作协议。

  此外,房企储架式注册发债规模,也已超过千亿。其中,万科、龙湖分别为280亿、200亿,美的置业、新城控股、金地集团分别为150亿,绿城中国则为110亿。

  如果说前两支箭只有优质房企才能获益,那第三支箭则让气若游丝的房企,也看到了出路。

  并购重组恢复之后,A股借壳上市成为了可能;那些已经无力挣扎的暴雷主体,可以通过重组,理清债务关系,而对于还能在水里扑腾的房企而言,也能被拉一把。优质房企就更不用说了,他们拥有更多的收购机会,眼前一片开阔地。

  不过,在狂欢之下,眼下的政策仍保持着一贯的“克制”,并没有到水银泻地那种程度。在文件中,证监会明确对房企的股权融资,进行了一定的限制。

  其中提及,上市募集的资金,可以用来购买涉房资产,用以补充流动资金、偿还债务等,但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。也就是说,房企从外面融进来的钱,虽然不影响他们的负债率,但只能用来度过眼前的流动性逆境,并不能用于业务扩张。

  因此本质上,还是为了“保交楼”,过去轻易挥动杠杆的时代,已经不会重演。

  救市长路

  “救市”的路线逐渐清晰,从需求端到供给端,从救项目到救企业,每一个节点逐渐调整,并有加大支持力度的倾向。

  往前看,这一轮救市的开始,应该追溯到去年底。

  需求端首先发力,去年10月哈尔滨打响稳楼市的“第一枪”之后,各地支持购房需求的政策,便开始集中出台,因城施策。

  直至今年下半年,5年期LPR也加速下调;9月,房贷利率阶段性差别化调整、支持居民换房个税退税等政策,更是接连出台,意味着已从政策力度,过渡到货币政策与财税政策结合的阶段。

  据统计,今年以来,全国各地共出台超400次房地产放松政策,涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等。

  虽然楼市放松政策不断,关于房地产的信心却迟迟无法上升,销售回暖迹象不明。

  问题的症结在于,去年底房企大规模陷入流动性危机以后,多地楼盘烂尾不断。虽然行业出清的决心依然,但房企无力支撑项目建设,致使项目无法按时交付,引发了一系列社会问题。

  监管层意识到问题的严重性,因此政策叠加“供给端”的支持力度,首先从“救项目”着手。

  自今年3月份开始,部分银行及AMC陆续发行金融债,募集资金专项用于房地产优质项目并购。参与此轮纾困的包括长城、信达、华融、东方资产等四大AMC,还有河南资产、江苏资产、浙商资管等地方性AMC,他们带着大量的资金,注入项目并盘活项目,化解房地产项目风险。

  尤其是7月份发生“停贷事件”之后,“保交楼”被摆在更重要的位置,纾困力度有所加大,甚至产生了千亿级房地产纾困基金,用于解决出险房企项目的债务问题。

  纾困基金均指向“救项目”而非“救房企”,但从一段时间的效果看来,只救项目不救房企确实很难真正化解风险。

  房企陷入流动性危机,传导到项目,导致项目债权愈加复杂,接盘者光是缕清个中关系,都要费很长时间。再加上金融机构、AMC本身并无运营项目的能力,后续该如何运作项目,更成为难题之一。

  该种方式,本身就解决不了根本问题,再多的资金,面对万亿级的市场,都只是杯水车薪。

  因此,监管层也有意识地转变风向,为房企“减负”,像是淡化“三道红线”、选定示范性民营房企等举措,都释放了一些信号。

  自2021年推行“三道红线”以来,房企融资受阻,资金链断裂的情况不断出现。今年初,已有消息传出,银行告知部分大型优质房企,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。

  今年,“三道红线”被提及的次数少之又少。而当下,随着“第三支箭”的射出,之前以“三道红线”判断融资规模的标准已经不再重要,重启再融资,恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

  至于对示范性民营房企的支持,自5月开始,已经多次落地CRMW、中债增信担保发债,涉及金额约80亿,其中碧桂园、龙湖、美的置业、新城、旭辉等房企均有参与。进入11月,射出的“第二支箭”,不断扩容民企名单,而且将债券融资支持额度提到了2500亿元。

  最新吹出的政策暖风,都说明了监管层纾困优质房企的决心。

  终极答案:经营现金流

  需要明白的是,“救房企”并不代表“救行业”,最终目标还是“保交楼”,让房地产市场平稳运行。行业的黄金时期早已过去,以前追高周转的模式不能卷土重来,房价暴涨的现象也不会再有。

  “三箭齐发”的政策性利好,解决的只是房企短期融资性现金流的问题,房企长久生存的根本,还是在于经营性现金流。

  房企最可靠的资金来源,来自销售回款。但政策落地仍需时间,信心的提振并非一朝一夕,市场预期短时间还未能扭转,销售数据“惨淡”。

  克而瑞数据显示,百强房企10月单月实现销售操盘金额5560.7亿元,环比降低2.6%;1-10月销售操盘金额的同比降幅,仍保持在44%的较高水平。

  可见行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失、观望情绪也愈加浓厚,叠加国内多区域疫情的影响,企业整体销售去化压力在进一步加大。如火如荼的保交楼、稳需求,还无法让楼市回归正常状态。

  监管层适时放宽融资,是要确保房企在经营性现金流不足的情况下,以融资性现金流保证生存,避免更多房企陷入债务困境。

  至于楼市回暖,只剩下时间问题。年底发布多项政策利好,力度足够大,其实是为明年的房地产市场打下基调。

  之前关于“房企资金链紧张—项目延期交付—销售和回款困难”的恶性循环有望终止,重新迎来“房企融资畅通—项目保交付—加快销售回款”的良性循环。

  另一方面,房价预期也有望改善。最近,实施一年多的“两集中”供地政策有放松迹象。根据2021年2月推出的,22个重点城市全年集中供地不应超过3次。但目前,北京、南京、武汉、无锡、苏州等多个城市已经有了第五批次供地计划。

  集中供地是为了项目集中入市,稳定市场预期,平抑房价上涨压力,而集中供地的放松,意味着未来房价上涨预期有所好转,购房者信心也将提升。

  种种迹象说明,明年的房地产市场或许会回归正常水平,虽不会回到“高热”状态,但不至于“爆冷”。

  房地产新一轮的调整周期已到底部,行业洗牌出清接近尾声,此时正亟需提升市场信心,多箭齐下也十分必要。优质房企得以生存,保障市场平稳发展,并让楼市回归正常去化节奏,支持刚性和改善性住房需求。

来源:乐居财经

作者:许淑敏 曾树佳

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