超30家房企抢北京6宗地,杭州溢价仅次于北京

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  丁祖昱评楼市 4.0w阅读 2022-11-30 09:05

  房地产行业“第三只箭”发出次日,北京、杭州、武汉、无锡相继完成第四、五轮土拍。

  从土拍结果来看,北京供应最少、热度最高,一半地块达到“双触顶”,吸引了超30家房企和联合体争抢。

  长三角的另一头,杭州与北京遥相呼应,在“按需供地”的影响下土地市场热度仍维持在高位,部分地块吸引了数十家房价竞逐,成为目前已完成第四轮土拍的城市中溢价率仅次于北京的城市。

  而武汉和无锡则表现平平,继续保持低位。可以看到,城市间土拍继续分化。

  近期关于房企融资方面的利好频发,对于房企恢复正常的经营、投资有一定的促进作用,一线及热点二线城市土拍市场将开始回暖,预计下周上海第四轮土拍也将持续高温。

  2022年11月28-29日,北京完成第四轮集中土拍,第四轮集中供地北京出让了6 宗含宅地块,总建筑面积31.9万平方米,与前几轮150万平方米左右的供应量相比,第四轮集中供地更像是一种“补充出让”,至此,北京总成交建面仅为去年八成左右。

  虽然供应体量较小,但地块整体质量却非常优质。6宗地块中有3宗来自朝阳区,此外石景山、门头沟、通州区各自出让1宗地。

  北京本轮依然保持了“竞现房销售”的竞拍方式,不同地块设置的现房销售上限有所不同。当现场竞报“现房销售”面积达到设定上限面积时,转为现场摇号确定竞得人。

  从现场竞拍情况来看,朝阳区及石景山4宗地块皆出现了多位竞买人争抢的现象,其中,朝阳平房乡44地块参与摇号环节的房企和联合体有5家,朝阳平房乡45地块参与摇号环节的房企和联合体有8家,朝阳奶西村321地块参与摇号环节的房企和联合体有7家,石景山老古城626地块参与摇号环节的房企和联合体有7家。

  加上另外2宗地块,本次北京土拍吸引了超30家房企或联合体争抢。

  从最终成交结果来看,本轮北京土拍的整体溢价率达到10%,不仅是今年溢价率最高的一轮,也是第四轮集中供地整体溢价率最高的城市。其中门头沟区地块底价成交,石景山区和通州区地块溢价率分别为5.58%和0.54%,来自朝阳区的3宗优质地块不仅总价达到最高限价,还同时实现了最高限价+现房双触顶成交。

  2022年11月29日,杭州迎来了第四批次集中土拍,最终8宗地均成功出让,总成交建面49.7万平方米,成交总金额98.9亿元。

  在供地质量提升下,房企参拍积极性有所提高,本批次土拍热度明显上升,成交溢价率增至8.4%,成为目前已完成第四轮土拍的城市中溢价率仅次于北京的城市。

  具体来看,杭州共计出让8宗含宅用地,总规划建面仅49.7万平方米,总起拍价仅有91.2亿元。就地块分布来看,虽然仅有上城一宗主城区宅地,其余7宗均在萧山和富阳;不过从区位上来看,位置还是比较核心的,其中不乏钱江新城二期、钱江世纪城等热点地块。

  值得注意的是,在出让规则方面,杭州第四批次集中土拍规则与前几轮有明显变化,主要是取消了溢价10%封顶后的“一次报价”,改为溢价12%封顶后,上限有效报价企业超过1家的,直接进行摇号。

  最终杭州本轮土拍的全部地块均被本土民企收入囊中,滨江在钱江世纪城连落两子,杭州东虹房产、浙江新世界房产、富阳百合房产等民企也均有所获。

  从盈利空间方面来看,无论是北京还是杭州,盈利空间都有所提升。

  具体来看,北京的“让利”表现更为明显,6宗地块的平均地价房价比为0.54,与上一轮相比仅提升0.04,但平均房价地价差达到34777元/平方米,比上一轮提升了5000元/平方米。

  朝阳区的3宗地块均达到现房销售面积的上限,对于房企回款会产生一定影响,尤其金隅所竞得的奶西村地块,现房销售比例达到50%左右,但房价地价差将近4万元/平方米,项目盈利依然可期。盈利空间的进一步扩大,也是刺激房企积极拿地的重要原因。

  杭州方面,联系新房限价来看,8宗地块平均地房比为0.51,盈利空间较第三批次明显增加。究其原因,一方面是由于本轮多宗地板块限价有所上升,譬如钱江世纪城南单元地块解锁板块限价为43000元/㎡,世纪城核心单元的2宗宅地限价为46000元/㎡,富阳场口低密限价突破到17500元/㎡;另一方面,本轮供地主城区供地仅涉及一宗,主力区域集中在萧山、余杭等区域,这部分地块地价水平本身就相对较低,盈利空间也相对较大。

  不仅如此,摇号成交的三宗地盈利空间也相对充裕。具体来看,虽然3幅地块的平均地房比超过了0.6,但房价地价差均值高达16502元/平方米,尤其是位于钱江新城2.0板块的那宗地,房地价差都超过了2万元/平方米,盈利空间可观。

  此次北京第四轮土拍以较高的热度圆满落幕,成为集中供地中难得的“亮点”,也为目前的市场注入了信心,一方面是由于本轮北京供应的地块质量都较优、且盈利空间提升,对房企的吸引力也较高;另一方面则是国央企作为北京土地市场的主要力量,资金链一直相对雄厚,面对本次总价不高的优质地块,更加有溢价拿地的魄力。

  杭州则在供地结构调整下,第四轮集中土拍如预期回升,成为目前已完成第四轮土拍的城市中溢价率仅次于北京的城市。不仅如此,与之前大多数城市央国企托底的土拍情况不同,杭州全部地块均被本土民企竞得。

  与北京、杭州同一日完成土拍的还有武汉与无锡。

  武汉与北京和杭州一样,都是年内第四轮集中拍地,合计供应7宗涉宅用地,其中97号地块已官宣延期至12月20日竞拍,或将与已经公告的第五批次一起供应。剩余6宗地块均底价成交,合计揽金44.6亿元,拿地企业均为地方国资企业。

  无锡与这三个城市不同,为2022年的第五场集中土拍。共成交14宗地,总成交建面为170万平方米,揽金224亿元。出让地块仍然多靠城投托底,超过八成地块由本地城投平台竞得。

  不过值得注意的是,虽然无锡市场热度延续低位,但其却已经完成了全年的宅地计划量,无锡五批次总成交土地面积已达380万平方米,供地计划完成率达104%。而北京、杭州、武汉皆未完成今年的供地计划。

  目前武汉已经官宣第五批地块,年末集中土拍撞期的可能性将会更进一步增加。

  近期行业融资侧显著放松,在“第三只箭”发出后的第二日房地产板块指数出现了明显拉升,多支地产股涨停,截至2022年11月29日收盘,A股房地产板块指数放量大涨约7.62%,创近7个月来新高。

  北京和杭州的集中供地也趁着这股暖意,土拍热度出现明显提升。

  我们认为,利好频发下,市场信心也将逐步开始修复。对于土拍市场来看,部分热点一二线城市或将率先恢复热度,目前北京、深圳、杭州第四轮土拍已完成,接下来上海12月9日的第四轮土拍或将再度火热。

来源:丁祖昱评楼市

作者:丁祖昱评楼市

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