乐居新媒体 任时建 发自上海   宝山顾村浓厚的生活氛围让这里成为置业热门。就在今年，板块有二手房悄然爬上7万/平大关。第二批土拍华发落子顾村后，隔壁的1幅地块于第四批土拍新推出，房地联动价65696元/平方米。

  宝山顾村纯宅地上新

  12月上海将进行第四批集中供地，宝山推出1幅地块，为宝山区顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块，该幅纯宅地位于成熟的居住社区而受到关注。

  据悉，本地块为住宅用地，占地34630.1平方米，容积率1.8，计容62334平方米，起始价19亿，起始楼面价30481元/平方米，房地联动价65696元/平方米。

  根据地块要求，需建保障房5%，装修比例100%，中小套比例不低于70%，住宅套数下限609套。在出让条件中特别指出本地块为“城中村”改造项目，按“城中村”改造政策配套费免缴纳。

  此外地块需设置建筑面积不小于3000平方米（计容）的公共服务设施，包含社区行政管理设施、社区服务站、日间照料中心、工疗、康体服务中心等。

  从区位上看，地块靠近杨行和张庙板块，位于顾村联络市区出行较方便的区域。距离1号线呼兰路站直线约1.2公里，距在建18号线二期大康路站约760米。附近有场北商业广场、和欣商业广场等商业中心，教育和医疗配套也较充足。周边老小区较多，生活氛围浓厚。

  与华发同台PK

  虽然顾村镇共富社区以老小区居多，但同板块今年也有新出让地块，西侧紧邻的宅地即为华发的新项目。

  在今年第二批集中供地中，华发击败保利发展和越秀联合体以31.59亿竞得宝山区顾村N12-1101单元08-04地块，溢价率1.28%，成交楼板价30435元/平方米，房地产联动价65696元/平方米（公寓57076元/平方米；复式74316元/平方米）。

  今年首轮土拍，中建东孚以23.9亿竞得顾村大型居住社区宅地，成交楼板价26114元/平方米，溢价率8.81%，房地联动价47500元/平方米。该地块虽位于同板块，但相比本地块位置更偏远。

  2016年建发联合体曾力压万科、雅居乐、融信、龙湖、融创等房企以总价67.9亿竞得宝山顾村N12-1101单元06-01地块，溢价率115%，成交楼板价为53727元/平方米。该地块就位于本地块的西北角。

  从拿地楼板价看，建发溢价率显然较高，当年问鼎宝山顾村地王，建成如今的建发央玺。

  区域有二手高层与新房别墅同价段

  建发央玺是同区域今年入市的新房，但仅推出40套联排，远不能满足区域需求。该项目于今年第三批入市，40套联排别墅户型为130-133平方米，均价7.6522万/平方米。共有125组客户参与摇号，已售罄。央玺上一次推售在2021年，共推出288套叠墅，均价7.1万/平。

  和欣国际花园则是临近的老盘新卖，今年同样入市32套联排别墅，均价7.5188万/平方米，共62组客户参与摇号。

  从近期新房成交看，区域内联排别墅均价已达7.5万/平以上，销售情况较好。从尚未入市的华发项目看，其复式房地联动价也达到7.4316万/平。本次待出让地块若有别墅类产品，将怎样定价值得期待。

  建发央玺在还未限价的2019年推出的高层均价约6.1万/平方米，华发项目的高层房地联动价定为5.7076万/平方米，两者相差较大。未来本地块入市的高层产品定价将为区域确定风向标。

今年成交的融创玉兰公馆房源

  但可见的是区域内次新房价（高层）已悄然涨至7万/平左右。如附近二手房融创玉兰公馆，今年有房源成交价达到7.3万/平。这一价格与别墅新房接近。

  在第四批土拍只有3幅纯宅地的情况下，不大不小的体量、一二手存在价差、板块成熟，都是该地块的优势，房企自然有意愿押注，有业内人士如此分析。