乐居新媒体 范范 发自哈尔滨

  今年四季度以来，国家针对房地产高频出台利好政策，一方面在需求侧宽松进入加速期，放宽四限、放松认房又认贷标准、下调房贷利率、出台契税补贴、公积金政策支持等，促进房地产业回归良性循环。另一方面，针对供给端政策也渐次落地，史诗级利好三箭齐发！

  之前，不少业内人士表示，今年年底是买房最佳抄底时机。然而，年底真来了，还是不敢买——怕继续降价。

  这时，判断会不会降价，简直是“科技与狠活”。

  衡量的维度很多，但有一条很关键：谁有定价权？

  找到有定价权的新盘，片区内的房价趋势，就能看透八九不离十了。

  每个区域板块、每个阶段，都存在拥有定价权的楼盘。

  定价权的背后，是最大基数的“买房人共识”。

  买房之前，你首先要知道谁有定价权，其次，关注它的成交量和价格即可，只要它量稳价稳，不发射“降价波”，板块基本面就稳。

  市区新盘，分三种类型：门槛盘、改善盘、豪宅。  

  即便聚集于同一区域，也不是一类客群，很难相互影响。

  门槛盘

  门槛盘的敏感点在于价格，而不在产品。

  拥有定价权的楼盘：便宜+体量大。

  今年，门槛盘的定价权掌握在哈尔滨宝能城手中，目前项目买房送车位、送装修、送物业费，均价约7200元/㎡，项目规划3370套房源，需要持续跑量。

  玫瑰湾·信园在售建面约48-376㎡临江高层，毛坯交付，均价约7500元/㎡，交1万最高送25万家装大礼；

  智谷印象产品主要以loft为主，均价约7100元/㎡，毛坯交付，首付2万起，总价31万起；

  买市区门槛的，很大一部分是新哈尔滨人，没有太多区域限制。

  既然是同类客群，那么同质化的产品，就要拼价格。

  谁降谁抢份额，你降我也得降。

  哈尔滨宝能城的定价权，大到什么地步？

  不仅冲击环西板块门槛盘，还蔓延到哈东板块、利民西板块。

  御湖壹号建面约80-110㎡高层，均价约7000元/㎡;

  英冠·乐创城住宅5399元/㎡起、公寓/LOFT折合单价3200元/㎡起、乐活商铺首付10万起，通过直播间签到且首访成交客户，可获得家电大礼包一份......

  门槛盘，卖的就是便宜。

  改善盘

  改善盘的敏感点在于产品，价格略弱。

  拥有定价权的楼盘：新产品+份额大。

  这无疑就是万科了。

  本来万科在市区新盘就多，万科金域悦府、万科智慧未来城、万科中俄国际城、万科滨江大都会、深哈·万科城……

  5个新盘同时在售，市区份额很大，而且都具有改善属性。

  因此，如果万科把房价拔高，对全市改善盘都会起到示范作用。

  这一次，万科能成“带头大哥”靠两个杀手锏：

  回归市区，产品换代。

  万科是倒逼自己，用产品抢到了定价权。

  也可以这么认为：

  只要万科价格稳，扛住了，市区改善盘都会比较稳。

  改善盘和门槛盘不一样。

  定价权可以来自房企，但绝对是靠产品实力争取来的。

  也给房企提个醒——打铁还需自身硬，要不很容易被碾成锈渣。

  豪宅  

  市区的豪宅，谁也左右不了谁。

  就像满天星斗，没有谁照亮谁，大家相互烘托。

  中海·云麓公馆、宝宇·天邑 珑湾、江御府……势均力敌，哪个也不用盯着。

  所谓独立行情，就是“刀枪不入、软硬不吃”。

  当看不清市场行情时，盯住有定价权的楼盘，来判断房价走势。

  哈尔滨楼市讲究房价梯度，主城六区热门板块，谁有定价权？

  敬请关注后续解读。