北京进深 徐迪 8月1日，北京城建·国誉燕园二期朗润已取得预售证1个月，但仍未开盘销售。

住建委网站上，该楼盘的销售机构、销售员注册备案信息也没有显示。

国誉燕园位于昌平区马池口镇土城村，二期项目所在地块成交于2024年7月3日，由北京城建集团以19.86亿元底价摘得，折合住宅楼面价约为1.31万元/㎡，期房销售指导价为3.9万元/㎡。

项目总建筑面积23.8万平方米，其中地上建面15.55万平方米，规划21栋7-11层住宅楼，共1418户。

对于项目入市节奏较慢的问题，CRIC深度智联是这样分析的：

综合来看，整体市场低迷以及区域竞争激烈是根本原因。

由此或导致项目产品优化调整，进一步完善营销策略、优化产品配置等，以突出自身优势，吸引购房。

同时也提到了销售策略因素。

2022底入市的国誉燕园一期还有600多套房源未售出，二期的“好房子”产品一入市，指导价相同的前提下，势必会对一期的销售形成降维打击。

开发商可能需要综合考虑一二期的销售节奏，制定更合理的销售策略，以实现整体项目的去化目标。

然而，留给北京城建思考的时间显然没那么充裕。

就在昨天，南邵5.74万㎡的住宅地块完成出让，加上6月份成交的北四村地块，昌平新房至少又增千余套供应。

远的不说，就在国誉燕园一期东侧，隔着故军路的地块，规划综合实施方案此前也已经出炉。

其中住宅用地8.6公顷，容积率2.5，限高60米，预计有2000套+的供应。

此外，从区位图上看，国誉燕园一、二期西南侧夹角的位置，还有一大幅扇形地块，也规划为居住用地。

在国誉燕园一期刚开盘的时候，其操盘手王风华曾表示：像国誉燕园这样体量够大，销售周期够长的项目，用户画像不是静止的照片，是每周甚至每天都要进行动态调整的。

2024下半年以来，北京陆续出台多则关于打造“好房子”的新规。

但在新政策发布前已报规的一期项目，仅得房率这一项就难以同新盘打擂。

600多套库存，大幅降价促销显然有伤元气，还有两个月就要交付，也不可能调规重建。

国誉燕园一期接下来该如何调整用户画像？

二期朗润乘上了政策东风，南北双阳台的设计，大幅提高了住房使用率。

今年6月30日，拿地近1年的国誉燕园朗润取得了预售许可证。

首批次预证房源为东区12栋楼，共828套住宅，准售面积约8.5万㎡，销售指导价3.9万元/㎡。

有4栋楼均价超4万/㎡，为10#、11#、12#和17#楼。

其中11#楼均价最高，为4.08万元/㎡。次顶层房源拟售价4.1万/㎡，为顶配133户型，产权得房率高达86%。

国誉燕园朗润户型面积段67-134㎡，主力为88㎡/104㎡三居、127㎡四居，产权得房率80%-86%区间。

项目主打67-134㎡超拓空间，满配洋房。

“超拓”二字的应用，体现了开发商对于自家新盘赠送尺度的自信。

88㎡三居两卫，南向7米长通面宽阳台，1.8米进深，算下来有6.3㎡赠送，大幅提高了使用面积；北向还有5米长的设备平台+防火挑檐，进深0.8米，总计4㎡面积全赠送，扩展了北向两个卧室的空间。

建面88㎡赠送10.3㎡，扩容约12%。

但是两个更大的户型，阳台和设备平台的尺度并没有明显加大，南向阳台未做到通面宽，主卧部分换成了飘窗，采光视野不受影响，但实际空间增幅降了下来。

以127四居为例，四叶草格局，南向三开间，总面宽10.4米。阳台仅比88户型多了10厘米，赠送6.39㎡；主卧面宽3.3米飘窗，1.65㎡；北面两个分开的设备平台，总计4.56㎡的。

建面127户型合计赠送面积约12.6㎡，扩容不到10%。

整体看来，国誉燕园最大的问题是周边没有地铁，需要公交换乘。据悉配置有免费接驳专车服务，入住后即可享受，一站直达北安河地铁站。

开车出行很方便，紧邻京礼高速和北六环路，但在这个位置买房的基本是海淀刚需外溢，潮汐车流量太大。出行方面对通勤族不友好。

商业方面有永旺商城、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场、昌平太古里（建设中）、永丰大悦城（建设中）等均在配套范围内。

医疗配套方面，项目周边汇聚马池口社区卫生服务中心，北京大学第六医院北院、北京积水潭医院回龙观院区、北京市昌平区中医医院、北京大学国际医院、北京昌平区中西医结合医院等公立私立高端医疗配套。

项目缺乏城市级配套，自身配建了5万方商业配套和2万方教育配套（包含幼儿园+中小学），整体还是需要有一个较长周期的发展时间。