乐居新媒体 任时建 发自苏州

  苏州2022年最后一场集中土拍结束，土地市场割裂的口子被撕得更大了，园区核心和新区狮山在苏州楼市中的地位也将更加稳固。

  今年，先后夺下狮山和园区湖东宅地的建发，凭借这2个热门项目或有机会重回苏州房企排行榜前列。

  摇中湖东宝地

  12月5日，位于园区湖东的苏园土挂（2022）06 号率先开拍，地块竞争非常激烈，开拍1分钟报价12轮，在经历42轮报价后进入线下摇号阶段。这宗地也是苏州土拍规则调整后首宗进入线下摇号的地块。

  第二日，摇号结果出炉，建发成为了幸运儿。地块成交总价15.67亿元，成交楼面价33350元/㎡，溢价率约15%。溢价率与其邻居招商沁苏禧项目（地块于今年5月成交）相近，但楼面价高了约2304元/㎡。

  湖东地块之所以引得房企争抢，与其地段分不开。建发06号地块位于工业园区旺墩路北、津梁街西，目光所及为园区现代传媒广场、多家银行园区总部，与次新房上华琚花园和纯新盘招商沁苏禧均一路之隔，同时还紧邻旺墩路幼儿园和星洲小学。

  地块面积不大，约23486.66平方米，容积率1.6-2.0，为住宅用地。地块规划条件：建筑限高70米，住宅建筑不低于10层；全装修成品住宅，装修成本3000-6000元/平方米。

旺墩路6号地块实景

  目前，招商沁苏禧正在认筹，预计这个月开盘。500套房源一次性领取了预售证，备案价在41225-53087元/㎡之间，创新高。整体备案均价约48500元/㎡，总价区间约630-1939万/套。届时，建发项目入市，房价可能只高不低。

  房企要在苏州做标杆，园区核心无疑是最好的选择。今年随着一波新地入市，园区豪宅会如何内卷十分令人期待。

  首入狮山核心

  就在上个月，建发9月28日拿下的狮山地块出了规划。根据规划，项目总用地面积51813.90平方米，总建筑面积179590.82平方米，地上计容建筑面积129493.92平方米，拟建14幢高层住宅，其中1#24F、2-4#26F、5-13#25F、14#23F，共688户。

  从外立面来看，应该还是建发擅长的新中式风格，大面积玻璃的使用，使得项目整体现代感更强。

建发狮山项目沿街透视图

  从建发34号地块项目公示的标准层平面图来看，为2梯2户设计，一个为担架电梯，一个为消防电梯，发生紧急情况时还是比较实用的。整个户型格局为4房2厅3卫，含2个套房。

建发狮山项目公示户型图

  入户有玄关，竖厅设计，客厅面宽5.4米，南向阳台面宽8.4米，进深约2米，阳台如果和客厅打通之后，客厅空间将非常宽敞。厨房和餐厅南北相连，厨房采光会比较好，但是室内通透性会降低。北面有生活阳台，方便洗晒。

  主卧270°转角飘窗设计应该是苏州首次出现，一方面大大增加了采光，另一方面也增加了室内可使用面积。该户型较为明显的缺陷在于，南次卧与北次卧房门相对，且2者都紧挨主卧门，私密性较差。

  建发狮山项目非正式户型首次在网上曝光时，就已经掀起了不小的风浪。大家对这种非常规户型设计都充满了好奇，也十分期待看到成品。

  目前，同一天成交的3宗狮山涉宅地块都出了相应的规划，一水的大平层，户型设计各有优劣。不过从地理位置来看，建发狮山项目可能更有优势，南边与高新区实验小学（竹园路校区）和高新区第一初级中学一路之隔，算是准学区房（实际以官方划定学区为准）。与其紧邻的，交付4年左右的招商学府1872和天房心著华庭二手房挂牌均价分别为5万/㎡和5.5万/㎡。

  狮山目前形成了5子争霸的局面，从项目规划和装标来看，都是妥妥的豪宅。建发要想在这场战役中取得胜利，最终还是得靠过硬的产品力。

  建发今年在苏州的土拍场上可谓如鱼得水，但是在新房市场上却有些失意。合作楼盘璟萃雅园、和萃澜庭、园玺等频频打折促销，以价换量。从产品的角度来看，这些楼盘都可圈可点，但是也抵挡不住市场下行的趋势。当前房地产市场行情之下，唯有核心地段房子不愁卖。这可能也是建发铆足劲抢核心地的原因之一。

  2022年1-11月，建发以57.43亿的销售金额排在苏州大市第25位（数据来源于克而瑞苏州机构），从其在售项目数来看，这个数据非常一般。明年，有了狮山和园区豪宅的助力，建发可能有机会重回排行榜前列。