是时候，对2022年广州楼市做一个总结了。
在刚过去一年里，不过是购房者还是业内人，都能感受到广州房地产市场的寒意。
广州楼市不行了？房价在下滑？成交量腰斩？
不少人，都提出了这样的疑问。
但数据告诉我们，2022年，广州房价还在上涨！


广州房价上涨14%！

根据广州中原研究发展部公布的数据，2022年广州新房成交均价为37823元/㎡，同比上涨14%。
再来看看克而瑞的数据，2022年广州一手住宅网签均价为37295元/㎡，环比上涨10.28%，比去年上涨约3500元/㎡。
而且，近十年来，广州房价一直在涨，没有例外！2022年的房价涨幅，也能排在前四的位置。

虽然统计口径不一样，但两个机构都不约而同地给出了相似的数据报告。

是的，你没有看错！广州房价依旧保持着一个不错的增幅。
但2022年，的确有不少楼盘出现了降价的情况，而且降价幅度并不小。
为什么最终统计出来的房价数据，却是在往上涨呢？

数据没错，但这只是一场“结构性上涨”，仅有个别区域个别产品在狂欢。
如果把各区域的房价涨幅拉出来看，大家就能明白什么叫结构性上涨了。

中原数据显示，2022年从化、花都、增城的新房成交价格录得环比下跌，分别下滑1%、6%、6%。

相反，海珠上涨30%，番禺上涨15%，黄埔上涨14%。

海珠2022年畅销的基本都是豪宅及改善型楼盘，如琶洲南TOD项目、招商保利海珠天珺、中海观雲府等......直接拉升海珠平均楼价30%，逼近越秀区高位。

而像黄埔，在过去一年里，购房者偏向入手老黄埔、科学城的项目，单价在4-5万元/㎡之间。南沙也集中成交灵山岛、横沥岛等价格较高的板块。
可见，2022年购房者更加倾向于购买各区优质、高价板块，从而拉升区域网签楼价。

此外，外围区刚需板块成交基数减少，同时天河、荔湾、海珠等高价板块新货供应增加，成交占比增加导致全市均价仍然保持14%的增幅。
也就是说，涨的还是核心板块以及优质产品！

实际上，绝大部分外围区板块及一些刚需产品，在2022年，价格“内卷”十分严重。

相信不用我举例，大家都能随口说出不少降价的楼盘......


改善型占主流

 越贵的房子越好卖，越贵的房子越多人“抢”，反而越便宜的房子越卖不动。

2022年，可以说是改善购房者撑起了整个市场。

从汇景台到琶洲南，再到海珠天珺和中海映澜台，这些总价过千万的豪宅，都在开盘当天出现了“抢房”的情节。
从克而瑞公布的销售榜可以看到，今年卖得最好的十大楼盘，基本都不是刚需盘。除了星樾外，没有一个楼盘单价低于5万元/㎡。
而琶洲南TOD项目的上榜，是广州商品房成交金额TOP10上首次出现单价超过10万/㎡的项目。

广州中原研究发展部统计的数据显示，2022年广州共成交3325套千万豪宅（新房），占当期总成交比重为4.6%。

比重比去年还要多2.3个百分点，可见，今年的富人们出手比以往都要大方了。

也正因为豪宅盘及改善型楼盘的热销，导致广州整体均价被拉高。

这，就是广州的“结构性行情”。

结构性行情仍将持续

在2023年上半年，乐居君认为，这种“结构性行情”依旧会持续。
首先，接下来广州还会有大量的豪宅供应。

像金融城的珠江·天郦、白鹅潭的华润悦府、广州塔旁的方圆·滨江壹号等豪宅盘，预计都会在今年上半年面世。
再加上，从目前的经济环境来看，社会上依旧存在着太多的不确定性。

抗风险能力比较弱的刚需群体，不太愿意在这个情况下把积蓄掏出来和背上房贷。
从央行公布的数据来看，2022年住户存款增加17.84万亿元，大家都更爱存钱了。
相对来说，改善群体手中的“余粮”比较多，或者可以通过卖一买一的方式来置换更好的房子。他们会更愿意在市场低迷的情况下，去淘个笋。
刚需无力，改善市场扛起大旗。
2023年，我们还会看到这样的场面......