文/乐居财经 杨宏彬

  “2022年对于我们来说，是面临生死考验的。”业绩会上，中南建设董事兼总经理陈昱含坦言去年公司经营上面临的巨大挑战。

  4月25日，中南建设（000961.SZ）召开2022年业绩发布会，公司董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦以及董事会秘书梁洁出席。

  2022年，中南建设实现合约销售额649.2 亿元，销售面积 543.2万平方米，同比分别减少 67.1%和 63.0%，实现营业收入590.4亿元，同比减少 10.33%，归属上市公司股东的净利润亏损91.7亿元。

  业绩会上，管理层谈到了亏损的主要原因，主要包括，由于市场下行，去化牺牲了部分利润；增加计提跌价准备以及费用开支与营收降幅不配。

  虽然面临亏损，但中南建设也在努力维持良性发展，保证了境内公开市场零违约。截止2022年末，中南建设有息负债 475.5 亿元，比 2021 年末减少 147.2亿元，全年经营性现金流入 595.8 亿元，经营活动产生的现金流量净额 62.5 亿元，持续保持正值。

  主副业务受冲击，提质增效降成本

  财报显示，2022年中南建设的营收主要来源三块业务，即房地产开发、建筑施工、酒店及其他业务。其中，房地产业务是中南建设最主要的收入来源，其次是建筑施工。放在整体市场来看，这两项业务在2022年是受冲击最严重的，这也意味着中南建设的经营势必会受到影响。

  期内，中南建设的房地产开发业务实现营收为502.57亿元，较去年同期下滑10.33%；建筑施工业务营收为94.78亿元，同比下滑62.31%。主副业务营收的下滑，导致了中南建设整体营收的下滑。

  因为业务规模的收缩，中南建设的营业成本也有所减少，但降幅不及营收，这也成为中南建设最终净利润下滑的原因之一。如房地产开发成本为495.83亿元，同比降低0.94%；建筑施工的成本为105亿，同比降低55.28%，且高于业务收入，公司 2022 年综合毛利率-0.09%，同比下降 10.12%。

  另一方面，中南建设2022年进行了计提资产减值准备金额合计35.35亿元，计提减值导致公司2022年度合并报表利润总额减少35.35亿元。

  不过，从财务数据看，中南建设未来的业绩是有增长动力的。截止2022年末，中南建设的已售未结资源为1128.5亿元，是2022年营收3倍；合约负债为1164.2亿元。

  按照目前的经营安排，中南建设现有项目2023年计划开工面积81万平方米，竣工面积1,088万平方米，比2022年增加47%。

  陈昱含同样在业绩会上表达了未来业绩增长的信心，其谈到，2022年的亏损实际上是公司在行业剧烈调整底下的短期表现，2022年公司已经做出了充分计提减值，2023年将不再需要进一步的增加计提存货的跌价准备和坏账的准备。考虑到市场正逐步回暖，相信中南2023年的销售金额会好于2022年；以及预计公司竣工面积较去年增长，公司有信心扭亏为盈。

  去年一整年购房者信心持续萎靡，导致了房企营收下降。而购房者之所以对市场信心不足，是因为房企频频暴雷之后带来的无法或延期交付。

  面对市场的冲击，中南建设依旧坚持以保交付为主旋律，地产业务累计完成7.2万套房屋交付，建筑履约交付面积357万平方米。

  当土地和人口红利褪去，从前房地产行业的粗放式增长再不适用，今年已有多家房企提出了降本增效，向管理要红利的观点。

  中南建设在期内亦是严格控制支出。2022年公司销售费用18.2亿元，同比下降21.2%，管理费用22.7亿元，同比下降34.8%，利息支出54.3亿元，同比下降20.3%。

  展望2023年， 陈昱含用了4句话来总结中南建设的发展：把握时机，休养生息，力保交付修复利润。

  谨慎投资，稳住现金流

  把安全放在首位，是当下房企们的共识。深度调整之下，稳住现金流更为重要。

  出于谨慎，中南建设2022年内并未新增项目。早在去年中期业绩会上，陈昱含就明确表示，中南建设要继续舍弃一些利益，包括规模、利润等，把一切不必要的支出和业务砍掉，只专注于地产和建筑主业，在现金流危机缓解之前，不会兼顾其他。同时，中南建设也在“修枝剪叶”，年内出售了9家子公司，进一步保证资金充裕。

  受益于此，2022年中南建设的投资现金流已经回正，为14.39亿元，同比增长148.2%。

  其中，处置子公司及其他营业单位收到的现金净额为5.94亿元，同比增长260.9%；投资支付的现金为16.07亿元，同比下降67.22%；构建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金为20.94亿元，同比减少46.68%。

  “缩表不代表躺平，我们在反思和检讨当中，挖掘中南独特的发展轨迹，包括我们在能力的禀赋和业务的可能性。” 陈昱含表达对于当下缩表的看法。而至于未来有没有投资计划，她表示，目前公司仍存在经营压力，在投资拿地方面会采取慎之又慎的原则，在融资局面全面好转的情况下，才有可能新增或考虑一些拿地的机会。

  经营现金流方面，中南建设已经连续5年保持正值，2022年录得经营现金流净额为65.53亿元。管理层表示，2023年公司经营现金流仍会优于2022年。

  债务方面，中南建设年内降债成果显著，期末有息负债 475.5 亿元，比 2021 年末减少 147.2亿元。具体有息负债包括银行贷款、非银贷款及债券，其中银行贷款是最主要的融资渠道，期末融资余额为276.6亿元；其次为非银机构贷款，期末融资余额为137.3亿元；最后为债券等融资工具，期末融资余额为61.7亿元。

  截止2022年末，中南建设所持的货币资金为137.46亿元，一年内需偿还的短债是232亿元，短期内仍存在一定的偿债压力。

  年内，中南建设稳住经营的同时，也在设法拓宽融资渠道。其曾与华融和江苏资产等AMC达成合作。年末，助力房地产融资的“三支箭”射出，银行间市场交易商协会探讨通过中债增进公司增信支持民营房企发债融资，中南建设位列试点房企名单之中。

  陈昱含则表示，中南的定增项目预计在下半年真正落地，目前公司将继续与各家银行紧密合作，做好项目层面的融资安排，同时利用好各类保交付的政策性资金，确保兑付形势不劣化。