北京土地市场这两天热闹至极。

  5月16日，规自委将第一批土拍清单里的最后7宗正式挂出。

  至此，一批次23宗地块中，6宗成交，17宗挂牌。这17块地，将在6月悉数拍完。

  其中，计划在6月16日开拍的奶西村这次推的315-1、317-1、317-4地块关注度颇高。

  在这宗地之前，奶西已在去年成交3宗宅地，并且陆续入市，分别为中建宸园、首开金茂望京樾、金隅望京云尚。

  其中，望京樾指导价8.5万/平，自2022年9月21日开盘以来，网签率60%+，成交均价8.10万/平，剩余房源大多是一层和二层。

  中建宸园比望京樾取证晚一个月，网签率45%左右，成交均价8.81万/平。在售产品洋房下跃2300万左右，叠拼别墅3000万起步。

  奶西被关注成为黑马区域，靠的是后天努力，去年奶西挂地时，并不引人瞩目。直到望京樾和中建宸园两个项目入市，亮眼的销售业绩，让板块迎来了高光时刻。

  如今，金隅望京云尚入市，315新地块即将拍卖，再次将奶西板块热度推向高潮。

  区域内仅剩待开项目

  奶西区域目前在售的房源中，望京樾和中建宸园所剩房源不多，只有金隅望京云尚项目拟定本月底开盘，成为奶西区域的“新贵”。

  望京云尚在望京樾的南侧，这个项目可以说是现有的三个项目里拿地成本最高的。当时以溢价率15%+现房销售3.5万平的条件成交，楼面价4.6万/平，比容积率同为2.22的望京樾成本每平米高了3000元，还得有一半是现房销售，但指导价却和另外两个楼盘一样都是8.5万/平。

  小区一共12栋楼，楼高6-17层，规划472户。户型设计有109平的两室两厅两卫；138平的三室两厅两卫；148平的四室两厅两卫；162平的三室两厅三卫；167平的四室两厅三卫。

  本月底开盘的房源为11/12号楼的138平三居洋房户型；9号楼的148平四居户型；5/7号楼的162/167三居四居户型，其余房源需要现房后再销售。也就是说想买109平的两居需要等到现房销售阶段。

  新地块项目单价高

  奶西区域拍的土地项目，编号为29-315-1。这个地块的用地类型为R2二类居住用地，土地面积为71284.18平方米，建筑控制规模不超过105042。这块地块的起始交易价格为300000万元，预申请保证金为1500万元。

  但是，这个地块的29-317-1部分为环卫设施用地，将不会进行出让，而是将由竞得人建设完成后，按照相关规定无偿移交给相关主管部门。同样，29-317-4地块内的社区卫生服务站和公共厕所也将不会进行出让。此外，29-317-4地块的地上地下建筑规模将全部自持，自持年限为20年，自持时间从签订土地出让合同开始起算。

  和他一样地块儿容积率条件的中建宸园，竞拍完成的楼面价5万2左右，纯住宅用地。

  然而，315地块加上配建，粗略计算住宅楼面价应该在6.1万+，再加上现房销售12000平的限制，地块销售指导价期房8.9万元/㎡，现房9.1万元/㎡，这个利润账开发商可能要好好算一下了，利润空间不足，未来的建筑质量怎么保证是个难题。

  不管最终土拍价格多少，望京云尚的单价低于315地块的项目是可以肯定的了，这应该是望京云尚一大优势。

  需要“养”的区域

  虽然奶西板块热度高，但是客观讲，目前看配套并没有跟得上。

  众所周知，奶西板块的核心是距离望京产业区近，吃望京红利。中关村朝阳园北区继续将提升望京的产业能级，尤其阿里总部入驻电子城西区的北扩区、美团入驻来广营北的太极科技园都算是重大利好。可见，从阜通东大街到望京商务区到电子城北扩，大望京产业和居住都在一路向北。

  在政府规划中，望京的产业重心正稳步向北迁移。在建的中关村朝阳园北区定位“全球科技创新节点”，目标明确就是要比肩美国硅谷，成为全球创新中心。位于其中的阿里北京新总部，预计2024年将有近2万人从望京迁进来，成为奶西板块崛起的大利好。  

  但现阶段，奶西板块周边城市界面一般，好在详细规划已出炉。

  只是从规划看，奶西板块其功能定位是处在北五环外来广营北的承接望京、亚奥、北苑、三元桥、北四环中轴线等高端改善需求外溢的大型宜居住区。在整个朝阳的规划里，奶西还是一片灰色地带，是不太可能规划新的干线路网和地铁的。

  目前，同期建设的道路包括317地块的横向街坊一路、中建宸园318地块的纵向街坊二路；319地块的托幼用地规划为9班幼儿园，29-315-2地块为中小学合校用地；望京樾320地块的东南角有公交站；临近来广营北路东侧有1.39公顷的生态景观绿地；29-317-3地块为机构养老设施用地，29-317-4属于综合性商业金融服务业用地等。

  奶西自身的硬实力有待加强，何时能形成自己的商圈、摆脱对新北苑和望京的强依赖，还无法定论，毕竟规划只是第一步，落地才是关键。

  此外，板块虽然定位改善客群，但是板块内还有保障房，客户群体不够纯粹，高净值人群是否会花千万为此买单呢？望京云尚能否延续爆款神话，这个月底答案便能揭晓，反正项目销售对“开盘即售罄”挺有信心。