自如闪电开线下店,熊林的账本怎么算?

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 杨凯越 14.6w阅读 2023-05-26 14:10

  文/乐居财经 曾树佳 杨凯越

  北京东三环团结湖附近的一条辅路上,一个红色的招牌十分醒目。这是自如ziroom首家线下门店。

  团结湖是北京租房市场最活跃的区域之一,工作日的下午,这个地处繁华地带道路上,行人也不算多,店里没有顾客,十几个自如“管家”,都三三两两聚在店外闲聊。

  红配绿,一台戏。

  开遍全国的链家,那饱和度极高的绿色招牌深入人心,而自它而衍生出的自如门店,却用了反差极大的大红色。

  这样的颜色很吸睛,而全玻璃的外墙,也让人一眼看清里面的构造。和链家紧密的办公隔间不同,自如的门店里,多的是橱柜、床、衣柜的展示,打开橱柜中的抽屉,里面还“藏”着各种硬装材料,诸如瓷砖等样品的展示。

  在店内,随处摆放的招牌上,写的也是自如家装的核心卖点。俨然像是一个家装示范区。

  此前,自如从房东那里收房之后,自如承担装修成本;但推出“增益租”模式之后,变成房东掏钱装修,自如在缓解资金压力的同时,顺势也发展了自己的装修生意。

  一举两得的背后,是熊林为资本市场讲的一个“新故事”。他想摆脱二房东的角色,改走更轻的路线,为的是利润与现金流,为上市做铺垫。

  与之对应的,则是自如马不停蹄地布局线下门店,在北京、上海、天津等一二线城市的人潮中,提高品牌辨识度。

  今年3月,自如再次传出要赴港IPO,但目前还没有上市进展的消息。

  自如算了一笔账

  “家装是目前自如的主要方向”一位自如管家透露,了解自如当下的模式后,会发觉其所言不虚。

  2021年初,自如在做了10年“二房东”后,将“省心租”转变为“增益租”模式,重新梳理经营逻辑。

  模式的转变,本质在于将原先的“包租”,拆开成装修和出租两件事。自如提供装修,业主付费,承诺业主保底收益,租金浮盈二者分摊。

  它似乎将自己定位为提供服务的“资管”角色,转向轻资产,既不用承担装修费用这项重投入,也让公司的装修业务,得以发展。

  自如管家介绍称:“增益租是我们目前的主推模式”。顾名思义,该模式想以增加房租收益来打动房东,但这个的前提是,绝大部分房源需要经过自如的“升值化”处理。

  以一套50平米左右的一居室来看,硬装部分的费用就已超过6万,“全部下来大概需要12万左右。”接待管家算完说道。而装修费用无论是采用目前3种支付方式的任意一种,均要业主自己掏腰包。

  在自如提供的房租预期中,该房源的保底租金大约6000元左右,还需扣除按月收取的服务费,及按年收取的维修基金,这意味着该套房源的业主,在超过2年的时间里,都难有收益。

  根据中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布的报告,“增益租”推出 2 年,目前该模式的委托量在总管理量中占比约为10%。“眼下,业主只能选择‘增益租’,只有续约业主才能选择原来的模式。”

  自如“增益租”模式下,单个自如管家需要负责片区内十几个小区的维护,每个小区所占房源或许不是太多。

  据介绍,目前自如在北京已经开了20多个门店了。但这放在北京偌大的区域中,密度还不算高。一个门店覆盖的管理区域很大,店内员工会经常调换管理的小区范围。“目的是让大家熟悉整个区域”。

  在盛传自如即将上市的当下,它门店的触角也在快速外延,“上海和天津也有门店了,天津的首家门店正是这两天开业。”

  不少人还是习惯通过链家或是线上APP找到“自如”,“但是老人看到门店会更放心,重点是还可以来门店看看装修的效果。”

  自如管家多次强调自如装修的优势,也力邀业主去位于北京酒仙桥附近的总部看看,“总部主要是展示装修效果,3种装修风格都可以看得到。”

  摆脱“二房东”

  与租客、房东之间的纠纷,一直是自如发展过程中,难以避免的插曲。这从个别裁判文书中,便可窥探一二。

  据租客程莹自述,她通过自如APP的宣传与介绍,选择了自如公司环保装修、密闭检测出租,带有自如四大居住承诺的“友家4.0拿铁”合租产品。通过比较,程莹觉得自己选自如是选对了。

  不曾想,住了两个月,她逐渐出现眼干、下眼睑浮肿、头晕、胸闷,以及皮肤瘙痒、起瘊子等身体不适现象,且随时间推移不适逐渐加重。

  起初,程莹并没有在意,但偶尔出差住酒店时,身体则明显没有这些反应,于是她便开始怀疑是租房的装修、甲醛问题。

  此外,她曾两次就卫生间地面瓷砖开裂积水等问题,向自如公司报修,并希望在房间维修后,做一次室内空气质量检测。但自如在已确认卫生间整体维修方案并下发工单后,又不止一次单方面取消工单。

  不过自如对此,亦有一番解释。

  它直言,甲醛超标的情形,本身是一种偶发性、多因素共同造成的隐蔽瑕疵。自如在对房屋进行管理期间,对全部装饰物、装修物均进行了严格的筛选,也就其他物料进行质量抽检,结果均为合格。

  至于卫生间防水,是房屋基础设施问题,不属于自如的维修范围内。不过,租客提出报修后,自如也指派了维修人员上门勘验、检修。

  那些将房屋委托给自如出租的房东,有时候也将矛头指向自如,说他们管理不力。

  房东张明与自如签订《资产管理服务合同》,将北京西城区一些出租屋,委托给后者管理运营。然而,在几年之间,房子确因几次漏水问题,造成了财产损失。

  漏水导致所有房屋的屋顶墙面、阳台、厨房、推拉门、榻榻米等多处,遭受不同程度损坏,阳台屋顶、墙体墙面被水浸泡有部分产生霉变,厨房木质墙体有损坏。

  据张明陈述,最近的一次漏水,应该是厨房和阳台,原因是自如没有尽到管理职责,没有对他所管理的房屋,进行定期的检修,在以前出现漏水事故之后,没有进行及时的修复。据此,张明向自如追偿装修损失费。

  过去很长一段时间,自如推行的是“省心租”模式,即充当二房东,从一手房东处收房,然后掏钱装修,这对于自如早期撬动市场、达成规模,起到了立竿见影的效果。

  但在这种模式下,自如一般会选择低配版装修,质量问题时有显现;而公司本身,也承担了较大财务风险,尤其是前期的巨额装修投入,叠加着资金链崩裂的风险,此前的蛋壳暴雷便是例证。

  此外,一手房东成了“甩手掌柜”,任由中间商去装修出租,每年拿固定的租金即可。虽然这种交易方式较为简洁,但他们与自如可谓是“貌合神离”。

  熊林似乎有意要摆脱这种困局,才抛弃了原有的旧模式。

  “新故事”的风险

  “增益租+装修生意”,是熊林给资本市场讲的新故事,他自然想获得更高的估值。

  “省心租”模式下,自如承担了业主房屋的装修成本,沉淀在自如的资产负债表上,就是长期待摊费用。而“增益租”则把修成本,转嫁到业主身上,业主要么一次性支付,要么分期抵扣租金。

  这样一来,自如把原来的装修成本、长期待摊费用,变成了收入、利润、现金流,报表随之变得好看了许多。

  据统计,增益租2022年全年委托量同比增长50%。

  但这个新故事,也有新的风险。要看后续是否有足够多的房东,愿意转化到新模式中来,因为房东们需要自己出钱装修,无论是合同的复杂程度,还是投资风险,都提高了。

  由于自如是目前市场上唯一采用“增益租”模式的长租公寓,未来的空间有着一定的未知。

  不过,熊林马不停蹄。自两年前上线增益租后,自如开始布局线下,在长租领域重点城市开始开设门店,其门店主要包括三种,家装(Z-life)生活馆、社区门店、旗舰店。

  而今年3月,有消息传出,自如计划赴港IPO,筹资约10亿美元,最早或于4月份向港交所,提交初步招股说明书,最快今年上市。

  不过,自如讨论尚处于初期阶段,筹资规模和时间等发行细节,可能仍会发生变化。彼时对于上市事项,自如只对外回应了四个字“不予置评”。直至目前,自如的IPO,仍没有更多的进展。

  自去年开始,自如便有意在开源节流,拓展流动性。

  去年年中,市场消息称,自如除一线业务部门外,其总部中后台及职能部门不到4000人,此次裁员比例约20%,涵盖互联网营销、运营管理、品质、设计等部门。赔偿标准N+1,只给两三天的交接的时间。

  不过,自如迅速给出官方回应,表示只是对个别部门,进行正常的组织优化调整,但会持续加大服务客户和业主的管家团队的招聘。它直言去年上半年因为疫情而受到挑战,但会对各个经营维度优化调整。

  那时候,在发生裁员风波的同时,关于自如涨价的消息,也在另一端发酵。

  北京、上海等多地的租客反映,他们的租房合同到期打算续约,却收到了房租上涨的通知,涨价幅度从几十元到几百元不等,甚至有人的租金涨幅超过了20%。

  自如管家回应称,这是由于业主新合约、市场供求显著上涨,才导致了租金上涨,是系统自动根据周边房价,自动调整、生成的价格。言外之意,房租的阶段性上调,是市场客观因素推动的。

  去年4月,贝壳在收购圣都家装时,简单披露过自如的业绩。2019-2021年,自如收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元。尽管去年它的收入同比增长了23%,但相比于疫情前的2019年,仍下降了近五成。

  三年前,接受了来自软银愿景基金的战略投资之后,自如就再也没有公开战投融资的消息,它只能通过旗下子公司北京自如众诚友融信息科技发行数笔企业ABS。

  赴港上市筹集资金,或许是自如迫切的想法。

  目前,自如的母公司为北京自如生活企业管理有限公司,它由自如(天津)投资有限公司(简称“天津自如”)持股100%,天津自如则由香港公司Ziroom (HK) Limited全资拥有。

  乐居财经穿透获悉,Ziroom (HK)目前有两名董事,分别为熊林和单一刚。左晖妻子朱艳对自如集团持股35%。

  从2018年开始,自如不止一次被传言在海外上市。隔年的9月中旬,据外媒IFR ASIA报道,自如正考虑于2020年在美国上市,筹集5-10亿美元。正是那时,青客和蛋壳公寓也在谋划赴美上市计划,争夺“长租公寓上市第一股”的名号。

  彼时,熊林公开发声称,“IPO就像把自己的成果拿出来,让更多人的去评判,未来这些人要和你共享利益同时也要共担风险。因此只有自如的各项指标表现得更好、只有自如的品质与服务更好,才会去考虑IPO。”

  后来,蛋壳暴雷,青客盈利不稳,自如的品质与服务也在市场上褒贬不一,其上市的节点仍难以确定。

  近年来,自如规模扩张的“轮子”,仍在辘辘前行,如2020年并购集中式公寓运营商贝客;在蛋壳暴雷时开启“暖冬守护”计划,针对蛋壳公寓的业主和租客提供新的服务合约。2021年,它又并购了豪宅公寓服务商曼舍,将其作为高端产品的代表。

  乐居财经获悉,自如旗下有15家全资子公司,间接持股23家,涉足北京、上海、武汉、苏州、广州、天津、深圳、成都、杭州、南京等地。

  不过,目前喊话要赴港上市的长租公寓企业,都还没有下文。

  去年,相传轻重结合的旭辉瓴寓,也启动了A轮的募资工作,募资金额超过1亿美元。而同年9月,魔方公寓也递交了IPO文件。

  但时隔半年没有获得进展,今年4月,魔方再次向刚交所递表。凭借集中式长租公寓模式,截至去年年底,魔方生活服务拥有76245套在营公寓、分布在全国25座城市388个地点。

  5月,我爱我家在业绩会上,也提到,公司今年会启动相寓业务,独立分拆上市的准备工作。去年,相寓全年租金交易额163.30亿元,实现营收56.47亿元。

  眼下,资本市场对长租公寓领域,已没有之前那么不看好。因为业内部分主体,已经开始盈利。

  比如,2020-2022年,魔方营收9.49亿元、14.71亿元、17.14亿元。对比2021年,其2022年营业收入增长16.5%。同期,魔方门店利润,由2020年的1.64亿元增至2022年的4.52亿元。

  与在美股上市的蛋壳和青客相比,魔方显得较为沉得住气,它直到手中握着微薄的盈利,才开始冲击资本市场。

  而房企系的龙湖冠寓,2021年便实现租金收入22.3亿元,首年盈利1.4亿元,整体出租率为92.9%,为首个公开宣布实现盈利的房企系租赁企业。去年,它的盈利水平有了进一步的提升。

  尽管行业整体经营境况,已有所改观,但资本市场能给予长租公寓股多高的估值,还要看后续的上市进展。

  (文中“程莹”“张明”均为化名。)

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