得力地产生存秘诀:独立操刀,让股留人

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 陈圣 12.3w阅读 2023-05-31 11:47

  文/乐居财经  陈圣

  在一张大红海报上,“七子连兴”四个金色的行楷大字,十分抢眼。

  这是近来得力地产,竞得湖州长兴县龙山街道地块后,在官微上的自我“恭贺”。其中的“七子”,指的是得力在当地布局了7个项目。5月底又拿一地之后,它自称是“另立新章”。

  从去年6月份开始,得力地产就在三四线城市宁波宁海、湖州频频出手,至今已经拿下9宗土地,总拿地金额达45.86亿元。

  作为低调的浙江富豪,娄甫君原本是靠卖文具起家的。他很少参加大型聚会,更少在媒体面前露面,就连得力公司对外的动态信息中,他自2018年之后就没再出现过。

  在文具圈打响了名号之后,他由实业跨向地产领域,成立了得力地产。

  但得力地产只在三四线固守,并未真正走出去布局。只是在品牌房企缩减拿地的当下,它凸显了存在感。

  眼下,年过六旬的娄甫君,多次出现了让渡股权的变更记录,二代也出现在了项目公司的持股名单中。他似乎有了逐渐隐退的迹象。

  46亿拿地

  得力房产诞生于浙江宁波宁海县,一直是当地的龙头房企,在宁海房地产市场的占有率超过60%,高峰期甚至达到80%,民间一些人,也将宁海县戏称为“得力县”。

  或许是受区位空间限制和山城地貌制约, 台州、宁波两地都不沾,造就了宁海独特的封闭型市场。

  另一方面,在过去规模第一、利润第二的年代,宁海一年四五千套的销量,对外来开发商来说,缺乏战略腹地拓展价值。

  因此,无论是宁波本土房企还是外来房企都将战场重心,放在了宁波城区,宁海这个小县城鲜有人注意,这也让专注深耕宁海的得力地产,一直都拥有相对充足的生存空间。

  数据显示,得力房产2022年在宁海的销售额为45.11亿元,虽然同比去年下降了26.06%,但在宁波的房企销售权益榜中,反而上升了一位,排名第十。

  得力地产也曾尝试过走出去,2007年至2008年间相继进入了湖州、象山和台州。不过象山和台州都只开发了一个项目便撤了出来,未能留下继续深耕。

  唯有在湖州顺利扎下了根,从湖州主城,到长兴,再到广德,开发了多个项目,甚至已经发展成为当地销售前三的领军房企。

  2022年和2021年,得力地产在湖州的销售额分别为30.5亿元和41.68亿元,均位列榜单前三。

  无论是宁海还是湖州,都是不被行业主流所看好的三四五线市场,依然支撑起了得力地产数十亿的销售规模。去年地产民企阵营饱受流动性压力,但依然没有阻挡得力在当地拿地的脚步。

  宁海县去年全年一共出让了6宗涉宅用地,其中得力就拿下了3宗,总拿地金额约5.9亿元。其余3宗地块,里面有2宗是由宁海城投系托底成交。

  而在湖州去年大量土地由城投系托底的背景下,得力依然先后在湖州主城和长兴,分别斩获1宗宅地,拿地金额约15.16亿元。

  如今,房地产市场仍未度过寒冬,大多数房企都在想方设法将资金投向北京、上海、杭州等热点一二线城市,得力房产依然选择继续重仓宁海和湖州。

  今年1月份得力以4.97亿元拿下宁海城南小学旁一宗宅地,这也是今年到目前为止宁海仅有的2宗成交涉宅用地之一。

  5月16日,得力以4.43亿元的底价拿下湖州吴兴区的凤凰东区单元FH-02-03-07B号地块。在此之前,得力在今年1月份已经花了8.9亿竞得相邻地块(凤凰东区单元FH-02-03-08号地块),当时的溢价率达30.69%。

  而5月底,得力在湖州又拿一地,出让面积为52226平方米,成交价为6.5亿。

  今年以来,得力地产的拿地金额合计已达24.8亿元,去年全年的拿地金额约为21.06亿元。

  地产纠葛

  得力地产,全称为“得力房地产有限公司”,成立于2004年11月,法人代表娄甫君,注册资本1亿元。

  乐居财经查阅获悉,在19年发展历程中,得力地产几乎未与其他房企有过合作,甚至连财务投资入股都很少见。

  该公司旗下目前6家子公司,处于存续状态。其中宁海宁房置业、台州得力房地产、长兴得力房地产、宁波锦澜置业和宁波得力酒店管理,均由得力地产100%持股。

  仅湖州得力房地产,分别由得力地产和自然人娄朦婷,分别持股90%和10%。有资料显示,娄朦婷是娄甫君或者娄甫安的女儿。

  与其他很多房企的做法不同,得力未在子公司下面,再成立项目公司,或许也是因为从未考虑过合作开发这一选项,不需要股权转让。

  得力地产独立开发的情况,也体现在机构发布的房企销售榜中,其销售额多年来在权益、全口径两大榜单中的销售额数据,基本一致。

  不过,在当地熟门熟路,独自操刀,并不意味着得力每一个项目开发,都进展顺利。这从一些裁判文书中,就能窥探一二。

  几年前,宁海县桥下潘村因县政府旧村改造,所有的集体土地房屋被征收拆迁安置,村民及村集体商业用房,均安置在天明花园。

  得力地产恰好通过拍卖的方式,在隔壁拿了一块地,即赵家村北A地块,迅速建起了几十层高楼。

  但桥下潘村村民却发现,其建造的高楼,与他们的房屋之间仅留了17米不到的道路,按规划该路为20米的天安路,得力地产占用道路面积,侵犯了他们的权益。

  桥下潘村认为,得力建造的高楼,不符合国家关于采光、通风的规定,不符合建筑楼盘规定的间隔比例,严重影响该地块北面位置的村民安置用房,及村商业用房的通风、采光权,给村民带来重大的经济损失,所以将得力诉至法院。

  不过,得力地产辩称,它严格按照规划设计条件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的内容进行建造,不存在违规的行为。两者各执一词。

  乐居财经查阅获悉,目前得力地产涉及司法案件24宗,案由包括商品房销售合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、借款合同纠纷等。今年以来,得力地产共新增了7份开庭公告。

  隐秘的股权让渡

  得力地产的背后,依靠的是得力集团,这是一家全年营收超过400亿元的文具行业巨头。但从目前的股权结构来看,两家公司并没有从属关系,而是兄弟公司。

  得力地产和得力集团的股东构成完全一致,分别由娄甫君持股65%、娄甫安持股30%、娄安君持股5%。其中娄甫君和娄甫安为兄弟,娄安君与他们的关系暂未知晓,去年获集团嘉奖时任上海大区总经理。

  值得注意的是,娄安君是在去年3月,才加入股东行列的。彼时,娄甫君让出了15%股份,娄甫安、娄安君分别接下了10%、5%股权。

  这种让渡股权的操作,早在2019年3月,就曾出现过一次,那次也是娄甫君减持了得力地产10%股份,由娄甫安接下。

  创始人娄甫君,目前是这两家公司的董事长。他可以说是浙江最低调的富豪之一,很少参加大型聚会,更少在媒体面前露面,就连得力公司对外的动态信息中,他自2018年之后就没再出现过。

  1981年,20岁的娄甫君承包了宁海一家五金厂,为国有企业加工金属零配件,开始了他的创业生涯。

  但加工业务相对被动且利润不高,娄甫君显然并不满足于此,后来又开了一家仪表厂和一家模具厂。1988年,娄甫君花了4万元买了第一台注塑机,创办了宁海县文教用品厂,其文具业务正式起航。

  1992年,得力集团的前身——宁波新时代文具有限公司成立。3年之后,得力品牌正式启用,娄甫君开始打造属于自己的产品。

  直到1997年,36岁的娄甫君正式组建了宁波得力集团有限公司,定位为“综合文具供应商”,得力集团开始飞速发展。

  娄甫君开始进军房地产行业是在2004年,投资成立了宁波东方新世界房地产有限公司。这一年,得力集团的文具生意销售收入达到了5.5亿元。

  2005年7月,他旗下的房地产公司,更名为宁波得力房地产有限公司,得力品牌开始进入房地产市场,一直发展至今。

  而娄甫君的文具业务则抓产品、抓设计、聘请代言人、涉水电商,再到后来将企业品牌由“得力文具”升级为“得力办公”,得力集团迎来高速增长。2017年,得力集团销售额突破100亿元,跻身百亿级企业。

  眼下,得力集团已经成为注册资本15亿元、营收破400亿元的行业巨头。

  但即使背靠这样一家实力雄厚的实业集团公司,得力地产却仍有不少质押融资动作。

  乐居财经查阅获悉,得力地产目前有16项保证金质押、应收账款质押融资记录,每笔金额从68万到1亿元不等,涉及总金额达1.15亿元。

  这些质押,大多是它2021年发起的,质权人均为农业银行宁海县支行,大部分的履行到期日在2022年、2023年内。那两笔金额分别为96万、100.8万的应收账款质押融资,到期日则为2025年底。

  娄甫君的商业版图,基本围绕文具办公和房地产及其相关行业展开,目前共对外投资26家企业,包括电商、商贸、胶粘制品等相关产业链企业以及物业公司、墙体材料、混凝土、门窗工程等房地产上下游企业。

  此外,娄甫君控制企业多达101家,间接持股企业89家。

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