6月四大金刚仅成交2套，这个板块会凭土拍改命吗？
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克而瑞广佛
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2023-07-19 09:54
一直以来，牛奶厂是广州最火热的板块的板块之一，牛奶厂凭借低密、靠近山景的优势，打造产品以平层和别墅为主，圈层纯粹，吸引了众多改善购房者买入。
近几年来，牛奶厂不仅一手价格逐步走高，二手价格也相对坚挺。
01
早在2014年市规委会通过华美牛奶厂旧改规划，将该地块改造为低密度住宅区，新增70万平的商品住宅。
同年，牛奶厂板块一次性推出8宗地块，总面积超过50万平，起拍价达90亿，最终被龙湖、华润置地、招商、金地等房企瓜分，也就是现在的牛奶厂四大金刚。
当时，进驻的开发商进驻的开发商为了做大牛奶厂声势，联合唤出了一个“天河国际社区”概念。
以龙湖首开天宸原著为例，克而瑞数据显示，2015年末，龙湖别墅首开，成交均价4.94万/㎡，开盘两个月，就卖了74套。
2016年初，龙湖洋房开售，成交均价在3.2-4.6万/㎡不等，凭借地理位置、以及价格的优势，一整年卖了809套，一举夺得了当时天河区成交套数第一名的销冠项目。
随着时间的发展，一手价格也在水涨船高，目前片区内在售的一手项目均价在6-10万/㎡不等。
从年初开始牛奶厂二手房价格走势开始疲软，牛奶厂四大金刚在6月，一共只成交2套，90天内，四盘共计成交11套。
热度高、成交低，牛奶厂仿佛一夜入了冬。
02
从历史的成交数据来看，牛奶厂二手房交易存在以下特征：
①四房需求占比占比超过6成，三房需求远不及四房
②所有产品中，面积越大，单价越贵。
③在牛奶厂的四大金刚里，满五的房源不到10套。
牛奶厂四大金刚中以成交套数最多的招商雍华府与性价比较高的龙湖首开天宸原著为例。
可以发现天宸原著挂牌价与成交价相差幅度是最小的，成交价在6.3-8.3万元/㎡之间，大多数房源成交在7万元/㎡左右。但同时，成交周期也都较长。
因为收楼时间早，天宸原著能偶尔看到满五或即将满五户型，部分户型增值税交易都可以免了。
据统计，招商雍华府在几个小区中成交量是最多的，成交单价在7.9-8.7万/㎡不等。
成交周期上，最长的成交周期达到了两年。
相关中介介绍称，看牛奶厂的的人多，但成交量低，核心原因就在增值税上。增值税满2改5对次新房的对接手人群来说并不友好，压力较大。
牛奶厂板块满五房源分布
03
就在上周五（7月14日），牛奶厂附近的世界大观地块在千呼万唤后终于挂牌出让，出让起始价63.9亿，建面约13.6万/㎡，折合楼面价4.69万/㎡。
即使地块底价出让，广州楼面价TOP10项目将会再度刷新。
地块素质优越，容积率仅2.2，未来建成以后无疑将是低密度豪宅。从最新的用地规划来看，整个世界大观不仅有住宅，还有商业、幼儿园，小学。
而商业、商务用地，体量非常庞大，主要分布在月亮湖的西侧和北侧，如果后续开发好，并且能做好招商运营，受益不止牛奶厂片区，而是整个天河东。
结合当前牛奶厂片区目前二手住宅成交单价普遍在7万 至8万 左右，加上周边未来持续进场的全新住宅项目，可以预见，这一片区的新房和二手房联动关系会越来越紧密。到底是经不住市场竞争打响“价格战”，还是一跃升为天河新的豪宅片区，我们不妨拭目以待。
来源：克而瑞广佛
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