企生活集团：新形势下，产业园区的轻资产运营逻辑-乐居财经

企生活集团：新形势下，产业园区的轻资产运营逻辑

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 克而瑞深圳区域 4.8w阅读 2023-07-19 10:58

当前，产业园区已进入存量时代，地产行业利润率不断下滑，传统的重资产模式难以为继，园区企业必须在存量基础上深挖利润，越来越多的园区经营商由重资产转向轻资产。在政策引导和支持下，轻资产经营商迎来一片蓝海，其运营能力也成为园区的核心竞争力。

园区存量时代，

政策导向和REITs支持下，

轻资产运营商迎市场蓝海

经过30余年发展，产业园已成为我国经济建设的重要增长极和对外开放的重要窗口。然而园区经济在取得显著成绩的同时，也出现了不少问题。园区存量规模巨大，许多园区存在空置率高、产业衰退、资产回报率低等问题。

在城市发展进程中，增量土地越来越少，土地资源日趋紧张。如此背景下，如何高效盘活存量产业园，显得尤为重要。因此2022年5月国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，其中产业园区便是存量资产盘活重点领域之一，在政策的扶持下，产业园区加速进入发展“黄金期”。

随着国家推进产业转型升级，大量低效园区走向运营调整。园区的运营服务创新、资产管理重要性凸显，园区发展进入“运营为王”时代，轻资产运营也迎来广阔发展机遇。

其次REITs提供了外部契机。REITs作为运营资金获取的重要途径，有效解决了远期收益的中短期变现问题。金融的扶持，助推了园区类重资产向轻资产转型。

市场需求变化，轻资产运营迈入2.0时代

随着产业园区发展不断成熟，园区的持有主体不断丰富，对市场的需求也发生了明显的变化。早期业主基本为工业用地投资者、老旧厂房业主，对项目的核心需求为最基础的租金回报、项目去化。目前的业主包括了国央企、传统开发商、实体企业及资本方，他们存在大量产业用房需要盘活，核心需求也深化升级为资金回笼、资产增值等，这对园区的招商、运营、资源整合、产品提升及成本控制能力，都提出了更高要求。

首先，产品定位和招商是建立运营的基础。未来的所有产品，需要更加匹配消费者的客观需求，无论是承载产业门类中的专项需求，还是在市场竞争中的差异化策略，都是未来产品精细化打造的客观要素。在保证园区产业定位精准的同时，链条生态的完整性、入园企业的质量、招商去化的流速，都是整个轻资产运营的基础保障。

其次，后期的高质量运营，是打造服务生态的关键。引入高质量企业和产业链，需要具备吸纳外部资源、整合资源、利用资源等一系列能力。

再者，是成本控制能力。在产品改造升级、产品优化、招商、运营管理，以及外部合作中，都需要具备成本控制能力。成本控制能力领先，可以创造更为丰厚的利润，也从而具备更强的轻资产存活能力。

企生活集团

深耕轻资产运营、打造自身核心竞争力

大湾区产业园建设已走在全国前列，一批批优秀产业运营商不断涌现，大湾区产业市场格局稳定，强者恒强。其中，企生活集团便是凭借轻资产拓展了规模。

企生活集团始于2007年，凭超前战略眼光，早在十余载前便坚持以轻资产运营为业务全景模式，聚焦深圳、辐射大湾区，持续发力服务于以实体经济为核心载体的产业园区、开发商存量物业。

以经典项目为例——1970科技小镇，在企生活成功运营下，1970科技小镇成为2022深圳市投资推广重点园区，主要以跨境电商、文化创意、互联网+、战略新兴产业为主要产业集群。园区总经营管理面积约16万㎡，装修改造投入近1亿元，截止到目前累计入驻企业共1000余家，年实现税收达4.5亿，总产值超50亿元，入驻率达到97%以上。

来源：公开资料

借助周期机遇，企生活集团目前已在深圳布局经营产业园区34个，累计运营管理面积达500万㎡，平均出租率达97%。经过十六载砥砺深耕，企生活集团已逐渐形成特征鲜明的产业运营模式及核心竞争力。其中四大业务领域，涵盖“产业规划研究、产业载体与资产运管、产业资本投资、产业实体经营”，六大核心服务能力，包括“规划研测、设计改造、联动招商、资管运营、产业投资、创新孵化”，都愈加成熟。

来源：公开资料

与企生活集团的副总裁张乐先生，谈起企业的发展目标，他提到：未来企生活集团将持续打造产业集聚和升级，聚焦核心全链条产业竞争力，与政府、企业、社会携手构筑产城新高地，助推城市发展，为粤港澳大湾区高质量发展目标提供有力支撑。

来源：公开资料、CRIC整理

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以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点

来源：克而瑞深圳区域

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