碧桂园的韧性-乐居财经

碧桂园的韧性

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经 505959 12.7w阅读 2023-08-09 23:22

文/乐居财经严明会

这两天，地产圈最热闹的事情，莫过于碧桂园美元债票息没按期支付。

它涉及的只是票息问题，债券并没有违约。

两年以来，当多家房企出现债务暴雷，市场被阴霾所笼罩时，作为中国最大的民营房企碧桂园，表现出罕见的韧性，多元化融资，坚决地保交付，并坚持到今天，它依然不在暴雷房企之列。

和很多房企相比，碧桂园主要布局三四五线城市，以独特的模式创造了中国地产行业的奇迹，曾连续多年夺得销售榜第一名。用知名媒体人秦朔的话来说，碧桂园对四五线城市的城镇化和居民居住条件的改善做出了很大的贡献。

一直以来，碧桂园在杨国强的带领下，用奋斗底色和坚韧不拔的精神，构筑起一个充满韧性的碧桂园。

在接下来的关键30天里，相信碧桂园凭着那股子韧劲，不会趴下。

债券没有违约

这几年，房地产行业见风就是雨。一有风吹草动，就成了草木皆兵。

8月8日，市场消息称碧桂园有两笔8月7日支付的美元债票息仍未支付，分别为碧桂园 4.2% N20260206（ISIN：XS2210960022）和碧桂园 4.8% N20300806（ISIN：XS2210960378）。两笔债券在新加坡交易所上市，发行规模均为5亿美元，到期日分别为2026年2月6日和2030年8月6日。

很快，这个消息被确认属实。碧桂园两笔美元债利息的支付，有30天的宽限期。

请认真看清楚，它是美元债利息延迟支付，而不是美元债到期没有偿还。从这一点看，碧桂园并没有出现债务违约。

怎么去还2250万美元的票息，碧桂园有关键的30天时间。今年上半年，碧桂园累计实现归属公司股东权益的合同销售金额1287.6亿元。

很多人没有看清楚这点，就拿碧桂园和恒大去比较。这两家公司，从老板到公司战略等，确实没有可比性。

“挺住！碧桂园一定要挺住！目前我们的地产业现状不允许再有这么大体量的开发商倒下。恒大之后，再来个碧桂园，受伤的是谁？”

当听闻碧桂园没有按时偿还债券利息时，有网友发出了呐喊。他们不希望碧桂园再倒下了。

市场犹如惊弓之鸟。当日，碧桂园股债纷纷大跌，其中，“21碧地01”盘中成交价较前收盘价跌超33%，临时停牌。上市公司碧桂园股价下挫14.39%、碧桂园服务（06098.HK）下挫9.68%。

“如果碧桂园出了问题，对于整个四五线城市都会有不利的影响。”秦朔表示。

碧桂园原本策略重在三四线城市的投资。从销售权益上看，2018年三四线城市占64%，2021年三四线城市占比达到68%，2022年三四线占比又回到64%。当市场出现周期性调整时，三四线楼市首当其冲，受损最大的，自然是碧桂园。

多渠道补给资金

在整个地产圈，碧桂园一直被称作民营房企中的典范。尤其是2021年七月以来，多家民营房企接连暴雷，包括行业龙头恒大、融创等也难逃债务违约命运，目前正在化债的路上。

为了避免债务违约，碧桂园一直撑到了现在。

据碧桂园披露年报，2022年实现营业收入4303.7亿元，同比下滑17.7%；股东应占利润亏损60.52亿元，下降约122.6%。今年上半年，碧桂园2023年上半年预计录得亏损，实现权益销售额1287.6亿元，同比下降30.44%。

碧桂园出现亏损，更多是三四线城市的市场因素导致。今年年初，杨惠妍提出，碧桂园要转向一二线和三四线“五五开”的布局。但调整需要时间，而碧桂园重仓三四线的影响犹在。

在销售受阻的情况下，碧桂园一直在想办法拓宽融资渠道补充资金来源。

7月14日，碧桂园获创兴银行提供3500万美元定期贷款融资，期限36个月，资金用途为一般营运资金。

7月20日，碧桂园与多家财务机构及中国银行(香港)有限公司订立融资协议，获得以港元及美元计值金额分别约35.83亿港元及约3.89亿美元的双币定期贷款融资，为期24个月。

此外，近日市场消息称。碧桂园原计划透过独家承销商摩根大通配售18亿股，设半年禁售期，每股配股价1.3元，集资的23.4亿元用于偿还债务。不过，摩根大通在午夜后通知投资者，配售计划已经取消。

值得一提的是，碧桂园在8月4日刚宣布，提前兑付“20碧地02”债券金额共13.599亿元并将债券摘牌，这只债券的到期日为2025年7月7日；7月24日，碧桂园则宣布兑付“19碧地02”的最后一个年度利息和本期债券本金，总额近22.1亿元。这一行为也让投资者和行业对碧桂园维持了信心。

截至2022年末，碧桂园持有的现金为1476亿元，是为数不多持有现金过千亿的房企。

杨惠妍的手术刀

为了挺过黎明前的黑暗，碧桂园已经竭尽所能，包括优化人员结构、暂缓拿地、降价促销、压缩成本等。

今年3月，杨惠妍接替父亲杨国强成为碧桂园董事局主席后，其又两度动刀组织架构，并重启拿地回归一二线传递信心，但用公司内部人士的话来说，情况仍是“难言曙光”。

3月初，碧桂园按照“优秀区域总裁管区域”的原则，实施区域总裁兼任方案，将原有58个区域总减少至29个，这29个保留下来的区域总将掌管更多区域，原有的另外29个区域总裁降为区域执行总裁。

5月底，碧桂园宣布新的组织架构调整方案。独立拆分地产与三个其他业务板块，在控股集团以下，设置地产、科技建筑两大产业集团及新业务、创新投资事业部两大板块。

6月，碧桂园地产集团被独立出来首次迎来调整。其中，江中区域、佛肇区域进行合并，新区域为江中区域，对应项目及人员整体划入江中区域，由区域总裁杨志成全面管理。

同时，针对移交项目的成就共享，由地产集团财务资金部按照成就共享制度及相关规定，在征求区域总裁意见后，上报控股集团决定。

除了组织架构和公司股权的频繁变更，土地投资方向上，在杨惠妍的带领下碧桂园也已有不少动作。从去年下半年至今，碧桂园已积极地参与北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公开市场拿地。

这也体现在了2022年的投资成绩单上，这一年，碧桂园于一二线城市权益拿地金额占比71%，三四线城市占比则从过往60%以上收缩至29%。

4月底，碧桂园以28亿元夺得杭州滨江区一宗地块，楼面价26745元/㎡，新房限价40000元/㎡，碧桂园权益占比100%。

这也是碧桂园宣布“重返一二线城市”后在核心城市拿下的首宗地块。

5月中旬，碧桂园成功摘得太原市尖草坪区三给片区SWG-2310地块，紧接着5月18日又斩获小店区HGZ-2301、HGZ-2302地块。

在新的地产周期下，三四线城市的土地的抗风险性远不如一二线城市，房企回归一二线核心城市是一大趋势。杨惠妍正在朝着新布局努力。

截至2022年末，碧桂园已获取权益可售资源9555亿，另有潜在权益可售资源2528亿，两项合计约1.2万亿，其中75%位于长三角/珠三角/环渤海等五大都市圈。

黎明前的黑暗

对于碧桂园和绝大多数房企而言，现在正处于黎明前的黑暗。谁熬过来了，就可以见到清晨的朝阳。

最近，针对楼市的利好政策，密集出炉，地产界掀起了一阵阵期待的声浪。

7月24日，中央政治局会议提出，适时优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

4天后，住建部重磅发声：落实降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付。

随后，北上广深纷纷表态，直言将结合各自城市的情况，促进房地产市场平稳健康发展。在这样的背景下，各地的放松政策加大了出台的频率。只不过，这些政策要传导至地产销售端，仍需时间。

一个又一个积极的信号发出，让房企化债信心增加，不断拉进境外债务重组进度条。

在大环境的影响之下，债权人的态度也渐渐松动，更想与房地产相关企业达成和解。而房企也不断调整境外重组计划，包括延长展期期限、降低融换股价等等，不断展现自身的化债诚意。

截至2023年6月末，今年三季度房企到期债券余额超2500亿元。在此背景下，流动性压力较大的房企纷纷选择展期，以时间换空间。

趁着当下时机，融创和易居的重组方案已顺利通过，合景泰富、龙光、世茂等也都在推动境外债务重组方案的出炉。

但反观市场层面，尽管自去年年底利好政策频出，但楼市表现依旧平淡，今年上半年房地产市场销售在一季度反弹之后再次走弱。

2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，增速相比上月下降8.3个百分点。

同时，市场分化不断加剧，数据显示，今年前6月，20家代表房企54.9%的销售业绩来源于二线城市，同比微增0.4个百分点。一线城市的销售业绩贡献率同比增长3.1个百分点至28.0%，增幅属于最大。

但不可否认，未来几个月，碧桂园仍要面临一波偿债高峰。查债通显示，碧桂园旗下债券“19碧地03”将于11月20日到期，债券余额9.9亿元；“16碧园05”私募债将于9月2日到期，债券余额39.04亿元；同时还有一笔当前规模30亿的美元债于12月5日到期。

好在，碧桂园凭着一股子韧劲，没有躺平。2022年碧桂园交付房屋数量总和接近70万套，预计今年交付70万套房屋，上半年已顺利完成27.8万套的交付任务，交付量继续稳居行业第一，且不存在逾期未交付的情况。

最后，希望碧桂园顺利闯过接下来的30天。

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