文/乐居财经 严明会 

最早出险的一批A股房企中，华夏幸福是为数不多仍能保留上市地位的，这或是得益于该公司化债进展较快，以及转型的战略。从2023年中期财务报告来看，华夏幸福的债务重组保持有序推进，而经营距离正轨仍有一定距离。

8月30日晚间，华夏幸福发布2023年半年报。今年上半年，华夏幸福实现营业收入106.16亿元，同比下降26.09%；实现归属上市公司股东的净利润为-12.67亿元，与2022年相比由盈转亏。

事实上，华夏幸福2022年实现盈利并非经营所致，而是靠债务重组带来的收益扭转。刨去非经营性损益，华夏幸福2022年同样录得亏损，亏损额为164.9亿元。而在2023年上半年，华夏幸福的扣非净亏损为54.92亿元。

扣非净利润持续呈现亏损， 意味华夏幸福的经营仍存在不小压力。

债务重组方面，截至报告披露日，华夏幸福实现金融债务重组签约金额约1864.69亿元(含49.6亿美元境外债)，约占金融债务金额2192亿元的85.1%。

造血能力恢复中

华夏幸福在财报中提到，在债务重组逐步落地的同时，该公司全力自救、持续恢复和提升自身经营“造血”能力。一方面，稳定产业新城业务和住宅开发业务，明确聚焦经营，确保各项生产经营活动有序开展。

经营数据来看，华夏幸福2023年上半年的营业成本为92.52亿元，同比下滑27.36%，毛利为13.64亿元。与2022年中期相比，下降了2.64亿元。

落实到业务上看，华夏幸福目前已形成产业新城及相关业务、住宅开发及相关业务、创新业务三大业务板块。

目前，住宅开发仍然是华夏幸福的主要收入来源。期内房地产开发收入74.47亿元，占比总营收的70.15%。业务营收占比将2022年下降7个百分点。2023年上半年，华夏幸福实现销售额48.27亿元，同比下降34.07%，日后房地产开发业务营收占比或进一步减小。

截止2023年中期，华夏幸福持有待开发土地的面积为410万平方，规划计容建筑面积727万平方米。

财报显示，华夏幸福由住宅开发衍生了代建业务与销售服务。其中，代建业务范围覆盖环北京、环南京、环武汉等核心都市圈。报告期内新增市场化签约项目4个，新增签约规模158 万平，合同总额近4,000万元。

华夏幸福的产业新城业务涵盖国内外市场，国内市场方面，上半年共有18家入园企业，签约投资额为101.3亿元。与产业新城相关的幸福产城业务完成回款 412 万元，并实现产业载体招商突破，包括区域平台类项目6个、载体运营类项目10个、规划咨询类项目8个及平台化项目1个。

华夏幸福的创新业务包含物业服务业务、“幸福精选”和“幸福优选”平台等。期内，公司旗下幸福物业营业收入实现 8.64 亿元，同比增长 17%，净利润 0.84 亿元，同比增长 73%，毛利率实现 21%。

幸福精选为华夏幸福的产业与城市轻资产服务科技平台，下设幸福物业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司，2023 年上半年合计实现的营业收入为15.3亿元，净利润0.8亿元。

幸福精选则是向客服提供产业新城综合解决方案、产业资产服务、物流产业园服务、数字经济产业园服务、都市圈不动产代建和销售等服务，2023年上半年，累计完成市场化签约78单，签约数量约为去年全年的3.7倍。

化债推进与严保交楼

华夏幸福在2021年3约官宣违约，7个月后便掏出偿债方案，至今达成85.1%的重组金额，华夏幸福的化债道路走的还算顺利。

2021年10月1日，华夏幸福公布偿还旗下2192亿金融债务的7个方式，包括“卖、带、展、兑、抵、接”等。截止财报发布日，华夏幸福下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券以及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元均已达成重组。

同时，“幸福精选”和“幸福优选”为华夏幸福化债道路上的重要筹码。去年华夏幸福提出用“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台股权抵债务的方案。截止目前，幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额约为人民币 76.3亿元，两个平台股权抵偿经营债务金额约为39.06 亿元。

资产出售方面，华夏幸福已完成了丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包等交易协议的签署，于4月3日收到华润置地支付的第一笔转让价款27.5亿元。

债务化解有序推进的同时，华夏幸福也在严保交付。自2020年四季度至今，华夏幸福已累计交付项目86个，共计91,985套住宅，面积1,078万平。其中。2023 年 1-8 月，华夏星都实现63个项目的复工，合计798万平方米。实现14个项目，17,627套住宅的交付，共计236万平米。

2023年下半年，华夏幸福表示，将继续坚持以“保交楼”为第一要务，按计划实现2023年全年复工/施工面积834.9万平方米，完成竣工面积716.4万平方米。