文/乐居新媒体 宗镛

刚刚过去的周末，深圳楼市迎来新政后的首波集中推盘。

南山绿景白石洲璟庭、福田金地环湾城、宝安京地海樾府、龙华星河星悦云邸四个新盘相继入市。

作为楼市新政后的首波大考，这四个项目的去化成绩也备受关注。

新政后冒出2087批购买力，市中心旧改盘近身肉搏

从这四个项目开发商各自官宣的开盘战报上看，各个项目对其开盘成绩均表示满意。

其中市中心区两大旧改项目南山绿景白石洲璟庭与福田金地环湾名苑同期入市，堪称“神仙打架”，两个项目备案均价均高于11万/㎡，而且都是大户型，套均总价千万起步。

两个项目开盘均推出了超预期的折扣，从两项目的开盘战报得知，白石洲璟庭与金地环湾名苑合计成交超过800套，成为本轮打新强支撑。

宝安和龙华两大新盘成绩还是不错的，作为深圳新盘库存大区，区域竞争压力大，尤其宝安京地海樾府，开盘当日开发商口径销售226套，去化成绩不俗。

绿景白石洲：推1257套住宅，开盘去化41.9%

9月16日，南山知名巨无霸旧改绿景白石洲璟庭在大中华开盘，此次共有756批客户成功入围，开发商消息卖了527套房，是同期开盘四个项目中成交量最高的，开盘去化率41.9%。

项目开盘现场(来源：绿景白石洲璟庭官微)

绿景白石洲璟庭首推住宅1257套，此次推售的户型区间约108-405㎡，备案均价约11.39万/㎡，单价区间约9.3-13.1万/㎡，总价区间约1020-5284万/套；

据了解，项目开盘享多重折扣：vip登记享95折；冻资100万享95折；准签享98折，折后8.2万/㎡起。

金地环湾城：推401套住宅，开盘去化71.3%

与白石洲同作为旧改项目的福田金地环湾城，首批推401套住宅，本次共有456批客成功意向登记，据开发商消息，开盘当日销售286套，转化率达71%，也是周末同期开盘的四个项目中去化率最高的。

项目开盘现场(来源：金地环湾城官微)

此次预售总套数为401套，均为住宅，位于1栋二单元、三单元。住宅户型区间约74-430㎡，备案均价约11.35万/㎡，单价区间约8.6-20.5万/㎡，总价区间约651-8810万/套。

据了解，项目在备案价的基础上优惠了6个点，外加一次性付款1个点；算下来最低价格8.1万/㎡起，总价1014万/套起。

京地海樾府：推336套住宅，开盘去化67.3%

宝安京地海樾府此次预售总套数336套房源，登记客户360批，开发商消息称开盘成交226套房。

京地海樾府（乐居摄于23.08）

住宅户型区间约55-105㎡，备案均价约7.43万/㎡，单价区间约6.7-7.9万/㎡，总价区间约366-808万/套。

星河星悦云邸：推849套住宅，开盘去化48.2%

位于龙华的星河星悦云邸推出849套住宅，登记入围客户515批，开发商消息称最终成交409套房。

星河星悦云邸位于龙华大浪片区，为谭罗村旧改首发项目，首批推出面积95-124㎡3-4房，开盘当天88折后单价4.41万元/m²起。

回顾上个周末，作为新政后首波集中推盘，中心区两大旧改项目的贴身肉搏，四个项目的总入围户数达到2087批，何况在有人才房分流了一波购房群体的情况下，深圳打新购买力已然显现出来。

就在上周经历一波新盘炸场，作为曾经当红炸子鸡的打新大区“光明区”本周将有四个新盘入市，龙华北站也有一纯新项目入市，一同掀开新政后第二波打新盛宴。

打新“炸子鸡”四盘齐推，龙华北站华润超核再推新

作为昔日“日光盘”频出的打新阵地光明区，今年以来尚未有“日光盘”出现，据房信平台，光明区已有四个新盘获批预售，分别是华润润曜府、金地峰境誉府、满京华金硕华府、中海时光境。

另外，位于龙华区深圳北站旁的华润超核紫芸府也在上周获批预售，计划将在本周开盘。

不出意外，这几个项目都将做出优惠让利。

超核紫芸府

超核紫芸府获批备案房源共550套住宅，户型建面约82-93平3房单位，单价区间约6.25-7.4万元/㎡，总价区间约500-680万左右/套。

据了解，超核紫芸府开盘综合91折。其中，诚意登记99折、冻资98折、认购98折、开盘97折、准签99折，折后均价6.4万/㎡，折后最低总价470万起，82平30楼层左右500万上车。

项目9月15日起意向登记，9月21日公证摇号，9月22日开盘。

超核紫芸府位与龙华区民治街道民塘路与玉龙路交汇处，紧临深圳北站，周边还有多个大家关注的项目，位置相当不错。

值得关注的是本项目商品房限价每平方米72450元，户型区间为建面约82-93㎡3户单位，此次推售房源550套。

据资料显示 ，超核紫芸府宗地（A806-0403）位于龙华民治街道，土地面积8720.51㎡，建面69873㎡ ㎡，容积率5.76；住宅 46850 ㎡，机动车470 辆。

项目规划建设为一栋超高层住宅，分为2个单元，其中一个单元为45层，另一个单元为46层，总户数为552户，其中86户为保障性住房。

金地峰境誉府

金地峰境誉府本次备案497套住宅房源，位于A、B、C、D座，主推户型建面约83-121㎡3-4房，备案单价约4.34-5.74万/㎡，整体均价约5.1万/㎡，总价区间约362-693万/套，带装修交付。

项目位于光明区华夏路东周文化公园东南侧，推出建面约83-120㎡3-4房单位，约 500套住宅，目前已开放展厅和实体样板房。

据了解，项目1-2期开盘当天即售罄，2020年10月，金地峰境瑞府推出629套，位于1栋ABC和2栋AB，户型建面约93-138㎡，均价约5.14万/㎡，单价区间在4.6-5.6万/㎡，总价区间在438-766万/套。共计1591组诚意登记客户。开盘当天售罄。项目一期已收楼。

华润润曜府

华润润曜府本次备案487套住宅房源，位于2栋、3栋，主推户型建面约89-99㎡2-3房，备案单价约4.37-5.9万/㎡，整体均价约5.1万/㎡，总价区间约336-566万/套。

华润润曜府由4座建筑组成，其中1栋、2栋、3栋是47-48层高的纯商品住宅楼；4座是3层高的18班幼儿园教学楼；5栋29层高的普通商品住宅 自持保障租赁住宅楼。

满京华·金硕华府

满京华·金硕华府于9月12日获批预售，预售总套数704套，均为住宅，位于2栋一单元、二单元，以及3栋 。

项目户型区间约89-140㎡，备案均价约4.68万/㎡，单价区间约4.1-5.1万/㎡，总价区间约368-722万/套。

项目将于9月23日公开选房，并推出多重折扣，9.9元券享购房总价减9999元，满京华25周年司庆准签享98折，I深圳登记享98折，开盘享96折；线下提交资料享额外开盘“京”喜。

这个价格确实是开发商的诚意价了，也是目前光明同类新盘的最低价格，打折后最低3.81万/㎡起，总价338万/套起。

中海时光境

中海时光境于9月16日获批预售，备案273套住宅和17套商铺，备案房源位于项目2栋，项目将于9月23日开盘。

住宅户型建面约82-108㎡，单价区间在4.48-5.52万元/㎡。总价区间在366-593万元/套，均价约4.87万元/㎡。

据开发商销售透露，项目开盘折扣力度较大，综合折后最低单价3.9万/㎡起。

降价卖房将成后市主流

从过去周末的楼市表现看，新政过后深圳第一轮大考可谓是顶住压力，虽然成绩并非出色，然而对于后续开发商推盘信心至关重要。

同时，即使是在新政的加持下，开发商依旧以降价去获取更为稳定的成交，这也说明大多数开发商推盘已趋向理性。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当下的房地产，金字塔的需求结构下，顶尖的富人早就饱和了，中间的中产换房（所谓刚改）也经历了几年了。

再往下看，还有3-4亿的新市民嗷嗷待哺，这可是个巨大的市场呀！怎么能把这部人人群纳入市场呢？可以参考普及固定电话、新老三大件、汽车的做法，那就是降价。

李宇嘉还认为：房地产太重要了，还需要需求端做文章！但价格太高，怎么扩大市场范围呢，就是降价，这个过程已开启。