文/乐居新媒体北京 任时建

9月，在北京“认房不认贷”政策发布后，共有6个新项目开盘，分别是大华启宸府、天坛府、橡树湾文园、龙湖御湖境二期、中建璞园、融创壹号院，据项目官宣销售额共计202亿元。

其中，天坛府六期开盘，共计300套房源，10分钟销售275套，销售额73亿元，全盘累计销售319亿元，再次刷新北京住宅历史单盘销售金额纪录。

其次是融创壹号院，现房开售直接怒卖53亿！而刚需紧盯的大华启宸府，据说卖了21亿，现场600多组客户抢300+套房源，这个排卡比，虽然不如当初的越秀，在昌平也算亮眼了。

这些国庆前集中开盘项目的热销，也让北京整个九月份新房成交10727套，较8月增加954套，环比上涨9.8%。

但也不免让人心生疑惑，北京新房市场，就没有卖得不好的盘吗？

答案是：有！

在整理通州区在售项目网签数据时，乐居新媒体北京发现，帅府潞苑卖了3年卖了个寂寞……

谜一样的销售数据

帅府潞苑是2020年北京最后一个上市的限竞房项目，项目位于城市副中心运河商务核心区旁。

2020年12月30日开盘，项目官宣“首开9.9亿，秒空155套，引发了北京购房者的强烈关注”。该项目一期开盘的300套房源，去化率高达51.7%，可谓是当时的“红盘”。

然而截止2021年2月3日，帅府潞苑开盘入市一个月的时间，在北京市住建委官网查询，帅府潞苑仅签约1套，在第一批期房预售住宅楼2#、3#、6#、8#、9#的楼表盘中，仅10套房源处于预定状态。

2021年8月，开盘半年多后，北京住建委官网显示帅府潞苑签约套数是20套，网签率3.59%。

2022年10月，有报道项目开盘20个月的时间，556套房子签约了106套，去化率19.06%。

不管怎样，都与开盘时的官宣的秒空155套有不小的差距。

目前，帅府潞苑已由期房转为现房销售，今日（10月13日），乐居新媒体北京查询克而瑞显示，从2022年8月截止2023年9月，剔除退房数据后，项目成交88套……

三大硬伤

将近3年的时间过去了，帅府潞苑的去化显然不理想，那么问题出在哪里呢？实地探盘后，乐居新媒体北京总结了“三大硬伤”。

户型设计滞后。帅府潞苑主力户型为89平两居。然而，即使是在2020年限竞房盛行时，89平户型也已经是三居主流，更不用说户型设计几乎到极限的现在，很多项目89平户型创新推出三面宽等布局设置。对于刚需业主而言，需要尽可能多的使用空间，三居无疑比两居更受欢迎。相比而言，帅府潞苑的89平两居两面宽显然有些跟不上时代。

地理位置特殊。帅府潞苑南侧不远处临近五河（小中河、运潮减河、通惠河、北运河、温榆河）交汇处，可谓生态环境优美的宜居之地，这也是项目宣传的一大卖点。

然而，该项目位于通州殡仪馆的东南下风口，直线距离仅1公里，即使是宜居之地，也抵挡不了通州殡仪馆的负面影响。殡仪馆作为楼盘周边心理类不利因素之一，虽不能具体感受到损害，但容易给人造成心理困扰，还将造成其它后续的不利损失，若未来想换置或出租，其租金价格与二手房价格将受到影响。

不过近期陆续有消息传出，计划到 2025 年，完成通州殡仪馆的迁建工作，如果能够实施，对帅府潞苑算是利好消息。

第三点是周边配套老旧。帅府潞苑周边设施有东潞苑农贸市场、东潞苑美食城、服装城，是一种大集贸市场的配套，整体感觉老旧，杂乱。 这种现状未来几乎不会有所改善和提升。此外，在项目临近的富和大街一侧，是焦王庄工业区。

另外小区是工业化简装，很一般，如果自住的话还得重新装修，还有通州的双限政策也阻挡了部分购房者。

帅府君园开盘近2月网签1套

最后再来看看帅府潞苑的开发商通州房地产开发有限责任公司（简称：通房开）。

通房开作为通州区国资委下属的全资企业，其建造了北大人民医院通州院区、友谊医院通州院区、东直门中医医院通州院区、文旅区10和08片区安置房等大型公共项目。大名鼎鼎的环球影城，其土地一级开发就是由通房开公司实施完成。

在北京城市副中心的城市建设和住宅开发的过程中，一直有通房开的身影。

近期，由通房开打造的全新低密墅居帅府君园也已开盘，该项目打造的是220平方米的大平层，以及221平方米~268平方米的叠墅产品。

8月18日盛开样板间的帅府君园 ，官宣在8月20、21两天时间热销19套。只是10月13日，北京住建委网站显示该项目网签1套。

希望帅府君园的网签量后续能赶上，而帅府潞苑，如无奇招，可能会是未来一年甚至几年网签倒数排行榜的常客，让人为之着急。