文/乐居财经 靳文雨

2019年对华仁物业来说是很“特别”的一年。当年5月29日，随最后一笔盘后协议转让结束，实力较为雄厚的华仁物业成为了雅生活服务（03319.HK）版图扩张的一颗重要棋子。

彼时的华仁物业，已在新三板挂牌四年，手握38个在管项目，业绩增长也较为迅速，这一收购为雅生活服务带来了超570万平米的管理面积。

然而，并入雅生活旗下后，似乎并未给其插上资本之翼，2021年和2022年，华仁物业净利润不断下滑。

如今，时隔四年，经历了地产行业的跌宕与调整后，华仁物业选择了退市。10月18日，该公司公告，拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。

从2015年登陆新三板到2023年拟申请终止挂牌，华仁物业或将结束自己的8年资本市场之旅。

事实上，在当初联姻雅生活时，就与业内人士预料，华仁物业或离摘牌不远了。毕竟注入港股头部物企雅生活的血液中，已经有富爸爸撑腰，而成交量低迷的新三板市场，对于华仁物业来说已无足轻重，甚至还会因为新三板市场必要的信息披露流程而影响决策效率。

摘牌虽迟但到。而盘算申请终止挂牌，似乎也早有端倪。今年6月29日，已经一年时间没有任何成交量的华仁物业，开始出现大宗交易，当日成交量为570.83万元，换手率26.66%。

次日6月30日，以及7月28日、9月25日、9月27日和10月10日，均有成交。在几宗交易的刺激下，华仁物业的股价也由6月份的3.72元/股，上涨至目前的5.38元/股。

易主雅生活

公开资料显示，华仁物业成立于1994年，前身为青岛华仁物业管理有限公司，系由华仁世纪集团有限公司、武丽莎共同出资组建。注册资本 200 万元整，其中华仁世纪集团有限公司出资额为 180 万元，占注册资本的 90%；武丽莎出资额为 20 万元，占注册资本的 10%。

2015年登陆新三板之后，华仁物业曾进行过数次定向增发，引入战投。如在2018年3月15日，其曾公开发行股票625万股,募集资金2393.75万元，全部由中民优家物业投资有限公司认购。

在此之间，创始人梁福东手下的华仁世纪集团、华仁创业投资有限公司、青岛创盈众诚经济信息咨询中心也曾多次认缴资金，其中2016年度认缴资金达1824.5万元。2017-2018年度股东名单上也明确出现了“梁福东”的名字，两年间其实缴出资额在所有股东中为最高，分别为1510.05万元、1499.975万元。

2019年对华仁物业来说是个转折点。这一年雅生活服务刚刚上市一年之久，正是通过疯狂“买买买”扩大资本版图的时候。发展尚佳的华仁物业，自然成为其口中的“猎物”。

数据显示，2015年-2017年，华仁物业的营业收入分别为8173.59万元、8675.15万元和10009万元，净利润分别为390.09万元、484.59万元和1247.28万元。其中2016年、2017年的营收同比增幅分别为6.14%、15.38%，净利润同比增幅为24.23%和157.39%。

彼时的雅生活，实力也不容小觑。在2018年上半年，雅生活服务实现营业收入14.05亿元，实现净利润3.32亿元，相较于2017年同期，分别同比增长103.1%和196.2%。

双向认可之下，2019年1月，雅生活服务发布交易公告，拟作价约1.34亿元，收购华仁物业89.6643%股份。

根据当时公告，中民优家所持有华仁物业20%股份的交易对价约为2979.57万元；梁福东、常巧娥和徐梦3人转让69.6643%股份的交易对价约为1.04亿元。雅生活将分3期支付中民优家的交易对价，3位自然人的对价则将分6期进行支付。

收购完成后，徐梦、少数股东和其他股东仅分别持有青岛华仁2.2744%、8.04%和0.0214%的股权。直至华仁物业退市，雅生活服务在华仁物业中的持股数未有变动，仍为89.66%。

业绩走下坡路

对于此次申请退市，华仁物业表示是根据经营发展要求及战略规划，为提高决策效率，经充分沟通与慎重考虑后的决定。不过，纵览近几年华仁物业的业绩，并不尽如人意。

此前，雅生活服务对华仁物业提出收购时，曾与华仁物业董事徐梦及其他股东设立“对赌协议”。华仁物业将于截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度达成若干年度经营目标，每年增长率将达到10%以上。其中，2019年度须达到经审计后的扣非净利润为人民币1334万元，2020年达到1467万元。

同时，雅生活服务向华仁物业承诺，“在青岛区域内，雅居乐投资的公司或拥有实际控制权的公司若与华仁物业发生利益冲突时，雅生活服务将放弃可能发生的同业竞争，或以公平、公允的价格注入华仁物业”。

从业绩层面来看，华仁物业较好的完成了经营目标。2018年-2020，华仁物业实现营收分别为1.21亿元、1.36亿元、1.27亿元，毛利率分别为21.23%、21.59%、27.7%；扣非净利润约为1265.52万元、1471.34万元、1482.58万元。

不过，在此之后，受地产行业下行影响，华仁物业的业绩也开始走下坡路。2021年和2022年，其营业收入分别同比增长了27.13%、1.18%，达到1.61亿元、1.63亿元，但净利润却分别同比下跌了38.18%、34.7%，降至974.83万元、636.58万元。2022年其净利润水平甚至不及被雅生活收购当年净利润水平的一半。

2023年上半年，华仁物业的经营状况似有好转。数据显示，上半年其营收为8653.04万元，同比增16.33%；归属于挂牌公司股东的净利润459.4万元，同比增8.79%。不过，其毛利率水平却大幅度下跌，已由去年上半年的17.55%降至10.45%，同比下滑了7.1个百分点。

与此同时，上半年华仁物业的经营活动产生的现金流量净额转负，为-239.8万元，相较于去年同期的190万元，大幅下滑了226.21%。截至2023年6月30日，其货币资金为3395.07万元，同比下降43.46%。