文/北京进深 林振兴

10月24日，融创壹号院终于等来了交付。

从拿地到交付，22年。这中间经历了地产黄金时代、调控收紧、行业震荡、融创自身的至暗时刻……它都扛过来了。

作为融创中国北京区域集团副总裁兼项目操盘手，楼艳青亲历了这个项目从高光到质疑，再到卖爆的全过程。

站在小区里，她对这次交付，自信是写在脸上的。

这份自信，不是凭空来的。交付前，楼艳青做足了准备，从多条线甄选专人，组建“首席服务官”团队，搞了为期9天的预看房活动。

更狠的是，她联动工程、客关、物业与营销四个职能板块，在交付前后为每户业主提供“4V1”全流程服务。

说白了，四个对口人围着一户转。这种待遇，不是每个顶豪都给得起。

但真正让外界看不懂的，是另一件事——市场遍地打折、以价换量的当下，融创壹号院偏要反着走：

开盘至今，它不降价、无额外折扣，却持续稳居北京3000万 豪宅第一梯队，多次拿下月度销冠。

目前，融创壹号院共计成交238套住宅，去化率68%，成交均价约13.05万/㎡，成交额超77.2亿元，套均3200万 。

很多人看不懂：没有优惠，凭什么高净值客户愿意买单？

答案藏在三件事里——产品硬实力、定价逻辑、现房兑现的确定性。

尤其是现房时代，市场越震荡，大家越愿意为确定性买单。融创壹号院不降价还能卖得好，本质不是营销奇迹，是资产逻辑赢了促销逻辑。

01

市场里很多盘靠优惠撬动成交，而融创壹号院，走的是完全不一样的路子：实景往前多推一步，热度就往上跳一级。

7月，融创壹号院的全新实景园林，掀开了盖头。

实景兑现的信号一出，成交立刻跟上：当月立马成交了15套， 成交均价131,517元/㎡，成交金额约4.97亿元。

时间拉回去年年中，项目实楼样板间开放，同样点燃市场。

开放次月，直接卖出19套，成交均价130,701元/㎡，成交金额6.22亿元，冲上朝阳网签金额排行榜第一。

紧随其后的8月热度延续，成交12套，成交均价131,807元/㎡，成交金额4.07亿元。

短短两个月，揽金超10亿。这个业绩，放在不少新盘身上，足足要卖一整年。

这份逆市表现的背后，是楼艳青吃透了顶豪的底层逻辑：高端住宅卖的从来不止是房子，更是圈层、资源与生活方式。

她亲自牵线搭桥、整合高端资源，携手慧谷家族搞私享沙龙，联手頌艺术中心办艺术展……

甚至，楼艳青直接把新加坡国立大学校友艺术社的圣诞新年派对，搬到了融创壹号院。毕竟，人家是新国大中文EMBA第33班的学霸。

这套“顶级圈层 高端社交”的组合拳，打得不可谓不漂亮，精准拿捏了塔尖人群的胃口。

比圈层运营更硬核的，是楼艳青咬死不放的定价策略——不打折，不降价。

从开盘至今，融创壹号院成交均价稳稳锚定13万/㎡上下，没有额外折扣，不送物业费，不搞暗降促销。

很多人第一反应：贵，为什么不降？

高净值买家的买房逻辑，和刚需改善完全不一样。这个段位的客户，最怕的不是单价高，是价格体系崩塌。

一旦项目开始打折、甩特价房，先买的业主资产直接缩水，后续买家会持续观望，等着更低的价格。

融创壹号院选择锁死价格体系，传递一个信号：它不靠降价走量，不靠短期优惠收割客户。它是资产，不是快销盘。

对比周边二手和新房竞品，它的定价锚定朝阳公园核心资源，溢价是稀缺地段 壹号院IP 统一圈层共同支撑。

客户买的不是一次优惠，是未来的保值预期。

折扣赚一时流量，稳价守住长期价值，这是顶豪的玩法。

02

在产品三个月就一迭代的北京楼市，融创壹号院属于几年前的老盘产品，放在当下全新的内卷环境里，真的没有过时吗？

仅朝阳来说，在售的万吉玖序、朝观天珺、满曜、紫京宸园、璞樾。它们赠送面积感人，将南北阳台变室内面积，得房率动不动就90% 。

而且风雨连廊、首层架空这些“好房子”元素，玩得飞起。

融创壹号院在得房率上并不占优势，产权得房率76%-80%，户型设计也中规中矩，没有夸张的赠送面积。

把它户型图铺开一看，能发现从215㎡到291㎡，面积增加了76㎡，但各户型格局高度相似，均为南向三面宽。

在当下的北京市场，很多200㎡出头的新盘，都已经卷到南向四面宽。

291㎡相比261㎡，主要是增加了一个保姆间和更大的房间尺寸，格局并无根本性变化。

对于3000万 的总价，部分户型卫生间竟然还有暗卫。

但，融创壹号院又是如何在顶豪红海里站稳脚跟、持续出圈？

这源于楼艳青手里攥着“区位 产品”两大杀手锏。

第一招，是作为朝阳公园板块近二十年唯一新盘，融创壹号院坐拥不可复制的核心区位。

第二招，来自产品层面，从实景样板间，到地下车库公区，再到园林实景大区，以及此次的交付，每一处细节，都保留着地产黄金时代的那种“不计成本”和“厚重感”。

融创壹号院的产品卖点，不是花里胡哨的概念，而是高净值人群在意的安静、私密、质感。

它一共4栋住宅，15到25层的高层，350套房源，户型面积从215㎡到291㎡，妥妥的超级大平层。

无高低配，圈层高度统一，从根源上守住资产底色。

尤其是现房时代，别家顶豪还在拿效果图讲故事，壹号院把整套归家动线全部实景落地，品质看得见、摸得着。

毕竟3000万级的资金，没人愿意赌两年后的交付。现房直接打消最大的焦虑：不用赌工期、不用赌减配、不用赌兑现。

对顶豪客来说，早看见、早判断、早安心，这份“所见即所得”，价值远大于几个点的折扣。

03

当然，有购房者会担心融创暴雷后，项目会不会也受到波及？

2023年9月，融创壹号院开发商——泛海东风置业应付中诚信托的一笔本金额为68.322亿元的债务到期。

去年1月底，一纸公告让所有人松了口气。

融创集团与中诚信托签署了债务重组协议，及中诚信托与中国中信金融资产管理股份有限公司(“中信金融资产”)就中诚信托债务达成了债权转让相关交易安排。

这也宣告了，北京融创壹号院项目债务重组完成，中信金融资产成为项目新的资方。

根据债务重组协议，中诚信托确认融创之前已支付的16.35亿元用于清偿本金，即中诚信托债务本金额自68.322亿元降低至51.972亿元。

此外，融创获得违约金的全部减免，历史欠息降至6.5亿元且重组后的融资成本自9.6%/年降低至6.5%/年，综合导致该笔债务自借款日起全周期融资成本降低至约4.12%/年。

于融创而言，它还有一个更好的消息——重组后的债务还款期限为4年，即最终还款期至2029年1月。

对楼艳青来说，这才是真正的“定心丸”。

债务理顺了，资方稳住了，剩下的就是一件事：玩命卖房。

只有加快去化，把钱收回来，把房子盖好，融创这艘大船才能真正掉头。

现在的融创壹号院，不再是那个背着雷的“烫手山芋”，而是变成了实实在在的“现金奶牛”。